利率上浮，放贷紧缩，包含西安在内的二三线城市或迎来新一轮调整。

利率上浮已成定局

在上周得到了浦发银行率先提升利率的消息——浦发商业贷款首套利率由15%上调到20%，二套由20%上调至25%，各上浮5%。四大行暂未发出通知，但在8月8日，就市场消息，工行商贷利率开始调整——首套上浮18%，二套上浮25%。可想而知，后期将会有更多银行跟进，利率上调势在必行。而按照以往经验，个人住房贷款条件严审和额度缩紧也会紧随其后出现，给西安楼市带来更多变数。

其实，西安利率上调是迟早的事。

数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比增加了31%，而上调房贷利率作为房地产长效机制中因城施策的精准金融调控手段，也在6月开始执行。7月7月多数城市首套房贷利率，企稳反弹持续上升，普遍上浮10%-20%。西安房价连涨40个月，二手房年同比涨幅全国第一。因此西安利率上浮并不令人意外。

图 | 源撸房价

当然也不只西安。

从全国范围来看，苏州、杭州、南京、青岛、南宁等地近期也已进行了利率上浮，和额度收紧，放款周期延长的现象。例如苏州十余家银行利率基准上浮22%，中国银行已上调为基准上浮25%，而杭州银行首套房贷利率已由5%上浮至8%，杭州上半年基本可以做到7个工作日放款，近期已延期至一个月，甚至不能承诺放款时间。从梯队来看，本次利率上浮主要集中在二三线城市，北上深等一线城市利率未见浮动，这也与城市房价涨幅情况一致。预计未来一段时间，在市场流动性仍然合理充裕的情况下，虽然上调的幅度不会太大，但个人住房贷款利率还有进一步上调的可能。

利率上浮会产生什么影响

（1）对购房者来讲，购房成本增高。

举个例子，假设A和B都是首套房，贷款了100万，等额本息，基准利率是4.9%，还款期限30年。

A的房贷利率是在基准利率上浮15%，也就是5.64%，可以计算出A要还1075773 元。

B的房贷利率是在基准利率上浮20%，也就是5.88%，可以计算出B要还1130686 元。

也就是说，购房成本瞬间多了5.5万元。

因此，利率上涨虽然有利于打击投机性购房，但同样增加了刚需的买房成本，是坏消息。但塞翁失马，焉知非福，因为房企的日子要比购房者更难过。

对房企来讲，回款压力增大

几乎与利率上浮同时，近期银监会已入驻各大银行，严控资金流入地产。

目前地产的资金来源，17%为银行贷款，32%为积攒的现金流和社会私募基金，50%为期房销售回款。前两者得不到支持，期房销售又要面对利率上调影响销售量，银行放款周期延长导致的资金回流放缓，而且临近年末，眼看销售任务红线近在眼前……可以说，下半年房企被几把钢刀架在脖子上跳火圈。

不过这也就为购房者创造了机会，截止2019年8月，放出备案价的房源量也大约就在去年6月的水平，下半年无论怎样也不能再卡量了。政府与房企达成共识的几率大幅提高，那么部分销售压力巨大的房企或将进入业绩冲刺阶段，包含但不限于降低备案价预期，加紧推货，甚至拿出折扣，让利购房者以回款保命。但这不包含上半年业绩已基本完成或超额完成的房企，以及在全国布局上依旧可以“拆东墙补西墙”，蛰伏的房企，自然爱怎么佛，就怎么佛。因此今年的金九银十，西安购房者尤为可期，甚至可能出现销售层面上的供需逆转，重新体会一把上帝的购房体验。

不过这里也需要强调，让利不是降价，更不是暴跌，房价回到2016年的是不可能的。首先价格就备不下来，如果真的有“天上掉馅饼”的价格，绝对是高风险盘，千万慎重。还有最近AI君几天前竟然见到有很多老小区的爷爷奶奶，被忽悠着用棺材本去买南方沿海城市的旅游鬼城了，还都是全款，哪怕30万也是大半辈子的积蓄……本次先提醒下各位粉丝，下期专门写写这个。

你还应该知道的宏观方向

多跳出西安看全国很重要，知道宏观市场，才能做到不被忽悠，心中不慌。

（1）中央定调，房价稳字当头继续

就在10天前，2019年7月30日中共中央政治局会议定调房地产——“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

意味着国家不会因短期内的经济波动，就改变调控房地产的决心。因此在较长时间内，行政手段上，限购，限价和限售三限依旧是主流，结果上房价都不能涨跌，原地摁死。

但话说回来，政策层面关注的也只是一个最终的平均数字。只要平均数不变，局部冷热都是正常事件。三四线自然能拖住后腿，而经济实力强劲，抢人大战前排占位的强二线城市，即便价格稳定，需求积攒之下价值犹在攀升，蛰伏之后的未来必有爆发。总结一句话，西安房价2万论和抛售论都不可能出现，因此建议刚需还是维持积极的入市心态，合适的就上车。

（2）4万亿旧改接棒，产业才是命门

众所周知房价对GDP的意义，扼住房价，相当于GDP被釜底抽薪，自然也要有新的接力棒——于是4万亿旧改横空出世，作为拉动内需的利器，贯通上下游产业链，左手稳就业，右手稳拉住GDP，同时还完美避开楼市。虽然当老小区装上电梯进入交易市场，对新房房价的冲击还较为遥远，但可以确定的是，4万亿旧改将作为过渡方案，最终目标是把钱从楼市抽出来输入产业的血管，等产业发展了，再让楼市作为产业的刚需，才能完成一次“透析”，让中国经济恢复健康。

所以产业依旧是大到国家、小到城市、甚至区域层面的重中之重，哪里有产业，尤其是新兴产业，哪里就有明天。此外目前楼市的火热也是因为普通民众缺乏投资渠道，未来金融产业或将率先迈上风口（例如近年来西安崛起的金融大厦）。所以如果有两套房子摆在你的面前，一个优势在产业，一个优势在自然环境，优选前者，因为回报周期更短。

最后，还是回到普通购房者该怎么做？

利率进入上行周期，短期内下调可能性不大，但金九银十却有更多性价比房源入市的可能，而且不排除会有楼盘在8月抢跑。因此建议西安购房者保持积极入市心态，遇到好房子也可以入手。比如高科，苏宁这类有先天优势的楼盘，能买就买，不要等，一些卖的不错的盘，比如合能剩余的房源也可以考虑下。

此外从长远来看，房价不会一直涨。但经济换挡需要时间，因此楼市风口依然在。西安只要冲上去，就跌不下来。即便现在还有“内虚”，但8000亿GDP，千万人口，第九个中心城市，关中经济圈核心城市，地铁三期批复城市，全国营商环境排名十强……却都是实打实的硬指标，相信经济“填实”只需时间。所以即便品牌房企资金压力重重，拿不到主城也会进入西咸新区抢地厮杀，建议购房者也理性选盘，早日上车。