在樓體設計規劃階段，充分考慮對建築結構方案進行低碳優化。不同建築結構設計導致所需建材品類及建材數量不同，既而影響建築全生命周期碳排放。

舉例來說，應用BIM（一般指建築信息模型）技術，將建築設計流程化、數字化、參數化，在節省成本投入的同時加強對碳排放量和能耗的監測管理，提高節能效率。通過BIM對項目建造進行全流程管理，前期優化建築及結構形式，中期三維模型確保機電管綜，並對管線綜合的標準化成果進行反向驗證，後期結合BIM竣工模型方便運維管理，助力實現綠色低碳、節能環保。

「對綠色建築而言，前端設計起到了關鍵的作用，它既決定了成本的80％，也決定了排放的80％。」程再德表示。

以保利大都匯幕牆的設計為例，樓體的外立面造型，靈感來自附近碧波蕩漾的通惠河，採用低輻射的low-e中空玻璃，整個節能設計同時採用摺疊立面的設計，它能夠減少33%的日照輻射，摺疊立面的設計每年減少的碳排放相當於170萬千克，等價於334輛小汽車一年的尾氣排放，相當於中和了一個小區的小汽車排放。

數據顯示，通過一系列以降低碳排放為目標的綜合設計措施，包括提升幕牆的綜合熱工性能、降低照明功率密度、採用熱回收新風機、電梯變頻調速控制、高效用水器具和景觀節水設計等技術措施，保利大都匯項目實現年節能量約621兆瓦時、年總節水量為4153噸。

根據最新的電網碳排因子，按照建築全生命期為50年計算，該項目可減少運營碳排放18378噸CO₂-e（二氧化碳當量，指各種溫室氣體在溫室效應方面的相對強度相比於同等量二氧化碳的影響）。一般而言，大型公共建築的運行碳排放為60kgCO₂/㎡·a（kgCO₂/㎡·a指不同建築類別的單位建築面積碳排放量），保利大都匯項目的運行碳排放達到36.16kg CO₂/㎡·a，其運行碳排放足可以降低40%。

02

運營至關重要

通過對物業人員進行培訓，推行精益管理理念，落實物業工作精益操作標準，降低運營期碳排放。

程再德認為，好的設計有助於從源頭上減少碳排放量，而高水平的運營對於建築節能提效至關重要。保利大都匯精益運營的中樞——樓控系統，將照明體系、空調體系、排風扇體系，新風體系集成到一個中樞系統，相當於整個大廈設備運行的一個中樞系統，把所有的這些設備設施都接入到樓控系統之後，就可以進行精益化地管控。

比如，照明分層控制，有平日模式，有「六、日（節假日）」模式，也有重大節假日模式，都是通過樓控系統操作。每一戶空調的電子流量閥，也是通過樓控系統來控制，每一戶需要使用空調，都能精準的投放，通過控制電子流量閥的開啟，讓能源能夠精準到達每戶所需要的地方，不產生浪費，甚至連衛生間開啟一個風扇，都是通過設定好的程序進行精準管控。

保利大都匯的地下停車場也融入碳中和的理念。整個地下停車場採用光感和聲感，人走過的時候燈光會加強，人離開的時候燈光會變弱，以此來降低能耗使用。2022年，保利大都匯改造了2002個燈管，據統計，每個燈管每天節省大約0.2度電，一天節省大約400度電，全年節省14.6萬度電。

商戶是保利大都匯運營的主體，在招商環節，保利大都匯進行精細化管理。程再德表示，保利大都匯項目位於運河商務區，它的定位是金融加總部的功能，未來要打造綠色金融港。因此，保利大都匯在選擇客戶時，首先確定招商客戶是否符合促進整個區域經濟發展的定位，更多地關注與金融相關的企業。在第一個標準上，保利大都匯會考量企業的性質，是央國企還是私營小企業。從經營角度來看，保利大都匯更傾向於選擇穩定性強、抗風險能力強的企業來承租。其次，保利大都匯會考慮企業資質，是人員密集型還是人員相對寬鬆。實際上，在同等情況下，保利大都匯不傾向於人員密集型企業，因為人員過於密集，需要加大管理力度，同時品質相對較弱，因為同一棟樓里工作1000人和工作500人是不同的。

程再德認為，如果500人的產值與1000人產值相同，那麼人多會更擁擠，交通壓力增大，能耗提高。同時，管理難度和問題也會增加，因為人數越多，需求就越多。這也是一個需要考慮的問題。

這些因素不會擇一而論，而是綜合考量。在招商階段，保利大都匯會對招商客戶的資質進行篩選，先確定資質，合適才會簽約。簽約後，會建議招商客戶更關注碳排方面的要求。在運營階段，通過物業管理普及推廣和雙向戰略。以物業服務為例，在為客戶提供服務過程中，保利大都匯會做很多低碳方面的事情，例如綠色低碳出行。

