就在日前，官方发布了宁和城际二期新消息：南京至和县市域（郊）铁路项目工程可行性研究报告编制及初步设计服务招标公告公布，S3号线规划将从桥林南延至安徽和县，总投资达149.8亿！对此，有不少网友表示，这对于很大程度上依附江北带动的和县楼市来说，起到了非常大的刺激作用。“这两年小马（马鞍山）有点鸡血沸腾、放手一搏的感觉，和县靠浦口很方便，等到地铁通起来，以后房价估计会涨......”
但与此同时，也有网友表达了不同看法。“安徽和县，县城的边缘，位置太偏，那边的楼盘完全卖不动，等江浦发展好了，能提供大量就业岗位，宁和二期什么时候才能发展的起来......”
那么，你觉得宁和城际二期的到来，会带动和县整体向前发展吗？01
曾经火爆一时的和县楼市，现在怎么样了？
安徽和县地处江北南部，与桥林板块接壤，从一定程度上来讲，和县发展确实很受江北辐射影响。和县作为马鞍山下面的一个不起眼的小县城，近年来，由于环江北都市圈的带动，片区内多处高楼林立，城市面貌较以往有非常大的改观。
图源：地图帝我依稀记得，从2016年开始，南京限购之后，和县打着南京江北新区下一站的旗号，吸引了大量分销团队进场，这里的房子凭借与江北一桥之隔的优势，卖得热火朝天，市场一度大热。
当时有不少来自全国各地的炒房团攻入，可以说，早在几年前，和县片区的房子备案价最高就已经达到12000元／平。
可如今，再看看现在的和县房价水平，根据某房产网站的数据显示，房价在6576元／平左右，几近于“腰斩”。
也就是说，时隔近5年时间，和县不少房子的房价基本在原地踏步，或者在退步，早期进驻这里的买房人已经持续站岗了很长时间。
毕竟，和县这边外来人口非常有限，没有人口就没有需求，没有需求，市场上有再多的房子都没有用武之地。
想买卖找不到买家，想租赁找不到租客，业主还必须得每月花钱供着，这应该可以算作买房投资的典型反面教材。
事实上，除了和县，汊河同样作为环江北都市圈板块，它们之间的板块发展轨迹有着非常大的共通性：经历过大涨，也经历过大跌，火的时候风光无限，衰的时候渺小如尘埃！
有房主9000多元／㎡买入，5800元／㎡抛售，最可气的是，就这样还卖不掉......
另外，比降价出售更让人绝望的是完全丧失流动性，卖不出去，被牢牢套住，此前一位网友表示自从买了汊河新城，肠子都悔青了，10800元／㎡购入，现如今7000多／㎡都卖不出，直降3000元／㎡。
一言以蔽之，以上这些板块，曾经由于概念炒的好，市场确实一度很是火爆，但是一阵风吹过，留下的是也确实是一地鸡毛，让不少人失望而归！
02
远郊楼市，成也环江北都市圈，败也如此
其实以上都是环江北都市圈投资的一个缩影，这些远郊板块，成也成在环南京江北都市圈，败也败在环南京江北都市圈！为什么这样说呢？和县、汊河等作为环江北都市圈发展的“附属品”，对江北的依赖性过强，极端的市场变化是这些郊区板块自己无法控制的，在很大程度上受南京整体行情影响。比如，在2015年江北新区刚刚批复之时，和县、汊河由于紧邻江北新区的优势，且房价很低，真真实实地趁着势头大火了一把。之后在2017年，南京限购升级、政策收紧，和县、汊河又凭借不限购，再一次成了大批投资客的口中的“香饽饽”，真可谓是“一人得道鸡犬升天”。
但是同样地，不争的事实是，一旦南京大环境行情下降，那么这些板块定然是最受打击的“牺牲品”。比如，2020年初的那波肺炎疫情，汊河从2月11日起拒绝外地车和外地人进入，相当于封城，引发广泛关注，这一举措尤其让那些在汊河买房、在南京工作的刚需们寒心，自己的家回不去了？
对此，有网友表示以后自己不敢在汊河买房了，关键时刻竟然有家不能回。
然而不仅仅是汊河，和县、句容、宝华等环南京都市圈板块都是如此，没事的时候，大家是一家人，但是一旦真有事，亲兄弟也是要明算账的。更何况，汊河、和县、句容、宝华等和南京根本没有血缘关系，当南京老大哥有肉吃时，也是在保障自己亲儿子吃饱之后，还轮得上周边环都市圈板块喝点汤，补给一下营养。但是，当南京自己也在“闹饥荒”时，不用猜也知道，率先饿死的也将是环南京都市圈板块。03
对于买房，地铁效应还靠谱吗？
那么，对于远郊板块来说，地铁对于区域楼市发展影响真的有力挽狂澜的强大功效吗？不可否认的是，地铁对于人们日常生活来说真的很重要，带地铁和不带地铁的房子之间确实存在很大差距。
购房优先考虑是否有地铁，地铁周边的小区流通性更强，靠近地铁的土地相对更抢手，开发商不约而同地将地铁作为产品核心卖点......
再细数南京城市的发展轨迹，也是沿着地铁脉络不断扩张，1号线、2号线、3号线......10号线；S1、S3、S7......
地铁线路不断续向外延伸，地铁通到哪儿，那儿就能崛起一座新城！
但是，不知大家注意到没有，地铁与地铁之间也是存在很大区别的，比如南京主城区的地铁都是正常以阿拉伯数字命名，而一旦脱离主城，通往远郊，这些地铁的命名方式也随着变动，以“S”开头，这也决定了地铁所产生的影响也会有一定区别。
今天，我们所要探讨的是，通往远郊板块的地铁，是否可以拯救远郊楼市。这在已经通车的以“S”开头命名的地铁经验上就可以看出来，比如S7号线，在传闻S7号线规划时，溧水板块整个楼市为之一振，区域不少楼盘仿佛看到曙光一般，异常兴奋，地铁成了非常重要且核心的卖点之一。之后，在S7号线不断落实过程中，每一个关键节点都在刺激着买房人神经，尤其是地铁通车前后，也是购房者加速入手买房的关键时机，提前抢占上车机会。但是在地铁真的通车后，地铁此前所带来的利好效应也在快速退化，且从房价水平上来看，并没有直接体现，在2017-2018年期间，溧水板块的房价水平基本维持在1.1万／平左右，波动不大。已经通车的S8号线、S9号线亦是如此！也就是说，在这些地铁还未落实之前，人们对其一直抱有期待以及想象空间，在很大程度上愿意买一份未来期许，但是一旦等地铁落地，这就成了当下看得见的基础设施配套，这在短期内会对楼市产生一定刺激作用，但从长期来看，影响并不大，市场终究会回归平静。写在最后：对于汊河、和县等环都市圈板块，正在规划或建设中的地铁在短期内预计会对板块形成一定利好刺激，造成市场一片火热的暂时性现象，但是从长远角度上来看，影响并不大。楼市发展最终还是要看看供需，如果板块自身不能对人口形成长效的吸虹效应，一直靠外力（地铁、商业、医疗等）带动，那么区域整体楼市发展在很大程度上也会受限。那么你觉得，对于买房这件事，曾经一度被奉为金科玉律的地铁效应还靠谱吗？地铁通车，未来会带动远郊板块起飞吗？欢迎在留言区分享你的观点。