文：胡嘉琦 朱耘
ID：BMR2004
莫天全的兩會關鍵詞
人-房-地聯動機制、租購併舉、盤活存量
全國政協委員莫天全
在房地產市場快速增長的年份，房企普遍採取「高負債、高槓桿、高周轉」模式，迅速擴大市場份額。
在全國政協委員莫天全看來，「高負債、高槓桿、高周轉」的發展模式導致房地產行業出現了以下三個主要問題：第一，房地產與金融系統過度結合，從企業端來看，一旦企業資金回籠受阻疊加融資受限，企業償債壓力將明顯增大，影響了金融系統的穩定性。第二，在規模擴張訴求下，企業拿地積極性高，土地競價模式導致地價迅速上漲，進而推動房價上漲，而房價的上漲預期進一步強化了住房的投資屬性，居民端投資投機需求增加又加劇了房價上漲動力，高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。第三，以往高周轉、粗放式的開發模式積累了許多風險隱患，如住房品質差、小區的配套設施不完善等，嚴重影響著居民的生活質量。
基於上述情況，莫天全認為，隨著我國總人口增速放緩以及城鎮化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，房企傳統的發展模式已不再適用。
在2022年全國兩會召開之際，針對當前房地產行業面臨的主要問題，莫天全在其提案中認為，探索新的發展模式勢在必行。
堅持市場體系和保障體系並行發展
建立人-房-地聯動機制
莫天全指出，在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，發揮保障性住房的保障效果。但需要關注的是，保障性住房的建設應適度，加大人口流入量大的城市的建設力度，控制中小城市保障房建設量。
另外，綜合考慮人口流動規模及產業經濟發展需要，合理配置區域及城市間新增建設用地指標，未來需要在中心城市建設用地指標上做加法，在中小城市建設用地指標上做減法，促進大中小城市協調發展。
堅持租購併舉
保障租房群體享有公共服務的權利
莫天全指出，推動住房模式由「購」向「租購併舉」轉變。大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。當前人口流入量大、新市民和新青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市加大租賃住房建設。保障性租賃住房有利於解決新市民的住房問題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時，要推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的後顧之憂。
莫天全認為，需要注意的是，保障體系並不能取代商品化住宅，「購」仍將在一定時期內占據主導，高品質的商品房需求亦要得到支持，滿足不同人群的居住需求。
堅持盤活存量
健全配套服務
「推動城市更新，提高老舊小區的居住品質、提高產業用地的集約化利用率。一方面，2000年以前建設的老舊小區整體功能及配套欠缺，居民居住品質受到較大制約，老舊小區亟待升級改造，如加裝電梯、增加適老適幼化設施等。另一方面，閒置商業、辦公等物業亦有待進一步盤活利用，支持商改住、商改租等，提高土地資源集約化利用的同時，也可以滿足租賃住房需求。」莫天全建議。
發展房地產相關服務產業，如物業管理服務。伴隨著人民日益增長的美好生活需要，住房服務需求、文化娛樂需求等不斷增長，其中物業管理服務成為存量服務中必不可少的環節。
伴隨著行業進入新的發展階段，房地產企業在做好開發業務的同時也需要沿著住房服務鏈條進行轉型升級。
因此，莫天全建議，一方面，原有開發業務要實現有質量的發展，提高運營效率；另一方面，在代建、物業和租賃等服務領域，向服務商轉型或是房企發展必然趨勢。但由於過去發展中的確已積累了一定風險，因此房企在轉變過程中需要把握好節奏，避免急轉彎。