03

實現相對「零排放」

所謂「碳中和大廈」，不是指完全不排放二氧化碳，而是指大廈項目直接或間接產生的溫室氣體排放量，通過植樹造林、節能減排或者通過購買碳配額、碳信用的方式將產生的碳匯量進行正負抵消，實現二氧化碳相對「零排放」。

碳中和處理可以採取多種方式。程再德提出，首先，通過節能減排降低碳排放。其次，採用負碳技術來吸附碳。例如，增加屋頂綠化面積，它是反向吸附碳的。在達到一定極限後，通過碳市場交易，將排放的二氧化碳通過購買碳匯的方式實現沖抵。

實際上，所謂「碳中和大廈」，不是指完全不排放二氧化碳，而是指大廈項目直接或間接產生的溫室氣體排放量，通過植樹造林、節能減排或者通過購買碳配額、碳信用的方式將產生的碳匯量進行正負抵消，實現二氧化碳相對「零排放」。這就意味著，大廈的持有運營方需要一方面節能減排，另一方面又要積極通過認證、購買碳匯，實現碳排放數字的正負相抵。

北京綠色交易所官網信息顯示，2022年5月，北京綠色交易所協助保利發展北京公司將保利大都匯項目打造成「碳中和大廈」，保利大都匯成為北京市持有運營商辦領域、首個被北京綠色交易所認證的「碳中和大廈」。獲得這個認證，也就意味著保利大都匯項目按照《公共建築運營單位(企業)溫室氣體排放核算方法和報告指南(試行)》等相關標準，完成了碳排放量核算與評估、第三方核查、碳中和標的物的交易與註銷、碳中和鑑證與宣傳，碳中和證書授牌等工作。

程再德表示，2022年，保利大都彙整體是4400噸二氧化碳的排放，通過購買CCER（中國核證自願減排量）的方式來進行了抵消，抵消完之後實現碳中和的認證。

程再德表示，從源頭上的精益設計，到過程中的精益運營，再到根據測算出的年度二氧化碳排放總量購買中國核證自願減排量、實現全部抵消，保利大都匯的碳中和之路到此完成閉環。

北京綠色交易所在接受《商學院》記者採訪時表示，碳中和項目實施一般分準備階段、實施階段、評價階段、申明階段，具體工作步驟包括：首先，開展項目預評估，詳細梳理項目有關資料，全面對接各相關方，對有關技術細節進行充分論證和探討，確定「碳中和」項目邊界和時間邊界，確定「碳中和」抵消物（碳配額或碳信用指標）的選取原則和價格範圍。

其次，進行碳排放量核算與報告編制。按照設定核算邊界、識別排放源、收集活動水平數據，選擇排放因子，匯總計算碳排放數據等步驟完成核算工作，並編制排放報告。範圍主要包括排放單位固定源和移動源化石燃料燃燒產生的二氧化碳排放，包括食堂天然氣和液化石油氣的使用、業務用車汽柴油的消耗等；排放單位自用電引起的凈購入電力/熱力隱含的排放。

再次，開展「碳中和」抵消標的物的交易與註銷。碳排放量化報告等成果文件編制完成後，在指定交易機構（北京綠色交易所）以交易形式購買與排放量相對等的CCER碳信用指標等抵消物進行註銷，北京綠色交易所提供尋找優質賣家資源、交易撮合，進行交易鑑證、抵消量註銷等服務，註銷成功後出具註銷憑證。緊接著，還要開展碳中和評價。對項目開展碳中和評價，確認項目按照《企事業單位碳中和實施指南》執行，開展各種形式的碳減排活動舉措，主要碳排放量使用抵消物進行抵消，並在一定邊界和時間段內實現碳中和。

最後，「碳中和」證書頒布與宣傳推廣。北京綠色交易所將頒布「碳中和」證書予以確認，並進行大力宣傳推廣，開展授牌儀式，提升企業碳中和影響力和宣傳效果。

對於未來，程再德表示，保利大都匯的成功經驗將推廣到保利集團全國兄弟公司1000多個項目上，後續也會基於市場的變化，成立專業的商管公司。

程再德認為，「雙碳」戰略的落實，需要國資央企率先響應帶動，保利發展作為國資央企，積極響應國家戰略，發揮中央企業的引領作用，重點工作任務，是圍繞推進「雙碳」工作、安全環保工作以及踐行ESG理念進行開展，碳中和大廈是保利公司根據自身情況踐行「雙碳」戰略的開端，推廣低碳、零碳、負碳技術的試點，是保利公司積極履行社會責任，加快實現高質量發展，是建設世界一流企業的重要舉措。

（本文圖片由受訪者提供）

來源 | 《商學院》雜誌11月刊