最近的楼市，有点“风声鹤唳”的意思，不管是土地市场、房贷利率、成交量，还是房企融资、“金九”首周的人气，都出现了全方位的走弱。

仅仅在8月份，就有72宗土地流拍。LPR新规落地后，房贷利率不但没有出现预想中的下降，反而逆势反弹。开发商借钱更难了，在刚刚过去的8月份，融资规模环比降幅高达60%，堪称“前所未见”。

为什么楼市突然间开始转势了？原因有很多，比如调控政策持续发力，比如房地产资金面连续收紧。

但是，更深层次的原因在于，房地产已经变成了“高楼森林”，有点“难以为继”了。

数据显示，30年来，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平，统计局上个月公布的城镇人均住房面积达到了39平米；住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03。

住宅越盖越多，人均住房面积越来越高，总套数也水涨船高。与此同时，资金往楼市里涌入的更多。

从1986年到2018年，房地产开发投资已经超过了12万亿，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。

经济学家李迅雷指出，过去10多年，我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动，但每年销售的商品住宅面积，却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。

任何商品，都要遵守“供需失衡”、“过犹不及”的铁律，房地产的扩张，为城镇化做出了巨大贡献，也极大改善了我们的居住条件，但房屋空置率、居民杠杆率走高也是不争的事实。

毫无疑问，过去十年，房子是最“赚钱”，增值最快的“投机品”，那么，未来10年，究竟应该“持房”还是“持币”？

我们从以下几个方面逐个展开分析。

第一，劳动力人口的增速、家庭结构的变化。

楼市是依靠年轻人才能推动的市场，“高楼森林”为什么能够形成？归根结底，是因为大量的年轻人从农村涌入到城市，从婚房到学区房，从刚需房到改善房，不断释放的置业需求，才让这片森林不断扩张。

然而，劳动力人口的减少，却是我们无法忽视的问题。

在2013年，我国劳动力人口（15-64岁）达到了10.06亿的顶峰，随后五年当中，以年均200万人的速度在减少，当然，即便再过十年，劳动力人口依然可以维持9亿人以上的规模，但是，45岁以上的劳动力将成为常态。

更重要的，是很多人家庭结构的演变。

马云在今年5月份的一场演讲中说道：“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。

房子继承的越来越多，养老的压力却有增无减，事实上，8个老人，意味着“八四二一”家庭结构的逐步形成，夫妻双方的父母、祖父母，都是独生子女难以承受之重。

这样的情况下，房子再多又有何用？能不能随时变现？能不能为年迈的老人提供陪护？这些问题远远比买房更加现实。

第二，货币流通、LPR机制落地后的变化。

在前段时间举行的博鳌房地产论坛上，东方证券经济学家邵宇的话很有意思：这么多年，我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱，实在不行还可以挣隔壁老王的钱。

邵宇称，房地产的优势在于把经济增长的钱挣了，把流动性的钱也挣了，还把隔壁老王的钱挣了，所以是一种风口自然积累的表现。据他统计，中国现在的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。

专家说的很直白，买房，挣的就是货币供应的钱、货币流动性的钱。

数据显示，从2007年到2017年，M2（流通中货币）的均值增速为15%，同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度，也就是说，人们把房产当成了金融投机品，而不是用来居住的消费品。

但是，未来10年，房地产有个非常重要的前提：LPR机制落地了。

在8月末，央行发布新规，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。定价基准转换后，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%）。

表面上看，最大的变化是取消了利率的“折扣”，以后房贷打折将成为历史，长期来看，这意味着实体经济融资成本将会持续走低，房地产资金面的管控有增无减。

说白了，未来10年的货币，重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材，房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆，可以趁早放弃了。

第三，城市、区域之间的分化。

我们必须要承认一个事实：房价普涨普跌的时代已经结束了，未来的楼市，必然是“白菜价”和“黄金价”共存的市场，不能一概而论。

澎湃新闻此前报道称，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。

换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。

这说明了一个结论：人口流向，正在带动城市群逐步分化，而且速度变得越来越快。

经济学家任泽平以北京为例，从2009-2018年，新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平，上涨3.9倍，高于M2涨幅的3倍，远高于全国均价涨幅的1.9倍。

靠近中心的外围地区受益于城市规划利好、产业发展和人口流入、公共资源和交通趋于完善、住房质量较高，相关住房涨幅最大。

因此，未来10年，人口、地段、区位、资源占优的城市，“持房”是必选项，对于其他绝大部分只流出人口，工作机会不充分的城市而言，“持币”是更好的选择。

有专家用“4个字”的定论，来概括这种趋势：势不可挡。

经济学家李迅雷此前在《分化：已经势不可挡》一文中指出：今后，城市之间的繁荣与衰落将并存，珠三角与长三角的经济总量份额会不断上升，最终超过全国经济总量的一半将是必然趋势。

李迅雷认为，过去中国人口的流向是从西到东，如今已经呈现“从北向南”的流向，过去人口的分布比较分散，今后会越来越集中。

对购房者而言，内行人的概括，对我们“持房”还是“持币”有很大的参考意义。

正如上文所说，当一个家庭的养老压力在未来十年成为一座“大山”时，房子又能给我们带来什么实质性的帮助？当你所在的城市，连一个年轻人高薪的工作都无法提供，再多的房子又有什么意义呢？