掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 黑澤
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說起日本房地產投資市場，很多人都會問：「不都是中國人跑去日本買房嗎？」然鵝，細心的掘金醬在日本某房產投資交流網上發現了一點有意思的東西……
日本一位來自千葉的單親媽媽用自己的親身經歷，實力打臉那些說日本人不投資房產的國人。為什麼這麼說？我們慢慢往下看。
原來，日本也有包租婆。
距離2018年6月，日本開始全面開始實施新的民宿法《住宅宿泊事業法》以來，已經快一年半了。
按照新的民宿法，私人公寓幾乎無法申請到民宿牌照，就算有了牌照，一年也只能經營180天這個框框（掘金醬註：大阪是民宿特區，可享有一年365天運營民宿的福利）。
但是，即使新的民宿法給市場提高了門檻，也有很多日本人眼紅民宿市場的巨大潛力，因為經營民宿的收益真的很誘人！有些民宿的經營收入甚至可以達到普通長租的1.8倍！
鵜川涼子，一位白手起家的日本女性，在過去的11年里，從新房到二手、住宅、獨棟一戶建、獨棟公寓等等日本不同房產中，她一共買了12棟樓，共43套房。
12棟樓，共43套房！這是什麼概念？
涼子女士從2008年開始邁入房地產投資的大門，在那之前，她一直在一家大型航空公司工作。明明有穩定又體面的工作收入，到底是什麼讓她這麼熱衷於投資各種房地產？為什麼要花這麼大力氣在民宿上？接下來是她講述關於投資民宿的故事。
一切要從平穩生活中的突然變故說起。
「我的丈夫因為癌症病故，突然間，我成為了兩個孩子的單親媽媽。當時在公司里我還是管理層，為了家庭不得不拼盡全力去工作。但是全力工作換來的，是我沒有時間好好陪孩子們，當時我就想，這樣下去不是辦法，必須得改變！」
「我對房地產本身就很感興趣，所以閒下來就自己看一些關於房地產投資的書，研究了兩年多，我終於領悟到投資房地產最重要的是選擇地段。當時我住在千葉縣船橋市，跟朋友親戚拼拼湊湊得來了1億7千萬日元（約1105萬人民幣），在當地買了一棟帶地皮的新建設計公寓。」
（設計公寓：有專門設計師參與設計，時尚感很強的建築，民宿人氣極高）
在第一棟樓賺了錢之後，涼子女士馬上用經營第一棟樓賺的錢，買下了第二棟樓。
第二棟樓的建築設計公司和先前是同一家。有了足夠的現金流，涼子女士開始進軍東京，陸陸續續買了幾套二手房和獨棟一戶建，翻新改造以後收益大大增加。
「當時，新房的收益率大約是9％，但二手房的收益率卻高達15％。新房最讓人眼紅的是可以貸款，但背太多房貸我也會喘不過氣。積累了幾年的投資經驗，我會偏向買便宜而且品相好的房子，到時候出租或者轉手才能獲利更高。」
「怎麼找購置成本低的房子，我也摸索出來幾種方法。比如可以買連著地皮買下一棟樓、房齡大的老房子、不能再蓋新房的地皮或者只買土地租賃權。而要想租金高或者轉手價格高，選擇投資地段是重中之重。我眼裡的風水寶地還是東京，因為市中心地價很高，我只能耐心尋找一些極具投資價值的潛力股。」
涼子女士買的前兩棟樓都是新建設計公寓，在當時還是非常罕見的。大多數人會買中規中矩的公寓，而不是去花錢買這種花里胡哨的設計。但是在民宿市場，這種設計本身就很值錢，熱度遠甩其他房子幾條街。不僅可以收更高租金，轉手也可以賣更貴，抗跌能力還很強。
在涉足東京市場不久後，涼子女士就賣了自己在千葉縣的第一棟樓，賺來的錢迅速買了一塊東京代代木的土地，在此之上新建了一棟設計公寓做民宿，就是下面圖片這一棟。
