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开头先放一张图。
这是某居客上最新挂出来的房源，南阳15小13中双学区房，78平，160万。
单价20513元/平米！
什么样的房子这么牛叉？我们来看看房子卖相如何。
房源信息上也写了，房本面积78平，实际实用面积105平。即使按105平算，单价也是15000多一平！
啧啧！南阳老破小，真猛。
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凡事都有三面：你看到的一面，我看到的一面，事情真相的一面。
然而，现实中大部分人，只愿待在自己的小圈子里面，不肯走出自己熟知的安全区，尝试换个位置去看待事情。最后，自己的“格局”也就仅限于在那小圈子内。
就拿今天的事情来说吧，早上一睁眼，打开手机就看到置业群里上百条消息。原来群里大神们又在为“该不该买市中心老破小”的话题争论不休。
一位群友的观点：
与其买入高层等待慢慢衰败，还不如一开始就选择市区老破小。买个经十路的新楼盘，十几年后不也一样变成老破大吗？
看来看去，还是主城区的老破小最合适了。总价低，位置好，生活方便，弄不好还能博个拆迁款！
所以我们还是买老破小吧。
很认真的跟各位说：其他城市不敢妄言，但是在南阳，没有学区支持的老破小绝对是一件坑人的货。
即使有优质学区做支撑，风险系数也不可不察！
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何谓老破小：20年房龄以上，面积70平米左右，一般是房改房，家属院，职工房等。
由于开发年代久远，老破小通常外观老旧，小区环境糟糕，居住体验差，甚至还有大量砖混结构的老建筑，这些特点都和新房有着非常明显的代差。
有院子，没绿化
有步梯，没电梯
有车棚，没有停车位
有看大门的老大爷，没有物业服务。
对于购房者，特别是南阳年轻购房者来说，这样的房子很难达到他们对品质生活的追求。
这还不是重点，重点是老破小金融属性弱。在南阳，房龄超过20年（也就是1999年以前）的老房子在部分银行办理按揭是受限制的，即使能办，房贷的成数和年限也很难做足。
更何况，南阳特色是很多房子都没证，根本做不了贷款。这个问题不展开。
有一种老破小可以买，就是有核心学区支撑的房子。因为南阳的优质教育资源比较稀缺，南阳孩子上学的需求非常大非常刚性。所以部分优质学区的老破小，如果价格合理，对不少家庭而言也是有价值的。
但是，如果有学区的老破小价格被炒得过高，那么政策风险也会随之增高。任何一点点学区的变动或者多校划片政策的实施，都有可能让这种价值瞬间归零。
就像开篇的最牛学区房，你觉得没有风险吗？
可能很多人会抱着侥幸心理认为这一天不会这么快到来，这其实就像一个击鼓传花游戏，谁也无法预料鼓声什么时候会停。
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除了有学区的老破小，南阳更多的是没有优质学区支撑的老破小。
新华路、工业路、独山大道、北京大道，处处散落着大量老房子，老小区。价格不高，位置很好。
其实，这类房子除了仅存一点上车的刚需栖身功能，其保值增值能力等远逊于新房。即使遇到楼市上涨期，升值幅度也是寥寥。
而更大的可能却是，随着人居追求不断升级，老破小的身价必然慢慢滑落。同时，人们幻想的拆迁却仅仅是换来“微改造”，幻想一夜暴富，却始终只是白了头，空悲切。
上个月，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作，俗称“旧改”，推行了多年的“棚改”开始向“旧改”并轨。
这对于老破小来说，无疑是一个利好，但对于一些盼望着老房拆迁拿补偿换新房的人来说，难免会有些失落，特别是那些买老破小赌拆迁的投机者，很有可能竹篮打水一场空。
“旧改”对老破小的利好，更多是提升其居住价值，改造后老房子的价格可能会略有提升，还能一定程度上增强老房子的保值性，但并不代表老破小就值得投资。
1、在“房住不炒”的大前提下，“旧改”主要是一项民生工程，主要是为了改善城市老宅居民的居住条件，同时拉动消费。
2、“旧改”毕竟是在高房龄的建筑上进行内外改造，由于建筑结构、空间布局等客观条件的限制，老房子不可能完全脱胎换骨改得跟新房一样，否则代价可能比“棚改”拆迁还大。
如果影响到了新房市场的销售，甚至还会导致地方财政收入降低而无法持续为“旧改”投入，所以政府也会在“旧改”和新房之间寻求平衡。
3、“旧改”的资金来源包括中央补贴、地方投资和业主自筹。
中央补贴和地方投资不谈，涉及到业主自筹的部分，推进的难度可能会更大，比如低楼层业主不同意加装电梯更不愿出资，这项改造可能就会暂时搁浅。千万不要想当然的以为所有老破小业主的想法都一样！
所以，对于想要入手南阳老破小的人，我只想说，祝你好运。