導語
一直以來，房屋滲漏都是困擾業主日常生活的難題，一旦遭遇房屋滲漏水問題，許多業主心有餘而「錢」不足。針對此問題，全國很多地區陸續出台了相關的管理條例，明確屋面漏水等情形可申請使用住宅專項維修資金進行維修。但專維資金的申領和使用有著嚴格的程序和條件，什麼情況可申請維修金？該如何申領？維修金的申請使用現狀又如何？諸如這些有關住宅專項維修資金的問題，大多數業主們都不甚了解。
一、住宅專項維修資金的申請現狀
據央視報道，目前，全國住宅專維資金超萬億，然而該筆資金全國平均使用率卻不足1%，被稱為「沉睡的基金」。截至2013年12月底，北京市繳存資金總額363.59億元，僅使用了7. 8億元，使用率為2.15%；截至2013年5月，上海市繳存資金總額399億元，使用了29億元，使用率為7.4%；截至2013年7月，天津市繳存資金145.4億，僅使用7753.5萬元，使用率僅0.53%……
為何這筆巨大的沉睡的資金如此難以喚醒呢？根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，專維資金的使用必須徵得專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主和占總人數三分之二以上的業主同意，即「雙三分之二業主通過」，除了這個硬性規定外，還必須經過查勘界定、資金核對、制定方案、銀行核算、方案公示、受益確認等10多個環節，粗略估算下來，要真正申領到專維資金，少則3~4個月，多則1~2年。因此申領條件的苛刻和程序的複雜，是住宅專項維修資金長期沉睡的根本原因。
二、住宅專項維修資金的適用範圍
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備一般包括電梯、消防設施、道路、下水管、非經營性車場車庫、公益性文體設施設備及其使用的房屋、監控系統等。
針對房屋滲漏問題，若存在以下情形，則可申請住宅專項維修資金：1）屋面防水層破損，頂層房間滲漏；2）樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；3）地下室出現滲漏、積水。其中，屋面防水損壞造成滲漏屬於緊急情形，可應急使用住宅專項維修資金。
那麼，若房屋出現了上述滲漏情形，業主該如何申領住宅專項維修資金呢？
三、如何申領住宅專項維修資金
根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，專維資金的申領程序在專維資金劃轉業主大會管理前和劃轉業主大會管理後略有不同。其中，應急使用專維資金的申領程序也有所不同。
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，一般按照以下程序辦理：
1）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
2）住宅專項維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
3）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
4）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，一般按照以下程序辦理：
1）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支範圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
2）業主大會依法通過使用方案；
3）物業服務企業組織實施使用方案；
4）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
5）業主委員會依據使用方案審核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
6）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
1）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照前文所述（住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前）第4項、第5項、第6項的規定辦理；
2）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照前文所述（住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後）第4項、第5項、第6項和第7項的規定辦理。
四、結語
這筆「難用」的資金怎麼操作才能用上，大多業主已心中有數。令人欣慰的是，為了幫助業主更便捷、高效的使用住宅專項維修資金，令房屋滲漏等問題可及時得到解決，提高業主居住的幸福度，全國各地區正在推廣簡易的處理程序，使這筆資金能有效發揮其作用。
註：本文涉及到的部分條款來源於中華人民共和國建設部、中華人民共和國財政部於2007年12月04日頒發的《住宅專項維修資金管理辦法》。
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原文刊載於《中國建築防水·悅居》2019年第9期（作者：張弓心1，王忠民2。作者簡介：1.張弓心，本刊編輯；2.王忠民，長城物業集團股份有限公司東華大區首席市場官。）
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