雄安新區推動現房銷售及租購同權的意義與展望

原標題：雄安新區推動現房銷售及租購同權的意義與展望

雄安的實踐有望為更多地方進行期房預售制度改革、建立完善的住房市場長效機制提供寶貴經驗。

中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長 鄒琳華

不久前，雄安新區宣布取消商品住房預售，實行現房銷售，同時支持有意願的人才通過租房解決住房問題，並在教育、醫療、就業等公共服務領域「租售同權」。此舉不僅受到廣泛關注，同時，筆者認為，取消預售和租購房同權具有重大實踐探索意義。

我國目前內地的商品房預售制度與香港「樓花」制度有較強關聯，但又有顯著差異。香港「樓花」制度經不斷改進具有相對完善的悔約退房機制，消費者權益能得到更好保護。而我國內地的期房賣方獲得的實際權益基本等同於現房銷售，消費者面臨著開發商將購房資金挪作他用的延期交付及爛尾風險，以及品質低劣、貨不對板的風險。在當前房地產行業面臨下行壓力、房企爆雷及爛尾樓數量增長的背景下，商品房預售制度改革的呼聲日益強烈。一方面，現售制度有利於切實保障樓盤項目品質，有效避免虛假宣傳、質量瑕疵、延期交付、爛尾等風險，保護購房者合法權益；另一方面，有利於切實踐行「房住不炒」方略。雄安的實踐有望為更多地方進行期房預售制度改革、建立完善的住房市場長效機制提供寶貴經驗。由於我國住房市場發展還很不平衡，期房預售制度改革需要因地制宜穩妥推進。現房項目對企業資金實力或融資能力的要求顯著提高，且一旦無法成功銷售，開發企業將面臨巨大風險。為降低企業經營風險，對於不具備推進現售條件的城市，也可以考慮用預訂生產代替期房預售。購房者提供較低比例的定金鎖定產品並存入專戶監管，金融機構和各類基金按進度為房企蓋房提供開發融資，以最大限度平衡供求雙方的利益與風險。

雄安新區作為北京非首都功能疏解集中承載地，將承接大量北京外溢轉移人員。「租購同權」是租房市場發展的制度基礎。租購同權指租房人和購房人在公共福利資源上享有同等權利。推進租購同權的主要困難是基本公共服務供給不足，雄安新區作為重點建設的新型城區，有條件也應該率先實行「租購同權」。隨著我國人口分布的優化及公共服務投入的加大，更多的區域將有條件推進「租購同權」。

首先，「租購同權」可以調節雄安當地購房供需矛盾，改變居民被迫追高購房的問題，預防惡炒熱門區域住房的現象；其次，更好滿足居民的過渡性住房需求，租房結婚或供子女入學將成為更多人的選擇，節省的資金可用於創業、投資、消費，為雄安人才流入創造良好環境。

需要指出的是，實現「租購同權」需要從立法角度切實保障租房者的權益。但現有法律體系中還缺乏針對「住房租賃」特有的民生保障屬性設置權益保障內容，因而「租購同權」的落地還面臨許多困難。隨著國家層面《住房租賃條例》以及更多地方性條例出台，這一難題有望逐步得到解決。

來源 | 《商學院》雜誌11月刊