​掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 大門未知子

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在上一期的大阪購房圖鑑中，掘金日本房產（Japan_gold）的倫倫已經介紹了大阪最重要、最能打的特別區——中央區。今天，由我大門繼續給大家介紹大阪的另一個投資熱門區，為你的投資出謀劃策。

這個區有點意思，如果你百度或谷歌這個地區的名字，出來最多的是「大阪治安最不好」、「大阪貧民窟」等關鍵字樣。

據說，居住在這的男性，他們的平均年齡是全日本最低的……

這裡有全大阪最大的貧民窟，廉價的旅館、各種風俗設施，頗類似於中國香港的重慶大廈，這裡都是一些讓人避而不及的事物，怎麼就成了旅遊投資最熱門的地段了？

這個區，就是大阪西城區。

曾經的「最不想去旅遊地」

西城區是日本大阪府大阪市的24個區之一，位於木津川以東，區內分為16個町，屬於大阪市內都市更新較為緩慢的舊市區。該地區面積約為7.37平方公里，截至今年10月1日，人口數為108,724，在大阪特別區內排名中游。

西城區有一個臭名昭著的貧民窟，名叫「愛鄰地區」。去關鍵詞谷歌一下，你會看到許多這樣的照片：

一片狼藉之相。2014年，日本導演太田信吾的一部電影《脆弱》講述的就是這個地區的前身釜崎。一經播出，這裡就被媒體冠上了「日本最大貧民窟」之稱。

愛鄰地區位於萩之茶屋車站以東的一帶，由於過去曾是工業較為發達的地方，居民多以勞動階級為主，也因此聚集了許多短期勞工，也就是工作不穩定的一群人。

在治安問題上，部分居民對貧民的不諒解、黑社會威脅與政治勢力介入之下，使得這些貧民常感到不安與激憤，並多次引發衝突，至2008年為止，共發生過24次西成暴動。有日本人形容這個地區為「危險地帶」、「禁地」、「大阪的毒瘤」。

其中最著名的莫過於區內的三角公園，裡面聚集著各種來路不明的社會人，不少零散的臨時僱傭工人在這遊蕩，等待新的零散工作上門。

三角園內曾充斥著棚屋，同時毒品泛濫，賭博成風。在這個貧民窟，肺結核、C型肝炎和高血壓非常普遍。由於沒有穩定的工作和家人的照料，酗酒現象非常嚴重，有些人甚至不惜賣床換酒。

很多男性患上抑鬱症或者染上毒癮，這大概就是為啥居住於此的男性人均壽命比全國要低的原因。

此前一個轟動日本英國兩國民眾的東京男子姦殺英國女教師的案件中，嫌疑犯市橋達也就曾逃亡到這個三角公園隱姓埋名地生活了一段時間。

但就是這樣的地段，這段時間卻成為了外國遊客們住宿的首選之一！對，不是選擇中央區、浪速區或者北區這些高大上的地段，而是選擇這個帶著「危險」和泥土氣息的西成區。

究竟是為什麼？

「無論去哪裡都方便」

與我們方才所見的現象截然相反，許多選擇來西成居住的人並不覺得這裡亂、危險，也不僅僅只因為這裡便宜，而是打從心裡認為住在這裡非常便利，「很舒適」。

帶著一家四口人到日本旅遊的香港人就選擇在西成的南海新今宮站落腳。查看地圖就發現，這裡僅需一站就直達難波，旁邊就是通天閣和天王寺，去梅田也只要13分鐘，

而且從關西國際機場出發坐電車到此，從頭到尾不需要轉車，一切一氣呵成。就因為交通便利，距離南海新今宮站很近的一家名為「ホテル新今宮」的酒店，今年以來每個月的入住率都高達8成以上。

而南海新今宮站的地價也水漲船高，從去年至今，地價已經大漲14.82%，目前為35.2萬日元（約為2.3萬人民幣）。

近年來，關西國際機場的飛航率逐年遞增，從海外進入日本途徑關西機場的旅客人數也呈現上升趨勢：

旅客們對於出行便利性和價格非常敏感，而西成區作為鄰近浪速區和天王寺區的價值窪地，同時還是關西機場至大阪市中心的必經之路，必然因為它的便利性受到矚目。

在愛鄰地區居住慣了的外國人普遍認為，跟住在大阪市中心相比，這裡的居住感、便利性上都「物超所值」。

並且因為居民中外國人的增多，給當地帶來了可觀的收入，不少酒店旅館開始有針對性地升級他們的服務，比如室內裝飾中使用多語言提示，還增加了會外語的工作人員以及便於溝通的翻譯設施，以此來吸引訪日遊客。

付出的效果顯著，就在短短的3年間，西成區吸引的訪日遊客激增了2.3倍，在整個關西地區增長率排名第二，大阪市內排名第一。

根據《朝日新聞》的報道，從2017年開始，就不斷有中資押注西成區，不少人開始慢慢收購當地房地產，並且將樓房改建成餐廳或酒家，將來還可能打掉這些房產，在上面直接蓋起新的建築。在報道發出的2018年10月，在當地貧民區收購房屋的中國商人，最少有10位。

