高楼“停建”，老房“旧改”！2021年起，3类老房子又“吃香”了
事物总是在轮回中发展。20年前，住房商品化刚推行，当时买房的人还不多，农村进城的人也很少，因此，那个阶段里建设的商品房都是以多层大面积的住宅为主，主打居住舒适性和大面积需求。随着后10年城镇化速度的加快，农村人口开始大量往城市涌入，根据数据显示，2000年时，我国农村人口比例为63.91%，截止到2019年底，农村人口比例下降至39.40%。
大量的农村人口进入城市，一是需要找工作赚钱，二是需要住房安家，房地产商在这样的契机之下，转变开发模式，把过去的多层住宅定义为高端住宅，主打以刚需为主的高层住宅，很快城市里一栋栋30多层的房子如雨后春笋般拔地而起，成为商品房时代的新趋势。
客观而言，高层住宅是我国城市化高速发展下的必然产物，因为我国是世界上人口最多的国家，自然也需要有最大的住房体量。而土地属于城市崛起的原始资源，这就决定了行政等级越高的城市其土地价格越贵，这是影响高房价的第一要素；其次，购房需求大形成了催涨高房价的第二要素。所以，在高地价和高需求状态下，城市里的高层住宅迎来一波又一波的疯狂抢购。
如今，我国96%的城镇居民家庭至少拥有一套住房，意味着大部分人都有房子住。但是，有房住和住的好是两码事，人们逐渐发现高层住宅的弊端越来越多，随着房龄的增加，房子的各个方面都开始老化，比如外墙开裂渗水、墙皮自然脱落、电梯频繁故障、高层火灾等，这些问题无不让人眉头紧皱、忧心忡忡。
目前，不少专家学者已经表达出个人对高层住宅的担忧。
清华大学城市规划设计研究院院长尹稚教授说过，“在美国，那些30年前建造的一批高层住宅如今都已经成为贫民收容所”。同时，北京大学光华学院助理教授朱国钟经过调查得出结论：“未来的贫民窟主要或集中在当前建造的高层住宅”。基于各种问题的爆发，东北财经大学周天勇教授认为，“未来高层住宅的价值也会一落千丈”。
为什么专家不看好高层住宅的未来？说几点实际原因。
1. 高层住房无法得到有效长久的维修维护。按照规定，业主购买新房以后，都需要缴纳维修基金，一般为总房价的2-3%来交，用于小区住房日后的修缮。随着时间的推移，高层住宅暴露出来的问题持续不断，补漏水、修外墙、维护电梯等，没几年这笔钱就用完了，后期再出问题，让每户业主均摊维修费用就难以协调。
2. 高层住宅户数多，火灾事故频频发生。常言道“水火无情”，有人居住的地方这些事故就无法避免，而高层事故率则是最多，比如家用电器自燃、天燃气泄露、电动车上楼充电引发火灾等。另外，一旦事故出现，救援又是个大问题，低楼层还相对容易，如果是高楼层，消防车加上消防云梯都无法触及。
3. 高层住宅未来要想拆迁重建很困难。首先来说，高楼拆迁在技术上已经不是问题，爆破拆除几秒钟就搞定。但是，高楼拆迁的成本很高，尤其是高层住宅，一共30多层，几十上百户，拆迁要花高成本、重建要投入高成本、还要给予拆迁户可观的补偿，对于开发商来说，除非保证能在原基础上再建60层的房子卖出去，否则吃力不赚钱的烂摊子无人来接。
我们讨论的这些现状，国家方面也在考虑如何做出调整，并在今年出台了两大新政。
第一：多部门共同发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件，其中在“城市与建筑风貌管理重点”上做出明确强调：
1. 严格限制建设超高层摩天大楼，一般不能建超过500米以上的建筑；2.严格限制新建250米以上的建筑，新建100米以上的建筑要充分论证，确定有建设需求，要严格执行相关审批标准，要与城市规模、消防救援能力相匹配适应；3.中小城市严格控制新建高层建筑，县城住宅要以多层为主。
第二： 过去大规模的老旧住房拆迁告一段落，出台全新的旧改计划。根据新规要求，旨在推动惠民生、扩内需，推动城市更新和住房开发建设方式转型，促进经济高质量发展。
高楼有“限高令”，旧房实施“旧改”，意味着高层住宅逐渐退场，多层住宅再度焕发新生。伴随着新政的不断落实，2021年起，3类老房子又“吃香”了。
1. 坐拥优质配套资源的老房子。大家都清楚，房子本身并不值钱，如果没有附加值，那就是一堆钢筋水泥制成品，一旦有名校、医院、地跌等环绕周边，那就是黄袍加身。再加上旧改正如火如荼的推进，很快老旧小区将全方位升级换代，会再次受到想要有优质资源和偏爱多层住宅业主的追捧。
2. 加装电梯的老房子。没有电梯是多层老房子的硬伤，房子旧了业主可以重新装修，但是没有电梯业主却不能私自安装，很多年龄大的业主为了方便出行只能换房。如今随着旧改政策的调整，只要符合安全标准的老小区都可以放开加装电梯的条件，有了电梯，加上改造，一些原本会被淘汰掉的老房子又成为受欢迎的宜居住房。
3. 容积率低、老间距宽的老房子。老房子楼层低，住户少，容积率自然也低，很多老小区的楼间距也是非常宽阔，每一栋都是独立开来，无遮无挡，采光和通风效果极佳，这些优势高层住宅难以全部满足。后期旧改再美化园林、扩宽道路、新增停车位、老年人健身器材和儿童娱乐设施后，被人嫌弃的老房子又会成为“香饽饽”。
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