2020的開年「黑天鵝」，讓身處一線的項目總都有點慌。
這場疫情為項目總帶來的挑戰不是一點半點：
一是風險增加了。項目總此時不得不化身疾控專家，與項目總之前扛下的各種指標相比，這個「防疫指標」更要命。目前四川和重慶都已經明確提出，1人以上確診就視為重大安全事故，3人確診就會面臨市場禁入。
二是開工延遲了。員工、民工和相關部門，3個群體的開工受阻讓項目總很是頭痛。員工尚能「雲辦公」，民工則真的無力回天；與此同時，一些相關部門比如水電系統，也延遲上班了。項目總一直很看重的節點，遇到了大問題。
三是銷售停滯了。售樓處短時間開不了了，春節預期的返鄉置業肯定啞火了，小陽春已經不再了……沒有銷售回款的項目總真的很發愁，集團發話自己解決，眼看現金流越來越細。
以上3個問題，有一個沒有處理好都攸關「存亡」。災難面前，每個人都是渺小的，項目總要如何最大程度上做好準備、力挽狂瀾？接下來，明源君就為你說一說。
先要活下去
再準備衝刺
項目總作為項目第一負責人，工作內容有3塊：1）負責項目整體計劃制定和監督；2）對各職能部門進行重要決策，處理重大突發事件；3）維護、協調內外部的各種關係。
由此，很多項目總的工作指標無非就是兩方面：
首先，進度、質量和安全等硬性指標。確保項目安全無虞，進度節點都能趕上，安全交付。
其次，簽約額、回款額、利潤率等經濟指標。尤其是在市場不那麼好的時候，營銷出身的人常常會憑藉對這一塊指標的優勢，成為項目總。
項目總的收入也與這兩方面息息相關。
不少公司重獎重罰，有項目總晚了半個月工期，直接撤職，沒有商量的餘地；也有項目總3個月開盤，直接拿走20萬獎金。
除此之外，跟投制度也讓項目總額外關注項目的盈利情況。
而現在，項目總的所有雄心壯志瞬間變成了以下兩點：
先要保證不掛掉，無論是項目，還是生命。
當務之急無疑是疫情的控制，如果發生衛生安全事故，不但威脅到了個人安危，對項目也會是致命的。
此外，疫情引發的一系列「併發症」，讓項目回款、工程進度等根本問題出現危機，項目總一個問題沒處理好，很可能會一步錯步步錯，讓項目陷入僵局。
這種情況下，項目總不得不拋開對成本和利潤的追求，全力保障安全和進度問題。
再預備起跑，不打沒準備的戰。
並不是熬過疫情就是安全彼岸，沒能在市場回暖後的激烈廝殺中挺住，一樣難言倖存。
怎麼說？疫情無法終結開工的需求，也無法終結客戶的需求，只不過是延後了。這段時間，各項目的現金流將被繃得很緊，一旦開放競品間的爭奪將更加白熱化，要在最短的時間內趕工期、搶節點、回籠資金。
也就是說，疫情之後是一場百米衝刺，準備動作必須現在做好，等槍響就晚了。
因此，靈敏的項目總們幾乎都迅速作出了反應，只要趁這段窗口期將項目能夠前置的條件都梳理清楚，將工作安排下去。
比如，一些項目總會建立很多專項微信群：政府政策摸排小組、防疫物資儲備小組、工程搶工小組、渠道突擊小組、線上銷售小組、廣告製作小組、復工小組等等，每天定時電話會議、線上溝通。
項目需要各個職能部門配合，招采、設計、簽證、核價、變更等，一旦復工，前方打仗沒有負擔，也從心理上減少了施工單位的壓力。
相較於各個專業的負責人，項目總更多是以跨專業項目運作決策為主、協調為輔，最終從項目整體運營角度出發做出正確的判斷和取捨，達到效益最大化。
明源君認為，在做準備戰時，只有前中後端一起發力，才能不掉鏈子。
前端：
兵馬未動，糧草先行
目前，各項目幾乎都被疫情按住了，但並不意味著項目總就無事可做。相反，項目總要馬不停蹄地投入到「先頭部隊」的派遣之中：
1、 打探政策風向的同時，充分做好復工申請等手續準備
對當地政府關係的維護，平時就讓項目總們花費了大量精力。
因為，每個項目都需要與政府高頻打交道，各種手續的辦理往往是項目進度是最大阻力，辦證不快，其他進度再快，項目進度都要擱淺。
現在呢，這層關係維護的重點被放置在了政策風向的打探和復工申請手續之上。
2、糧草先行，不僅是材料物資，更重要的是防疫物資
特殊時期，糧草不僅包括了平時需要採購的物資，更是包括了防疫物資。
無法充分做到防疫，復工無望。但此時，防疫物資更不好囤。比如最近某大型房企在申請復工在向政府申請復工的時候，特意強調了自己準備的2萬個口罩，可以保障員工安全，結果口罩都被徵收了……
除此之外，房企的供應商們也無法開工，勢必會造成今後的物資短缺情況，最後會導致材料的上漲和稀缺，部分物資極有可能面臨有錢無貨的境地。
此時，搞好和供應商的關係，儘可能地囤好物資，也是項目總工作的重點之一。
3、資金流動性存在大考驗，要盯緊與銀行的對接
