在房住不炒的当下，时常有这样一群人咨询我。
他们名下有房，手上有二三十来万的闲钱。深知在通胀时期，现金不断贬值的道理，希望可以买套房稳固资产。每个月额外拿出来还贷的钱不过3、4K。
这类人群算刚需么？名下都有房，不属于刚需范畴。算改善？可用来换房的资金又明显不足。
但手上的二三十万怎么办？买理财，每天的收益还不够一家三口的过早钱。通常这类人我都建议他们去价格便宜，有一定人口基础，有大型产业规划的远郊去看看。
但他们多半看过远郊的荒芜之后，就退却了。事实上按照惯例，价格低，空间更大。
举几个例子，15年前，光谷鲁巷一带，杂草丛生。白天跑在路上的公交车都不多，一过晚上8点甚至一路公交都没了。名副其实的郊区，当时房价2000-3000元/平，现在二手房3万元/平左右。
7年前，光谷关山大道一带，传说中的521路在路上飞奔，从关山大道到司门口25分钟足够，保利茉莉公馆当时7000多，现在二手房2.5万/平左右。
5年前，光谷中心城还叫光谷东，路上的车还没有天上的鸟多，当时朗诗里程一期售价不到6000元/平，现在二手房1.8万元/平。
而随着武汉版图的不断东扩，站在未来回望现在，郊区盘的“黑马”单还能继续列下去。
NO. 1｜壹
武汉这个外来人口超越本地土著的新一线城市，财富洗牌和阶层流动在过去20年，以房产为媒介，搅动了一大批人。
当下逗留于汉口滨江、武昌中北路的城市新贵们，在数年前，可能也都是手握所谓郊区盘的穷屌丝。
在房住不炒的大环境下，房子的属性更加明确。
但想要保值，其赢利点依然等于（卖出价-买入价）*面积*周转
价差是赢利乘法里的基数，它的大小，决定了盘面大小。拥有了最低买入价，就拥有了一半财富力。
4年前阳逻的价格3000多点，白沙洲8000左右。放到现在来看，阳逻到了9000，白沙洲的房子也才刚过16000。
郊区盘的优势就是劣势太明显，距离远、配套需等待、持有周期长，所以定价只能“最低”，低到只要任何红利兑现，就有机会。
当你以为郊区盘苦兮兮，有价无市，短期内看不到改变时。真正需要改变的是你的思路。
NO. 2｜贰
然而，并非所有郊区盘都是值得买的。郊区盘坑多，政策变动，房企经营不善，高位入场，都可能让购房者元气大伤。
缺少整体规划，没有几纵几横的通达路网，住宅分布不多，这样的地方可缓缓看。
综合来看，价值洼地+靠谱房企+超级大盘，才是能下手的郊区盘。
政府的指挥棒，房企的拓荒，新武汉人置业的脚步，才有城市扩容的机会，武汉也才从二环到三环再到四环，一步步扩宽。
如果说现在的光谷中心城得益于东湖高新管委会的搬迁，产业规划的整体东移。那么随着武汉框架拉大，郊区盘已远拓至四环外，城市边际效应递减，置业郊区盘变成一项技术活。
一直以来武汉都标榜着城市向东。光谷发展三十年，从鲁巷到关山大道，到光谷大道、金融港所在的光谷南，再到光谷五路等光谷中心城板块，如今到了葛店、红莲湖所在的光谷东，武汉往东的道路还在不断前行。
从各个板块的价格来看，关山大道、光谷中心城等在2016-2018年的行情中涨幅显著，关山大道2.5万，光谷中心城1.8万，从价格层面上显然已失低价买入的先机。
参照前面说到的赢利公式，待配套都落实后高价买入，等同于站岗，获益空间就急剧压缩，并不是优选。
要选洼地，只能继续向东。
在现在的光谷东板块有很多大体量的项目在售，红莲湖的联发、鄂旅投、葛店的中建、中海、万科，梧桐湖的合景泰富、北大资源等，都将填补市场空白。
那么参照郊区盘的购入公式，光谷东的这些盘该怎么选？
在我看来，红莲湖处于价值和价格的洼地。
NO. 3｜叁
何以见得？
首先，我们先来看目前定价体系，从高到低是葛店>梧桐湖>红莲湖。葛店最高，已经达到12000元/平，红莲湖最低，还在5、6K左右。
其次，按区域热度和红利兑现度，葛店>红莲湖 >梧桐湖。
红莲湖地处鄂州市华容区庙岭镇，距离武汉市光谷政务中心约20公里，东距鄂州市区 23 公里，正处在武汉──鄂州──黄冈──黄石这块被誉为长江经济金三角的中心。
