掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 大門未知子

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各位可愛的掘金房東們，大門未知子我好久沒有給大家介紹掘金日本房產（Japan_gold）的東京購房圖鑑了，可想死你們了！

今天要介紹的這個壓軸區厲害了：它有一個全東京客流量第二大的車站。

它被東京人說是治安最差的區，區民經常抱怨自行車被偷或者被刻意損壞，還有著名的「殺人案件」發生於此。

擁有以它的名字命名的車牌，會被嫌棄。

不過奇怪的是，這樣一個區卻很受外國人歡迎……大概是因為便宜。

這個區，就是在東京人口碑中「臭名昭著」的——足立區。

在2015年，人口曾莫名減少

足立區是日本東京都的特別區之一。位於東京都的北部，是由夾於隅田川與荒川之間的部分、及占有足立區大半面積的荒川以北部分而組成。所以也是日本發現有人居住較早的一個區。

全區面積為53.25 km²，是在東京23區中排名前五大的區。但相比於北京，它僅比東西城區大一點，卻比北京第三小的石景山區還小上30平方公里，海淀區都是它的8倍大。

截至2019年12月，官方統計的人口數為68.35萬人次，相比前一年上漲了2616人，但早在2014年，人口曾多達69萬人，現在離當時的封頂還有比較大的距離。

為什麼會出現這樣的人口大量減少的情況？究其原因，是順應了這段時間以來人們「都心回歸」的趨勢。

根據日本產經新聞的報道，2015年人們回歸都心的人數達到35萬人，大幅增長的地區有港區、千代田區和中央區。而當年，足立區成了東京23區中人口唯一減少的地區，減少達到1.8%，約1.9萬人次。

而這樣的情況也反映出足立區在逐漸脫23區化，以及逐漸多摩地區化。人們對這個特別區的印象，更多集中在「偏遠」、「治安差」的層面。然而更慘的是，該區的服務比不上其他地區，比如學區和醫院資源不夠等問題，是人們不選擇居住於此的主要原因。

根據日媒的報道，足立區的保育園（類似於中國的託兒所）表現是23區中最差的。東京政府一直以來因為保育園不足、人手不足而大受孩子的爸媽的詬病。但23區其實表現各不相同，有的表現優異，而最差的是江戶川區和足立區。

在保育園人員不足的問題上，排名前十中，足立區就占了2席。

不過近年來，足立區的人口有所恢復，現在已經接近2015年的狀態了。

足立區的地價在東京23區中排名倒數第二，是一個平均地價比較便宜的地方。它的平均地價為41.3萬日元（約為2.6萬人民幣）/平米。區中，最高價和最低價地段的價差相距5倍。北千住站價位在77.8萬日元（約為5萬人民幣）/平米，最便宜的則是見沼代親水公園附近，一平米僅為14.9萬日元（約為9464人民幣）……

暈菜，你在北京五環內看到過地價低於1萬人民幣單價的地段嗎？東京就有。可想而知它的「人口都心遷移」的趨勢已經非常非常明顯。

大家都說這裡不安全

足立區在東京人心裡，真的不太受待見。連寫著「足立」字樣的車牌，都被鄙視說不夠「品川」那麼高大上。

它也是出了名的不安全之地。有博主這麼評論足立區：最窮且治安最不好的區之一（也許沒有之一？）。在日暮里舍人輕軌修好之前，足立區有大片交通不便的「陸地上的孤島」。

日暮里-舍人線是連接日本東京都荒川區日暮里站和足立區見沼代親水公園站，總共13個車站的短線私營地鐵，於2008年開始運營。

不過，仍然有不少區民在各個平台上吐槽這裡的治安。比如在日本知名的夜間綜藝節目《月曜日未央》中，足立區就被狠狠地黑了一把。

自己的車今天沒被偷，是一件值得慶幸的事，畢竟足立區的小偷們「偷車也有他偷的道理」。

還有人的自行車車墊直接被菜刀插了！而且車胎還被惡意刺破：

看到這，大門寶寶心裡一陣發毛……

足立區還有一些出名的殺人案件，讓人覺得這裡很不安全。

其中最著名的，莫過於【綾瀨女高中生水泥殺人事件】。

1989年日本東京都足立區綾瀨的綁票，女子高中生古田順子被殺埋屍事件，震驚整個日本社會的真實殺人事件。當時案件告破後發現，兇手居然是四名16到18歲的高中輟學學生，當時因為青少年保護法而沒有被重罰，也因為此案件，日本特別修改了《少年法》。

