掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 黑澤

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日本人如何將空屋變廢為寶？

我們談論日本的人口老齡化時，跟房子最直接相關的就是「空屋問題」。

近年來，日本的空屋問題越來越嚴重，已經成為一個社會性問題，各地政府和國土交通省都相繼出台方案，望能緩解這一趨勢。

很多小地方，當空巢老人去世以後，子女不願意回來繼承老房子，因為這不僅不是一筆財產，反而是「累贅」。

為什麼一個房子，還配有完整的土地，就變成了累贅？因為，這些小地方的外來人口少，租售市場都很冷清，所以租又租不出去，賣也賣不掉，要拆反而要花更多錢，年輕人乾脆就選擇放棄繼承。

由於日本的土地是私有，政府若要收回無人認領的地塊，手續就極其複雜，只能放任不管。

然而，這樣的房子卻越來越多。總務省今年發布的數據顯示，2018年的空置房屋總數高達846萬，空置率為13.6％。房子空置不僅會造成經濟損失，隨處可見年久失修的危房也越來越影響城市的再開發。

這樣放著下去也不是辦法，於是，日本一些有社會責任心的新興企業便著手與地方政府、大型房企合作，開始努力尋找新的商機，給空置房屋注入活力和生機。

剛起步的空屋改造業務

東京千代田區有一家剛成立不久的空屋支援公司，它業務範圍主要是把沒人住的空屋收購或者租下來，進行精裝改造。

這2年里，這家企業陸陸續續在一些地方城市做了空屋改造項目。比如下圖這間位於宮崎縣日南市的空屋，距離JR日南線的油津站步行6分鐘。它位於商店街的一個不起眼的角落，已經閒置了十幾年。大約花了兩個月的時間，這家空屋支援公司對空屋進行精裝改造，把它整個煥然一新，加入了時尚的裝修元素，隨後它將整棟樓納入了自己的民宿會員居住服務當中。

這些公司會把一些收購或租下來的空屋改造後提供給會員，這些會員只需要每月繳納幾萬日元的會員費，自由享受該公司在全日本範圍內精裝修的空屋。

迄今為止，這家公司在全日本已經改造了26間空屋，會員可以無限制自由預約這些房屋。而他們家已經發展了數百名會員，據說還有4700人在排隊辦會員。可以想見，大家對旅遊的需求是十分強烈的。

自公司成立以來，許多空屋持有者都來諮詢能不能把自己的房子收走，畢竟放著不住還白交稅，不如便宜賣了。

但負責諮詢的負責人卻搖搖頭，這事還真沒那麼容易。9成的空屋都沒法投入業務里去，因為很多小地方公共運輸極其欠發達，太廣的範圍不僅公司管理要花更大功夫，會員入住也非常不方便。

那麼什麼樣的房子才是最吸引住戶的呢？該公司通過這兩年的考察，挨家挨戶的走訪日本各地的物件，終於摸索出一種策略：讓房子擁有「主題性」。

要理解這個「主題性」，可以從每個房子的管理者的角色定位入手。他們被統一被稱為「家守」（日本江戶時代的地主管家），家守有責任將一個屋子打造成跟他個人鮮明性格相關的主題。比如在一棟靠海的房子裡，就有一位女性家守，她熱愛衝浪，能帶領住戶一起去海邊玩。

諸如此類的設計，會讓人眼前一亮。很多家守其實都是想要振興家鄉的本地人，但也有經常去某地攝影的攝影師，前來報名成為當地的家守。

空置房屋再利用的一個瓶頸就拆除和翻新的費用。如果解決了這個問題，空置房屋的魅力將會急劇增加。

另一家神奈川縣的創業公司，從籌資階段、吸引當地居民參與、到招來投資者、翻新空屋等，已經取得了10項主要成績。在創業初始資金緊缺的時候，就去找當地的振興人員逐一收集創生概念、製作相關方案，並制定精細的經營計劃，還發起了當下流行的眾籌，在網上尋找投資人。

他們改造的空屋都將內部分隔成幾個獨立房間，在施工過程中會不定期把過程發到SNS網絡上來進行直播宣傳，最終在完工的時候，早已招滿租戶。這就是利用網際網路的一個典型例子，每個單間的租金是2萬日元一個月，如果可以保持入住率，幾年內就可以回本。

東京的空屋也不少

剛才說的這些例子都在地方城市，我們都知道日本是人口都是從地方流向東京，那麼寸土寸金的東京應該就沒什麼買賣可做了？其實東京也有空屋。

根據日本總務省的統計，2018年東京都的空屋有81.7萬間，而東京23區的空房有58.7萬間，占到東京都整體的72%。

為什麼連人口持續流入的東京都有這麼多空屋？有分析認為，上世紀的老房子建太多，現在已經沒有多少年輕家庭願意和老人擠一起住了，所以原本用來容納三四代人的一戶建也顯得有點多餘。

市裡很多空置的老房子處於進退兩難的尷尬境地：如果不花點錢改造裝修一下就租不出去，但上了年齡的房主又不敢承擔大改大修的投資風險，就乾脆閒置在那裡了。

而我們外國人主要買的是公寓和一棟公寓樓，會碰到這種被「拋棄」的房屋的情況是很少的。

但畢竟是在東京23區，空屋之所以空，只是因為品相看上去不行，翻新要花費，有不少人望而卻步，但位置絕對不會差到哪去。獨立房產投資人田中步就找到了空屋的商機。

他在6年前租下了東京練馬區的一棟空置公寓，那棟公寓當時的房齡已經高達 36年，五個房間都是空置的。因為公寓的衛生間還是蹲便式，而且沒有浴缸，這是對日本人來說最致命的缺點，所以根本租不出去。

田中認準了這棟公寓的地段，認為只要稍加改造，就一定能吸引來租戶。

他跟房東商量，給出了方案：田中負責出錢裝修改造，但要以每間每月1萬日元的租金租6年。因為不知道該怎麼處理房子的房東，便採納了田中的方案。對房東來說，反正自己放著也租不出去，這人願意一次性全租走，還自己掏裝修費，何樂而不為？

公寓經田中改造後煥然一新，之後的幾年裡從來沒斷過租，田中因此也從中狠賺一筆。6年合約到期後，房東也能繼續把搶手的公寓租給別人。

東京不缺能夠拿來賺錢的空屋，缺的是獨具慧眼的投資人。

新模式將打破現有格局

從投資人到創業公司，這種新模式興起的2年里，各種網際網路公司和空屋改造公司紛紛上了車。我們熟悉的AT HOME和RAIFURU已經開始運營空屋相關的信息網站，比如「空屋銀行」（空き家バンク），這個網站已經與日本約570個自治體合作。

網站上會刊登各個城市空置房屋的面積、價格、戶型等相關信息，用戶只要動動小手指，就可以輕鬆搜索出每個城市的空置房屋。

RAIFURU信息網站目前也加入了空屋隨心住的業務領域，利用自身的信息優勢來積極拓展業務。同樣開始推進空屋改造業務的還有日本的百年房企之一大京不動產。

如果更多的大型房企也能加入其中，日本的數百萬空屋都能轉化到租賃市場中去。

目前這個市場才剛剛起步，經過改造的空屋僅有數千間，比起八百萬這個總數還差一個光年的距離，但人們的智慧正在把它們變廢為寶。

網際網路遇上被拋棄的空置屋，日本群眾找到了新的生財之道。

今天，我們隆重介紹掘金日本房產（Japan_gold）的日本投資專家陳意（ID：chenyi91025），對日本房產感興趣的朋友，歡迎掃碼來撩~