今天看到《中国房地产报》的一则报道：从落户政策放开、楼市调控收紧开始算，距离现在已经3年时间了。

遥想3年前，也就是2016年的“9.30”，不到一个月时间，就有北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、惠州、南昌等22个大中城市发布了楼市调控新政，此后政策不断加码，房地产进入一个漫长的调控周期。

也正是在那个时候，《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知出现了，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率将提高到45%。

3年时间，说长不长，说短不短，房地产市场的形势却已截然不同。

在热点城市的调控收紧之后，2016-2018年，三四线楼市在棚改货币化的推动下迅速崛起，一二线城市执行了严格的限价、限售、限贷政策，尤其是京沪广深等特大城市，二手房几乎被“冷冻”。

到了今年，调控次数更加密集，楼市转凉的气氛日益浓厚。

那么，未来5年，楼市何去何从？对购房者来说，该买房还是该存钱？更具体一点，现在价值100万的房产，和100万的现金，5年后哪个更“值钱”，更让人“稀罕”？

我们不妨从以下几个角度展开分析。

首先，供地机制是否会改变。

土地是房地产市场的核心，增加土地供给不仅包括商品房土地，也包括保障房和租赁住宅土地的供给，这是缓解房地产市场供需矛盾，促进租赁市场、保障房建设的重要保证。

以2015年为例，我国国有建设用地供应51.80万公顷，其中住宅用地7.29万公顷占国有建设用地供应总量的14.1%。

其中住宅类土地供给，从一线城市，二线城市再到三线城市，供给量逐渐增加，但是成交价格逐渐降低。

什么意思呢？说白了，就是土地供需的“错配”。大城市人多房少，供地反而最少，三四线城市人少房多，供地反而最多。

反向的人口流向与土地供给，是造成一二线城市房价高涨，三四线城市却急需去库存的“冰火两重天”现象的根源。

这种情况下，百万现金显然比价值百万的房产更让人“稀罕”，道理很简单，因为100万左右的房子，大部分都集中在三线以下城市，这些地方供过于求的现状，5年内很难改变。

不过，未来5年，供地机制必然会发生变化。

今年初，自然资源部发出通知，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

其次，房地产信贷政策变化。

从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2009.02-2011.08、2012.05-2014.04、2015.03至今，每次大概持续3年左右时间。

2008年之后，全国房价第一波上涨是从2009年2月到11年8月，持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。

第二波是从2012年5月到2014年4月，持续时间为23个月，累计涨幅有6.2%。但在之后的一年时间又回调了5.3%。

每次上涨前，楼市都有一个规律：要么降低首付比例，要么降低房贷利率，二者缺一不可。

但是，从2016年9月以来，共有48个城市纷纷出台限贷政策，提高首付比例，房贷利率持续上升，到了今年，热点城市房贷利率普遍上浮25%以上，个别城市甚至达到了35%，购房者一下子月供高出一两千块，换做是谁都会犹豫。

而在今年10月份，未来房地产信贷政策最大的变化已经尘埃落定。

10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

央行的规定很明确：首套房不低于5年期LPR的下限即可，二套房要加60个基点以上。

有媒体统计显示，10月份，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口7个二线城市，二套房的LPR房贷利率为5.99％，相比9月份的5.94％略有上升，上升0.05个百分点。

上升的幅度虽然不大，意义却很深远，这是新规遏制多套房的一个表现，未来二套房以上的房贷利率，会跟首套房刚需“泾渭分明”。

不难看出，无论是土地供给还是房地产信贷政策，都对多套房持有者不利。

一二线城市的房产很珍贵，但限售、限购等措施降低了房产的流动性，三四线城市的房子没有束缚，但“接盘者”却越来越少，“人少房多”的趋势难以逆转。

因此，未来5年，100万的房子，要么有价无市，要么“没人稀罕”，都没有100万现金更“值钱”。

针对这个问题，有经济学家给出了“答案”。

10月中旬，长江证券经济学家、中国金融四十人论坛（CF40）成员伍戈发文指出，本轮地产调控与逆周期调控脱钩，折射出各界对房价容忍度的下降及较多资源流向地产领域的担忧，受此影响，本轮地产调控的方向和节奏似乎更加取决于地价房价等房地产市场自身的因素变化，而未必是传统经济周期。

换句话说，以前是靠房地产拉动各个行业，所以调控有点“投鼠忌器”。

但是，未来的调控大不一样，即便收紧会带来短期“阵痛”，也依然会坚持下去，属于“买房赚钱”的好日子已经没有了。

有“中国首善”之称的知名企业家曹德旺，也早有“预测”。

曹德旺曾在接受采访时说，“现在劳动力成本太高，问题都在房地产。银行的资金被房企借去盖房子，老百姓高价买房子，钱再回到房企和银行手上，资金利用率太差，赚的都是自己人的钱，有什么实质性的改变呢”？

这几句话，正好谈到了房地产的症结所在，过去这些年来，楼市吸引了太多资金涌入，以至于每个购房者、每个家庭都把房子作为最重要的资产来配置，时日一久，必然会对其他行业造成“虹吸效应”。

只有越来越多的家庭，把现金作为首要选择，去做实业，去消费，才能够拉动更多行业的发展，也只有没人再“稀罕”价值百万的房产，房地产市场才能走的更远。