在2018年，房地产成交额达到了史无前例的15万亿元，也是今年人们不断提起的一个数字。

有人欢喜，也有人忧。

在前段时间举行的博鳌房地产论坛上，专家们各执一词。

经济学家巴曙松称，这么多的房地产销售额，太高的话会挤压了其他资源配置。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮“回怼”：账不能这么算，从相对增速来说，房地产的规模还是会增长。

而中国指数研究院常务副院长黄瑜称，“15万亿”后，市场会发生结构性变化，2019年楼市大概率会下降。

不管各类观点的分歧有多大，15万亿这个数字，确实让整个市场感到了一丝不安。

10月17日，安居房产研究院发布了《2019年三季度楼市总结报告》，报告指出，商品房销售金额已在2019年达到顶峰。

他预计，在房地产去产能化背景下，商品房规模见顶，2019年商品房销量或呈现“一增一减”，全年的销售面积同比减少，但销售金额依然有望突破15万亿大关。

这“一增一减”，对楼市来说代表了什么？

首先，销售面积减少，说明三四线的房子不好卖了。

毫无疑问，就房地产施工面积而言，三四线要比一二线高的多。

数据显示，近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比高达65%-66%。

也就是说，7成的房子，都是在中小城市卖出去的。

在去年，房地产销售面积达到了17亿平米，三四线楼市居功至伟，事实上，在过去几年，因为棚改货币化的推动，大量的拆迁户拿着现金去“扫楼”，把积压已久的库存一扫而空，造成了各城市房子的短暂热销。

有因就有果，如今销售面积下降，这口“锅”肯定要三四线背上。

其次，面积下降，销售额却逆势增长，只能说明一二线更受青睐。

原因无他，大城市的房屋单价更高。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，13个城市步入了“超高房价”行列，另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

按划分标准，大于两万一平米，即为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”。

在超高房价名单中，京沪广深赫然在列，还有厦门、杭州、福州、南京、苏州，更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域。

动辄就是几百万的房子，这些地方稍微有点热度，销售额就上去了。

从2019年的市场热度也可以看出，一二线城市尽管面临重重束缚，依然展现出了强大的购买力，比如连续加码的苏州，动不动就是万人摇号的杭州和南京，包括中西部的新一线两大龙头成都和西安，只要有新房出现，从不缺买家。

土地市场的表现，更直观一些。

据证券日报10月17日报道，从开年至今来看，300城土地市场延续低位运行状态，溢价率已经连续5个月下调，9月份300城土地出让平均溢价率下滑至7.7%，接近去年市场最冷期间水平。

300个城市地价连跌将近半年，这才是房地产市场的真面目。

正如笔者一直在重复的观点：一二线很美好，三四线才是楼市的真相。

一二线城市，只是少部分人的独角戏，只有广大的地市和县城，才是大部分购房者的归宿，毕竟，还有10亿人没有坐过飞机，5亿人没有用过抽水马桶，这话不是我说的，是经济学家李迅雷的统计。

因此，我们不能拿着一二线的火爆，去畅想整个楼市未来的市场有多宏大。

这样来看，15万亿的楼市规模达到顶峰，也就不奇怪了。

以前是扩张，是进攻，是各个城市普涨，别管城乡结合部，还是远郊的农村，沾着一丁点概念就能炒起来。

以后是收缩，是防御，是大小城市分化，高估的城市房价会回归理性，低估的“洼地”将不复存在。

此消彼长之下，掰开手指算算，房地产的好日子，确实没多久了。

如果非要预测还要等多长时间，不妨再参考专家的看法。

安居房产研究院分院院长张波称，从2020年始，全国商品房的规模，无论是销售面积，还是销售规模，都将进入缓慢的下行通道。

中泰证券经济学家李迅雷日前表示：记得2017年的博鳌论坛上，我提出房地产的拐点或发生在2020年前后，颇受争议。如今，我依然认为基本确认拐点了。有人期望房价长期走平，不可能！走平对于贷款投资性买房者而言，就是亏损套牢，全球没有走平案例，因为这不符合资产特性。

这两位专家的观点很一致：2020年，房地产就会上演“大结局”，3个月之后，会见分晓。

一个行业经历了20年的高速发展，汇聚了六成以上的家庭财富，推高了近60%的居民杠杆，关联了上下游近20个行业，也确实到了该歇歇脚，调整一下的时间了。

笔者觉得，对普通购房者来说，没有任何影响，该吃吃该睡睡，一定程度上反而是好事。

那些热度奇高的一二线城市，房价倒挂的现象会大幅缓解，二手房估值会回归合理，那些人烟稀少的三四线新城区，以及一二线的郊区，会以更快的速度现出“原形”。

某种程度上，我们应该庆幸这个时刻来的很“及时”。

至少能让大家明白一点：买房子，是一件“有所为，有所不为”的事，而不是“飞蛾扑火”式的鲁莽。