2013年9月18日，鄂州市政府与鄂旅投公司宣告由鄂旅投整体开发红莲湖旅游新城。项目投资规模超百亿元，规划面积不少于50平方公里。
新区规划“一核、三心、四轴、多片区”空间结构，“一核”为红莲湖新区综合服务中心，“三心”为红莲湖旅游度假核心、商业副中心和科技产业服务中心，“四轴”为红莲湖大道城市主发展轴、新城大道城市次发展轴、高新六路城市次发展轴和武黄高速区域交通服务轴，“多片区”包括滨湖旅游区、滨湖生态居住区、双创特色小镇区、地大科教产业园区、半导体产业园区、高科技产业区、科教电商服务区、现代生态农业示范区。
2016年12月，中国集成电路行业单体投资最大的项目——总投资240亿美元的国家存储器基地项目奠基。所以产业分布上，红莲湖也是先行一步。
本身，从红莲湖驾车到光谷的车程就只在30分钟左右，比很多武汉其他主城区到光谷的距离都近。而在光谷交通发布光谷最新的轨道交通线网规划中，还规划有一条从关山大道至鄂州红莲湖的30号线，全长33公里。
教育配套上，位于武汉市东湖国家自主创新示范区未来科技城的未来三路以东、拓树湾路以西、科技五路以南、岱家山以北的中国地质大学（未来科技城校区），预计2019年9月投入使用。
城市有容，必然是百花齐放，政策、配套已纷纷落地的红莲湖隐隐然是待起飞热土。
NO. 4｜肆
选好区域，避开了政策盲点接下来需要避开不靠谱房企。这是是远离郊区盘风险的第二步。
光谷东扩、红莲湖畔，目前已有恒大、联发、鄂旅投等房企进驻，全部是大体量小镇级项目，等到项目扎推呈现时，红莲湖的热度将全城瞩目。
联发国际度假区，整个项目被红莲湖环抱，也是该区域最亮眼的项目。
整个项目占地约2240亩，总建面122万方，容积率约为1.22。由12个地块组成，设置有湖滨会所区，酒店度假区，风情商业街区，国际健康养生区，低密度住宅区（别墅区域）和滨湖生活区（高层区域）等六大功能分区。
联发集团是源自于厦门国资背景企业集团，隶属于福建省最大（千亿）上市国企建发股份旗下核心企业。
前不久由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院连续16年主办的“2019中国房地产百强企业”研究成果发布会在北京钓鱼台国宾馆揭晓，联发连续13年入榜，并跃升至第46位。
现在，从项目出发途径沪渝高速抵达光谷中心城管委会的车程，只在30分钟左右。周边已有几个小区实现交付，周边人气比较旺。超市、中型餐饮、连锁水果店都有，日常生活无需发愁。
与项目一路之隔的恒大影城已经建好，该影城设有大型儿童乐园、休闲娱乐、主题餐饮、精品零售、特色小吃等多种业态，走两步就可以逛街，住在这里和住在主城区一样方便。
同时，区域内部拥有双语国际幼儿园、 3所小学，红莲湖第一小学、红莲湖小学，与项目一墙之隔的华师附小已于2016年9月开学招生。据周边的居民说，这个小学的教学质量还不错，在这里上学的孩子几乎很少送去培优。
郊区盘需要静待花开。识机而动，守得云开，方得富贵。
NO. 5｜伍
这个盘当初卖别墅，七八千的单价一口气卖了近千套，让整个红莲湖片区的别墅一年之内价格翻了一倍。
现在这个项目已经没有别墅在售，目前在售的是高层产品。错过了别墅，还要错过高层么？
项目此次推出加推2、3号楼高层楼王产品设计精良，1个单元，两梯两户，每一户的面积为126平，全部为四房设计，品质和舒适度都很不错。
而这套房的单价只在5000元/平左右，算下来首付门槛15万左右，而每个月的月供也3、4K左右。
15万，可能还不能满足一家三口一趟舒适的欧洲5国游，3、4K可能还不够太太买一套护肤品。但如果用这个钱买一套房，你可以想一想后面的故事。
这两年，越来越多渴望亲近大自然武汉人都有这样的体会：市中心的高层迭代太快，在武汉周边，想要找一套有湖景，价格低，住的舒服的房子动则100W起。
而如果还心怀有 “芳草鲜美，落英缤纷”的诗意生活时。一套首付仅15万起的联发国际度假区高层产品，也是一剂良药。