買的新房出現質量問題，退房、換房還是修房

安居才能樂業，我們所有人對於房子的美好期盼，其實都來源於對未來生活的嚮往。然而買到質量有問題的房子，真的是讓業主憤恨、無奈又欲哭無淚。業主在新房驗房的時候，一旦發現房子出現滲水，開裂，跟樣本房不符等等多種問題時，可以拒絕收房嗎？如果退房，勝算大嗎？開發商又會怎樣賠償呢？

今天，走進欄目組尋求幫助的袁女士，早在2004年購置了一套期房，收房後袁女士一家開始緊鑼密鼓的裝修，沒想到住進新房不到半年的時間，就發現房屋出現小拇指寬的裂縫。如今開發商原本要給袁女士置換的房屋又賣給了別人，面對這樣的情況袁女士該如何主張自己的權益呢？懷向陽律師、曹曉靜律師將幫袁女士支招，解除困擾她多年的煩心事。

案例回顧

2004年，袁女士一家購買了一套期房，2006年房子裝修好後，袁女士一家就搬進了新居。剛剛入住半年後，袁女士就發現房屋出現裂縫，趕緊跟物業公司進行交涉，隨後開發商為袁女士的房屋出具了鑑定報告，報告稱，樓板裂縫較多，實際承載力有所下降，要求補強。

出具鑑定報告之後，袁女士一家一直與開發商協商關於補強的問題，在此期間，開發商也找來了好幾個加固單位，然而在協商的時候，袁女士要求維修後出具一份質量合格的檢測報告，而這些加固單位則明確表示，自己只負責加固，不敢保證能拿到合格的檢測報告。

袁女士認為，自己購買的是一套全新的商品房，在維修之後要求出具一份質量合格的檢測報告是合情合理的，然而這分關於房屋質量合格的檢測報告卻難壞了袁女士。

無奈之下，袁女士便將開發商告上法庭。2008年也就是袁女士拿到房屋產權證的這一年，法院對袁女士的案件進行了判決，要求開發商給袁女士修復房屋，修復以後要出具一份合格的檢測報告，因為維修單位均不能拿出合格檢測報告，於是袁女士跟開發商協商換房，開發商同意了袁女士的要求，並在法院的主持下簽訂執行和解協議書。

拿到法院的執行和解協議書後，袁女士就去建委希望辦理換房的手續。但是到了建委卻遇到了阻礙，住建委稱，袁女士與開發商屬於私下達成的和解，不能作為法律依據，如果袁女士要換房需要拿到法院出具的裁決書，如果法院不給出裁決，那麼袁女士只得去開發商的上級單位對換房的事宜進行審批，拿到批文才能來住建委進行置換。這批文一批就批了十幾年，也沒批下來，現在袁女士家的房屋問題就這麼一直拖著。

如今，當初原本要置換給袁女士的房屋，也被開發商賣給了別人。袁女士為了這糟心的房子，前前後後折騰了十多年，卻沒有解決任何問題。於是在2016年的時候袁女士曾經萌生了賣房的念頭，中介公司則明確表態袁女士的房子是一套質量房，無法上市交易。心力交瘁的袁女士找到《律師幫幫忙》，尋求法律的幫助。讓我們看看兩位律師怎麼說。

律師支招

在聽完袁女士的陳述後，懷向陽律師表示，在袁女士向法院起訴的時候，訴訟請求本身存在瑕疵。在提起訴訟的時候，一定要明確自己的訴訟請求，是要求維修還是要求開發商退房，法官才能依據您的訴訟請求作出判決。

一般情況下，商品房取得《新建住宅交付使用許可證》是該房屋經驗收合格、符合交付條件的形式要件。業主驗收新房時一旦發現房屋存在大面積滲漏或出現結構性問題，可能嚴重影響到業主正常使用房屋的，業主有權拒絕收房，並要求開發商維修。因房屋維修造成遲延交付的，業主有權要求開發商承擔逾期交房違約責任。但如果業主驗收時發現房屋存在小的質量問題，則屬於房屋保修範圍內，並不影響房屋的交付使用。業主可以先行收房，然後根據合同約定要求開發商承擔保修義務。

袁女士在法院判決生效之後，開發商進行維修過程中，如果不存在主體維修的情況，開發商依然與袁女士達成置換房屋的和解協議，這也是合法有效的。

現在依據袁女士的說法，原本置換給自己的房屋已經被開發商賣掉。對此懷向陽律師表示，雖然執行和解中已經明確了置換的房產，最終開發商又把這套房子賣給了案外人，那麼就相當於有了兩份買賣合同，就是法律上常說的，一房二賣的情況。那麼這兩份合同都是有效合同，需要具體看履行哪一份合同，本案中如果案外人在購買房屋的過程中存在惡意的情況下，可以認定買賣合同無效。

曹曉靜律師表示，作為賣房人也就是開發商來講，先與袁女士簽訂了調解協議，又把房子出售給第三人，通過這個行為可以肯定開發商是惡意的，是明知的。如果購買房屋的案外人，在支付了合理的對價，通過審批辦理了過戶手續的業主是善意的。這個時候袁女士再提起訴訟要求合同無效的時候，會有保護善意第三人這個障礙，也就是說，雖然案外人與開發商簽訂合同的時候涉及一房二賣，後面的合同效力有一定的問題，但是從保護善意第三人的角度來講，換房的請求，暫時處於一個待定的狀態。如果是這樣的情況，那麼袁女士可以要求解除合同或者要求開發商按照市場價對房屋進行回購，並賠償損失。

曹曉靜律師建議袁女士，在一審沒有上訴的情況下，可以選擇在六個月之內申請再審；也可以另案起訴，要求確認出售給案外人的買賣行為無效；第三個辦法是最終您無法實現換房目的時，您可以起訴開發商，解除房屋買賣合同關係，要求退房，賠償您的損失。