今天看到一则报道，上市公司的投资性房产，市值已高达1.3万亿。

数据显示，从2003年至今，3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元，投资性房地产均值也是不断攀升。

值得注意的是，2018年，这个数字还是12190亿元，到了今年的三季报，9个月的时间，就增长了1000多亿元。

1000亿是什么概念？把百元大钞全部铺开，相当于1670个标准足球场的面积，堆起来重量能达到1150吨，层层叠加，按照3米的大楼层高，高度可达30000层。

如此巨额的财富增长，只用了9个月的时间，令人叹为观止。

虽然10-12月份的数据还没出来，但可以肯定，2019年，注定还是上市公司加码押注房产的年份。

对这么多公司来说，房产成了资产增值的重要渠道，那么，对购房者而言，现在买房，10年后会不会“家财万贯”？

我们可以从以下几个方面展开分析。

第一，购房群体出现变化，从“刚需”到“改善”。

根据安信证券的报告，最近几年房价水涨船高，真正意义上的刚需购房者越来越少，首套购房者越来越倾向于在远郊、周边县市或“返乡”购房。

以深圳、武汉两个城市为例，2018年以来90-140平方米的成交套数与90平方米以下的成交套数之比都出现了快速飙升。

啥意思？

以前热点城市的房价没这么高，刚需盘、小户型最走俏，现在房价动辄几百万，就算想买小户型也有心无力。

2015-2017这一波上涨后，大户型成交占比迅速提升，这也意味着一个尴尬的现实：能买的刚需早买了，买不起的只能干看着，现在还买的，只是有钱、低杠杆、有改善需求的小部分群体。

成交群体的变化，意味着“低买高卖”的老路难以维持，毕竟楼市里刚需才是占比最大的那一部分人，如果只靠“改善”群体之间的换手，成交会越来越清淡，10年后“家财万贯”是不可能的。

第二，未来的调控“态度”。

近十年以来，大部分人对调控政策的感受，是“时松时紧”。

投机氛围过剩时，房贷利率上升，限购、限贷、限售政策出台。

市场冷清时，又开始放开房企融资，房贷利率下降，同时各个城市开始放开限购。

周而复始的调控节奏，使房地产市场形成紧盯政策信号的习惯。但是，未来10年，这招可能不灵了，因为调控的定力越来越足。

以今年为例，前十个月，各地发布的房地产调控次数达到了400多次，超出了2018全年，7月份开始，更是明确了不刺激房地产发展经济的基调。

个人房贷增速已经连续两年回落，房价也已经持续两年没有出现大起大落。

加上集体土地入市，房贷利率参考LPR浮动，越来越多的城市加入到“旧改”和“租赁试点”的推进过程，未来10年，房地产的调控依然会保持今年这样的常态。

第三，房地产市场的“结构”性风险。

拿今年来说，一个值得深究的现象是：中西部地区的房地产投资增速远超东部，即便没有棚改刺激，因为拿地相对容易，依然成为房企的重要扩张区域。

但是，长三角、珠三角等地的人口稠密程度、流入数量，却远远超过了中西部。

这就会带来两个问题：1.中西部人少房多，下跌压力大。2.东部人多房少，上涨压力大。

还有一个关键问题，一二线城市过去几年一直实行的是新房限价，一二手房出现倒挂，现在新房的库存非常低。

但是，大量的四五线城市，根本没有所谓“房价倒挂”的问题，无论是新房还是二手房，未来随着人口流出、需求萎缩，必然会出现过剩。

从以上三个角度来看，可以得出几个结论。

1.有能力买房的刚需群体变少，意味着接盘者越来越少。

2.调控只要保持类似2018、2019年这样的态度，未来10年，房价再次大涨的可能性很小。

3.极少数热点城市，依然有充沛的购房需求，但对于其余几百个地市、几千个县城来说，房子过剩是大势所趋。

关于这个问题，“玻璃大王”曹德旺讲的很明白。

他曾调侃道，"中国的上市公司手里都握有大量房地产，年底经营不好了卖两套、发不出来工资了卖两套、连年亏损了卖两套"。

如文章开头所说，长此以往，所有的公司都酷爱买房子，主业反而经营的越来越差，房地产和制造业、实体经济就会出现“倒挂”。

对个人来说也是如此，指望买房实现“家财万贯”的人越多，房地产市场的风险也就越大，最终的结果也就适得其反。

央行、社科院最近发布了两份报告，摆明了未来的趋势。

近日，社科院发布11月住房市场月度分析报告，报告指出，2019年核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变，预计2020年重点楼市总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。

值得注意的是，报告对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海10座城市作出了“一般下跌”的预警。

11月末，央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》显示，住户部门杠杆率超过全国水平的省市有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%），其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。

综合两份报告内容，还有曹德旺的发言，很显然，持有房产的公司、个人越来越多，居民杠杆率也持续走高，市场各个主体的负债压力也在增大，由此带来的，是房价高估城市的持续回落风向。

对购房者而言，现在买房，只能是基于自住需求，绝不能有任何买房“变富”的想法，否则，未来10年，反而会被房贷压的喘不过来气，还没办法出手。