代代木的這棟樓是委託一級建築師事務所Bi-fun Design設計的。一棟樓共有3層，每層都單獨成套，單獨出租。1樓可以做店面開小餐廳，2到3層是木製時尚民宿。
「我對旅遊業很感興趣，所以大學一畢業就進了航空公司。後來接觸到了代代木這家建築公司，他們設計的酒店和民宿風格都讓我眼前一亮。所以當我自己建這棟樓的時候，就找到他們，請他們進行了建築設計。」
一樓原本是一個咖啡角，平時用來招待一些朋友喝咖啡啦，或者放在短租市場網站上，按使用時間收費。但現在由於奧運會住宿需求巨大，暫時改裝成了雙層床民宿。
「做這種獨棟民宿有一個很大的優勢，就是不用和外面千篇一律的酒店賓館競爭。因為家庭團體旅遊都會選擇這種更方便的民宿，不會特別限定人數，空間也更獨立、更溫馨。每套民宿一天的價格是2萬至3萬日元（約1300至1950元人民幣），最多可以住4到5個人。」（掘金醬註：這也是為什麼我們只推町屋民宿，不推公寓式民宿的重要原因）
通常情況下，如果把這種品相的房子拿去做長租，一個月的租金差不多是15萬日元（約9716元人民幣）。但現在用來做民宿的話，就需要考慮一年180天這個限制。假設入住率是50%，那就是月入15天×2～3萬日元=30～45萬日元（約1.94萬至2.9萬元人民幣），除去垃圾清潔、水電煤氣費以後，收入也是普通長租的2倍以上。
這棟代代木的樓，每一層的年收入是400萬日元（約26萬元人民幣），三層加起來就是1200萬日元（約77萬元人民幣）。
（二樓的套房，豪華1LDK +閣樓）
如果把物業管理交給託管公司，就會產生20-30％的外包成本。而涼子女士除了垃圾處理外，其他的所有工作全都是靠自己，甚至親自當起了每天24小時的英語客服。
像涼子女士這樣的女強人可以節省2到3成的管理費，不過實際操作也並不簡單。
「如果這套房子長租租金是10萬日元，做民宿的話，假設利潤比長租高出1.5倍，那麼多賺5萬日元也是有點賺頭的。但如果房子租金本身只有7萬日元，那隻賺3.5萬，還要做那麼多事情就不是很划算了（還不如長租）。」
另一方面，取得民宿牌照也絕非易事，要花不少工夫。
綜合考慮下來，要想有得賺，民宿的實際銷售額需要達到長租租金的2到3倍，如果是託管的話就至少要3倍以上。
要想銷路好，選址就至關重要。但民宿和普通長租公寓不同，選址思路也是不同的。不僅要考慮地段，還要看周邊是否有具吸引力的軟硬體設施，比如網紅打卡地、網紅商店等。
「外國人都喜歡澀谷、新宿、淺草這些地方，但不同區域的民宿市場也是不同的。如果是普通的長租，選址方法都已經有了固定模式，照著日本人的喜好選總沒錯。但是民宿市場更加複雜也更容易生變，要能夠預測市場熱度的變化，把握市場動向並提前行動。而且在180天以外，房子閒置就是倒貼錢，還要充分利用那剩下的180天。」
拿上面那套代代木民宿來說，閒置的那180天裡，涼子女士將其按月短租，每套的月租是15萬日元（約9716元人民幣），3套在半年裡就能收180萬日元（約17.4萬元人民幣）。代代木站周邊的平均房租是11.14萬日元，涼子女士能收這麼高的房租，也是設計公寓的獨特優勢之一。
有些土豪情侶對這套公寓的設計情有獨鍾，這套房是傳統的木製結構，但又不失時尚感。他們每四個月就換一層住，按月交租，這樣就可以充分利用每一層剩餘的180天。
（3樓的LDK套房）
最後，不僅限於民宿，關於整體房地產投資市場，涼子女士也有所感悟。
「有很多人對房地產感興趣，所以才開始這方面的投資。既然有興趣，那就要把握自己的現狀，思考如何調動現有的資源，找到高收益房源，這是最關鍵的。」
「有時候需要耐心地尋找到市場的空白，並用自己的優勢把它改造為有吸引力的房子，體現出稀缺性。這也是一種投資家必須有的思維方式。」