不過，足立區還真不是東京23區中最不安全的。

它其實排名中游，根據2019年東京警視廳發布的數據顯示，雖然從2006年到2009年，足立區曾因為犯罪案件數最多而連續成為東京治安最差的地區，但在2018年已降至23個區中的第11位。

2018年全年，足立區4,835件，與當時的人口數685,447人相除，犯罪率僅為0.71%，比英國首都倫敦都低。

回到方才的綜藝節目的街道採訪，在最後可能發現自己說得有點過了，兩位受訪的女子最終總結道：

還是來說點足立區的好吧。足立區有名的景點也有不少，足立區生物園就是其中之一。這裡有溫室、公園及其他小規模的設施。在園內可愉快地隨處觀看哺乳動物、爬蟲動物、鳥類、昆蟲等生活在公園內的生物。可以觀察從袋鼠、松鼠猴到蝴蝶、烏龜等所有的生物，非常有趣。

另一個去了足立區就要去的也是公園——著名的舍人公園。公園於1981年開園，之後被國家指定為昭和天皇在位50周年紀念公園。這裡有池塘和步道，可以稍微接觸到大自然。公園就在日暮里舍人線的舍人公園站旁，有很多人來這裡運動娛樂。

這裡有網球場、運動廣場、棒球場、配備兒童足球場的遊樂場等多種運動設施。而且從春天到秋天，都可以來此享受郊遊、燒烤、露營和釣魚。

另外，足立區能看櫻花的地段可多達18處！到了櫻花季，不用到上野去人擠人，找找足立區這裡頭的一處人少的觀賞櫻花，把整條路上的櫻花「承包」下來，何嘗不是一種享受？

如果不是因為「足立區不安全」的觀念深入人心，這個區還是很宜居的。

資本不會因為「不安全」而止步

要說足立區值不值得投，不同人的看法不同。比如你看到這裡的人口減少，就覺得不適合投資；或者，你看到上面的人反饋這裡不安全，就不想投。

大門倒覺得，這裡的價格還算便宜的情況下，租金也不會太貴，所以一些熱門地段的租賃市場往往會比都心更加穩定，就看你能不能識別這些地區！

在這裡，大門就推薦一個地段。買足立區的投資房，建議選擇這裡：北千住。

「過去人們對足立區的印象非常差，因為治安差、居民的教育水平也低。但最近因為去市中心交通方便、物價低，反而吸引了一大批年輕人。尤其是北千住周邊，非常受歡迎。」東京23區研究所所長池田利道這樣說。

位於足立區南部的北千住站是很多列車的終點站，JR常磐線、日比谷線，千代田線等5條線彙集於此。

北千住站每天的客流量約為150萬，繼新宿和澀谷之後位居世界第六，甚至超過東京站。

2000年以來，車站周圍的大規模重建工程取得很大成就，極大帶動了該地區的發展，高層公寓和商業設施明顯增加。

明年這裡將建成棟高達110米的30層塔樓公寓「千住The Tower」，3LDK的價位在7000至8000萬日元（約455至520萬人民幣）。

在千住旭町生活了30多年的一位男性非常自豪地稱讚這裡，「商店街都是開了60多年的老店，食材也都很便宜。我很喜歡泡古溫泉，只有北千住還留著傳統溫泉，『梅之湯』和『美登里湯』都是老字號，傍晚泡一場溫泉，酣暢淋漓，快哉快哉！」

來看看以下這個表：

北千住、大師前以及堀切站附近都是人氣和地價皆上漲的地區，居民的年均收入也都在400萬日元（約為25萬人民幣）以上。不過，最好的地段仍然是北千住，在過去10年間，地價上漲了16.1%。

足立區的北千住站也是足立區地價最貴的車站，目前的地價約為77.8萬日元（約5萬人民幣）/平米，較上一年同期上漲了8.6%。二手房價約為57.9萬日元（約為3.7萬人民幣）/平米，相較上一年，微跌1%。

北千住站附近一套20平米的單間月租金約為6.2萬日元（約為3938人民幣），表面租金回報率達到6.4%左右。

所以，你會禁不住足立區的「危險誘惑」，來這裡買套房投資嗎？