如今,买房变成了一件很痛苦的事。
原来的购房者,随便走进一家售楼部,随便看几套房子,即便一点准备都没有,一头雾水的情况下成交,也能坐享房产增值所带来的财富。
不分城市,不分区域,不分地段,只要买房就能赚钱,似乎唾手可得,按揭利率还能打折扣。
现在不同了,各城市之间的分化异常明显,诸如东北鹤岗、甘肃玉门、山东威海这样的地方层出不穷,数百元的房子没人要,几万块就买一套房,房子荒在那里无人问津。
还有大城市的郊区楼盘,规划很美好,迟迟不落地,配套不成熟,人口一直没有流入,稍有差池就会“站岗”。
就算买房之前做了万全的准备,找好了合适的楼盘,很多人又被房贷这一关难倒了。
比如,等额本息和等额本金的区别是什么?这是很多人初入楼市想了解的问题。
举例来说,以贷款100万,房贷利率5.88%,等额本金按揭30年来计算,每月初期还款7600多元,其中本金不到2700多元,利息不到5000元。
以同样的贷款额度和利率,用等额本息方式贷30年,每月固定还款5900多元,其中近5000元都是利息,本金只有1000元左右。
前者每个月还款的本金相同,但利息是逐月递减的,后者刚好相反,每个月还款的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。
这两种方式,并没有优劣之分,很多人都选择了等额本息,那是因为对于工薪阶层的刚需族,连首付都掏空家底的人来说,相对较低的月供可以稍微喘口气。
值得注意的是,本月已经开始实行房贷新规。
10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。
参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率,1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基点,连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。
那么,新规之下,还房贷的时间,“越长越好”还是“越短越好”?或者说,还房贷选“20年”还是“30年”?
我一个二线省会某大行做银行经理的朋友,把这个问题讲透彻了。
他认为,房贷时间的选择,要从以下三个角度来考虑。
第一,从货币购买力来说,时间“越长越好”。
经济学家李迅雷此前指出,1980年的时候,M2不足2000亿,到1990年的时候,M2规模达到1.53万亿,到2000年的时候,M2规模达到13.5万亿,如今M2已经超过150万亿了。
M2总量扩张的同时,是现金购买力的缩水,以及不动产的飞速增值。
过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,所以大家默认货币每年对内购买力减少了15-20%,这些购买力并没有凭空消失,而是转移到了房地产行业。
由此可见,通过储蓄而获得的增值幅度,相比货币的发行规模、房价的涨幅、各类生活费用的上涨幅度,基本可以用“龟兔赛跑”来形容。
对房贷来说也是一样的道理,即便房子不会再增值,时间越长,贷来的这笔钱实际购买力就越小。
第二,从资金利用率角度而言,时间“越短越好”。
对财力足够的人来说,他们不在乎这么精细的计算,只在乎资金的利用率和周转速度,有句老话叫“救急不救穷”,这类人买房,更看重未来的流动性,能够早一点变现,趁着手头宽裕,能少还一点贷款,就少还一点。
更关键的是城市所在地,像西北的甘肃、青海,东北的黑吉辽,这些省份的三四线城市,因为无法形成有效的集聚效应,哪怕经历了两三波上涨,房价依然保持在低位,有的地方甚至一千多块钱每平都没人要。
这样的情况下,房贷时间自然越短越好,否则贷的时间越长,利息越多,不动产无法带来增值,就意味着付出的成本越高,白白给银行送钱。
第三,新规更倾向刚需族,“财力不够,时间来凑”,30年更合适。
有媒体统计了房贷利率平稳换锚的14个重点城市,按照贷款本金100万计算,其中首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。
从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,不过,三四线城市则没有太明显的负担,甚至有“减负”的现象。
平稳过渡,说明跟以前没多大变化,热点城市的房贷额度依然会很紧张。
但是,我们要注意央行对于LPR的规定,首套房不低于5年期LPR的下限就可以,而二套房以上肯定要高60个基点以上。
也就是说,未来首套房利率下降的可能性是比较大的,多套房投机的成本会越来越高。
对购房者来说,假如是首套房刚需,房贷利率会得到新规的“关照”,相对较低的利率水平,对收入不够的购房者来说,肯定是30年更合适。
综上所述,新规下房贷时间的选择,一定要符合自身的财力、购房需求,比如首套房明明能享受更低的利率,自己的收入又非常不稳定,透支了家庭财力才付得起首付,还选20年等额本金的方式,选措方式的购房者,就是白白给银行“送钱”。