谁才是过去5年来房价上涨的最大推手？

有人说是炒房客，在一线城市限购之后，大量投机资金从京沪广深撤离，随后瞄准中西部二线省会，下沉三四线地市乃至县城，房价翻倍的城市比比皆是，全是投机客的“功劳”。

有人说是开发商 ，碧桂园、恒大、融创、保利等地产商，近几年奉行“高周转”策略，快速拿地盖房，取得预售条件后，迅速回笼资金，再把这些钱投入到三四线城市中，不断扩张土地储备，最终带动小城市的房价水涨船高。

有个数据很直观：2015年1月北京平均房价为34724元/平米，上海平均房价为29286元/平米。

2016年9月，北京平均房价为52104元/平米，上海平均房价为46154元/平米，上涨幅度分别达到了50%和57%。

如果在2015年初买入北京一套100平米的房子，到了2016年9月，不到两年时间升值174万元，这套房若买在上海则升值169万元。

如果换做中西部房价破万的小县城，在2015-2016年这段时间买房，身家翻倍的比比皆是。

不过，笔者认为，过去5年房价上涨的推手既非开发商，也非炒房客，而是“拆迁户”。

这就要从棚改货币化说起了。

2015-2017的房价上涨，与棚改有密不可分的关系，原来的棚户区改造，只给房子不给钱，就算有补助，大部分也是过渡费之类的“小钱”。

这种安置方法，因为回迁房大部分不会入市流通，拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱，不会对当地楼市的流通体系造成冲击。

但是，拆迁户拿到一笔远超自己房屋价值的资金，换做是谁都会把钱都换成房子，由此带来的就是库存告急，房价飞涨。

之所以推行棚改货币化，一个重要的原因就是存量待开发土地越来越少，市区在向周边扩张的时候，不得不以越来越高的价格给拆迁户补偿，而这些资金最终都转换成了当地楼市的购买力，房价上涨的基础自然形成。

但是，从明年开始，“拆迁户”或将销声匿迹，2条新政需要注意，“拆迁变富”的方式或将成为历史。

1，1450万亩闲置土地急需消化。

过去数年间，国内每年批准新增建设用地计划大约在500万-600万亩之间，如果加上对过往存量土地的利用，每年国内城市实际供应建设用地总量多在700万-1000万亩之间。

据《第一财经》3月23日报道，自然资源部新闻发言人刘国洪表示，从目前掌握情况看，2017年以前批而未供的土地大概还有1450万亩，“应该说存量盘活还有比较大的潜力”。

1450万亩土地是什么概念？

要知道，2019年全国安排的新增建设用地计划总量也仅仅只有500万亩。

换句话说，这些土地足够房地产市场使用两到三年时间！

这么多已经批过的土地在手里，能在今明两年消化掉就不错了，难道还要靠棚改、拆迁才能扩张房地产的体量吗？

2，存量农地入市的步伐将会越来越快。

我们可以梳理一下集体土地入市的“时间线”。

去年8月份，集体土地入市的法律障碍已经扫除，这部分土地的存量非常巨大，入市后并不会建成商品房，会加大对租赁房、保障房体系的供应。

到了今年2月份，高层下发了抓好“三农”领域重点工作的意见，这是21世纪以来，第17个指导“三农”工作的一号文件。

在破解乡村发展用地难题上，文件指出，“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”。

到了3月份，高层发布关于授权和委托用地审批权的决定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权限下放，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市，试点期限1年。

很明显，巨量的土地还在后边等着，这些土地不会变成商品房，会以保障房、安居房、租赁房的形势进入房地产市场，让更多的低收入者“住有所居”。

综上所述，前有1450万亩待开发土地握在手里，后有巨量土地等着入市，明年这些土地入市的节奏会进一步加快，拆迁户存在的最大基础：“土地的稀缺性”，显然已经不存在了。

道理很简单，如果每个城市手里的土地都非常稀少，房企又有大把的钱去拍地，地价必然会“水涨船高”，拆迁户得来的货币补偿也会越来越高，传导到终端房价一点也不奇怪。

更重要的原因是：拆迁户的货币化安置，也走到了尽头。

早在2年前，住建部等六部委联合印发的通知就明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

此外，住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

根据21世纪经济报道前几天的消息，监管部门已下发要求，明确2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，这些专项债的总额加起来将近3万亿，都不会用于棚改、大拆大建。

土地变得不再“稀缺”，入市的农地还有一大堆，货币化安置的方式也已经成为历史，对不少想靠“拆迁变富”的人来说，幻梦已经破灭了。