現金流有兩大渠道：銷售回款及融資發債。
項目上，只有從回款速度上做手腳了。手上沒有錢，這個月同樣也要發工資，集團又不支持，怎麼辦？
所以，每個項目總這時候更要注重與各個銀行的對接，收集每家銀行今年放款的額度和速度，貸款的客戶優先辦理放款快的銀行。
中端：
防護為先，充分準備
工地復工在即，這幾乎成了項目總最近的壓力源泉。
在工地防疫、材料短缺、工期壓力、質量等4重壓力之下，地產項目的中端，也就是工程，面臨了前所未有的壓力。之前明源君在
《疫情持續！
這套工地復工準備太硬核了，地產項目都該做到》
（點擊藍字即可查看）就有寫到。
1、除了日常手段，還要編排防疫應急預案和準備民工隔離區
日常的防疫手段包括了返崗人員排查；實行實名制考勤；現場人員戴口罩；每天檢測人員體溫；消殺設備及物質到位；專人專款轉崗負責防疫工作；設置隔離空間和應急措施；每天上報疫情防控情況等等。
而一份預防突髮狀況的應急預案，也是每個項目總需要在此時考慮的，畢竟人算不如天算，只有充分考慮了各種意外的發生，才能更加從容地應對。
除此之外，多數項目上的施工民工都是以外地民工為主。目前的情況下，外地民工在進入本地復工之前，基本都要進行事先為期14天的隔離。
此時，隔離地點的安排（包括住宿、吃飯、消毒、生活垃圾清理等），也將成為項目總的一次大考。
2、對工期進行充分計算和摸排，儘可能將條件前置
大多數項目總都預見了復工以後，趕工期將成為工作主題。
因此，對現場工程量、進度、交叉作業等進行編制，排出絕對工期，再對後期的各項驗收進行摸排，成為了項目總當下的一個任務。
此外，為了確保工期，將可能的條件前置，也是項目總目前要做的。比如，與設計的溝通，將圖紙深化工作前置。
大部分精裝機電等分項工程的圖紙深化是跟著工程進度走的，中間往往涉及到很多變更，拖慢施工進度。假如前期設計能較好的完成圖紙深化，一旦疫情解除，項目就可以最快速度全力投入建設，而不是邊做邊等圖，效率也就上來了。
3、疫情讓成本大增，但保住現金流比利潤更重要
冠狀病毒這隻「黑天鵝」，簡直就是一個利潤搜刮器。
對資源的消耗導致供應鏈緊張，材料成本會上漲；民工荒大機率出現，工費會上漲；還有很多不可抗力導致了很多甲方成本的增加，比如管理成本增加、造價成本增加、融資成本增加等等。
很多微利的項目都將面臨虧損。與其保住所剩無幾的利潤，或許保住現金流，活下去才是明智之選。
後端：
營銷不鬆懈，客服要應對
疫情對項目後端，也就是銷售和客服的影響，一點也不比前端和中端弱。
首先，售樓處關門，對人們長期以來線下購房的習慣造成了衝擊。可是，兩三個月不賣房，80%的房企都撐不住啊。
其次，如若交付延誤，客戶會投訴；後期要降價，客戶也可能會投訴；屆時客服團隊的壓力可想而知。
1、線上銷售是個補充渠道，但也要充分做好線下準備
現在房地產銷售是什麼情況？渠道全部停止，銷售員全部在家辦公。
可是回款不能停啊！於是，各項目開始尋求線上賣房。至於線上賣房對於銷售究竟有什麼作用，又該如何搭建，明源君在
《售樓處關門，地產營銷這樣拓客，1天獲客一千多》
一文中有詳細說明。（點擊藍字即可查看）
但完全依賴線上交易也並不現實，各項目還是要積極準備售樓處開放之後的營銷準備，用速度跑贏競品。
比如，銷售員在家對手上客戶全部挨個電話梳理一遍，標記確實有意向的客戶，無法從線上交易的，也要在線下進行精準打擊。
此外，戶外廣告、媒體等，都要前置，廠家一旦復工全部加班製作，第一時間打出去。
而從全局的角度上看，項目總也需要對項目上剩餘貨值進行梳理，提出方案，實現效益最大化。
2、短期未來客服壓力陡增，長期未來的變化則更為微妙
對於交付就在上半年的項目來說，延期交付的幾率正在陡然上升。
因此，為了提防這一可能，項目總要事先準備，比如對接法務和客服，發函給業主予以告知。此外，後期想要快速回流現金，以價換量再說難免，說不準「降價維權」就又出現了……
基於以上的各種情況，客服方面要擬定全面的方案，才能更好的應對。
但疫情還有一些更為長期的影響，例如人們的心理、對產品的需求的變化。
對於這種微妙的變化，項目總要充分調研，才能摸清當地客戶想要什麼樣的產品，更好地抓住新的敏感點，再從設計端和營銷端來落地。
結語
眼看各項目都已經站在了百米衝刺的起跑線上，而現在的「熱身活動」將決定你接下來的表現如何。不打沒有準備的仗，與各項目總共勉。
感謝祥生環滬區域事業部項目總經理王輝等，對本文提供的幫助！（作者：明源地產研究院 老羅，微信號：woshicl1993，添加微信請註明職務和姓名。）