中資背景的人看準西成區，也是因為中國遊客日益成為赴大阪旅遊的主力軍。我們統計大阪府政府旅遊數據得出，包括香港和台灣地區，中國全域遊客赴大阪旅遊人數是全部外國遊客的一半，而且人數呈上升趨勢，截至2018年，中國人赴大阪總人數達到1534.5萬人次。

一年過去，現在西成區已經逐漸開發成民宿和旅館的主戰場。

民宿熱進入西成區

大阪市是大阪府旅宿酒店最多的選擇。根據大阪府發布的數據，從2013年至2017年間，赴大阪府旅遊居住的人中，84%的人選擇居住在大阪市。大阪市平均每年承載2477萬人次的住宿需求，也就是平均一天有6.8萬人在大阪旅宿。外國人也是這樣的趨勢：

由於大阪是民宿特區，其中西成區的地價更是相比中央區、浪速區、北區而言低很多，從下圖中就能看出：

西成區的平均地價是大阪市均價的五分之一，在大阪24區中排名墊底……這個差價，以及它的特殊地理位置、在外國遊客心中的熱度，讓西成區成為民宿投資的重要選擇。

《日本經濟新聞》就做了統計，截至今年5月，在大阪已認證的城市2467家民宿中，浪速區以471個居榜首，其次是中央區455個，西成區擠掉了其他21個地區，以429個排名第三。

而精準到車站來看，中央區島之內以103個民宿排名全大阪第一，日本橋以80件排名第二，第三則是西成區的天下茶屋站，擁有75個民宿項目，直接把第五名的浪速區惠美須站（69個民宿）甩在了後面。

如果你要投資大阪的民宿，記得一個交通線——大阪地鐵的堺筋線，就跟去東京投資長租公寓時，要認準JR山手線一樣，在大阪投資民宿也要認準大阪地鐵的堺筋線。

堺筋線被認為是大阪的「民宿線」。沿線有天神橋筋購物街、電氣街的日本橋（類似於東京的秋葉原）、通天閣和新世界，也離心齋橋筋購物街不遠，而天下茶屋站去關西國際機場很方便。

這些地段的土地價格不如御堂筋線沿線的價格高，很容易建立廉價的私人住宿設施，所以是性價比很不錯的民宿地段選擇。

對比一下民宿第二和第三的地價差異，一個71萬，一個17萬……

西成正在改變，舊城煥然一新

其實，許多選擇西成區作為落腳點的外國人並不知道西成區的黑歷史，而是因為它交通便利，價格便宜，提供的服務又周到，就選在了這裡。不過，我們也很少聽聞外國人在西成區被搶劫或者更壞的消息，因為這個地方本身也是有人情味的，而且政府也在加大力度治理，起到了初步的成效。

首先，住在這裡的原住民其實都挺有人情味的。看到中國資本進駐西成區，當地人並不排斥，還說「西成區就像一個大家族，更多人加入，一起共患難不也很好？」

大門之前也多次來往於西成區和難波之間，其實沒有前面那些報道，我並不知道自己走在一個貧民區，雖然沒有在大阪核心區的熱鬧，但這裡的居民看起來面目和善，晚上走在路上也挺安心。

畢竟，日本的不安全會跟很多地方比，還是安全的。

跟開頭寫的，西成區是「更新較為緩慢的舊市區」不同，近年來，西成區正在快速地變化著。

早在2014年4月，大阪府警察本部、大阪府政府和大阪市三大政府機構強強聯手，訂立了《以愛鄰地區為中心的環境改善5年計劃》，目標是減低非法垃圾丟棄、毒品問題，並著力於改善整體生活環境。

而具體措施就包括24小時街道清掃、警察也配備了更強的武器，還不定期突擊打擊街上非法攤販等。警署的力度很大，只要被逮到，這些非法攤販必須填寫承諾書，「從此不再這條街上擺攤販賣」。

西成區環境改善也使得新學校開始入駐這裡，2015年，今宮中學校區小中一貫校在愛鄰地區附近開校。小學生是最容易被襲擊的群體，敢在這裡設學校也體現了當地警察整改該區的決心。

在整治了5年後的2019年，不少當地人都覺得西成區愛鄰地區附近漸漸變得比較安全。日本一些網紅便為了證明這點，到當地去遊走。她肚子不如西城區愛鄰地區，沿途與公園的大叔搭話，又向觀眾介紹了西城警署。在突襲愛領區之後，她總結道：

西成區的愛鄰地區可以讓你感受到「非日常」的氣氛，只要散步時小心一點，可算是很有趣的街道了。

酷愛二次元的日本人還創造出了虛擬的網紅日雇禮子（在油管上），

她的主要任務就是為觀眾介紹愛鄰地區的住宿、環境、美食、特色去處等等。感興趣的朋友不妨去她的主頁看看她所推薦的西成美食~