新冠疫情爆發後，樓市一度按下暫停鍵，房企壓力山大，頻頻求救，市場氣氛十分悲觀。可是，隨著全國各地復工復產加速推進，3月以來樓市成交量明顯恢復，土地市場日趨活躍。4月份，百強房企的銷售額已經超去年同期水平，樓市回暖速度超乎想像！
有些人還在等房價下跌，卻發現已經漲得比以前還高了。不少人感慨說，樓市似乎是唯一沒有被疫情影響的行業。
現在大家關心的是，這種行情能否持續。
明源君認為，無論是市場表現（成交、土拍、租賃等），還是政策支撐（貨幣政策、戶籍政策等），答案都是肯定的！最艱難的時刻已過，5月份，整個市場都將回到去年的水平！無論是房企，還是地產人，接下來只要加油干就是了！
銷售加速回升，價格上漲
土地市場火熱，地王再現租賃住房的需求快速回升
與2月剛復工時「開發商撐不過去了」「某某房企資金鍊要斷了」不同，最近房地產不僅不恐慌了，甚至還有點興奮。因為，進入3月以後，特別是4月份以來，無論是媒體還是購房者都在傳遞同一個消息：樓市回暖了！
一、銷售加速回升，價格上漲
量和價都顯示，樓市銷售正在回暖。
一是，3月以來量價都在加速恢復。
2月份的數據確實比較慘——70個城市中，19個城市一手房沒有成交，24個城市二手房沒有成交，即便有成交的城市，量也是少得可憐。
可是，隨著生產生活秩序恢復，因疫情積壓的住房需求很快迎來釋放。到3月份，隨著各地售樓處全面開張，市場就已經開始熱起來了。
3月份，70個大中城市新房、二手房房價環比上漲數量均大幅增加。新房市場，38個城市房價上漲，較2月增加17城；二手房市場，上漲城市增至32個，較2月增加18城（達到去年11月份的水平，且超過去年10月份的水平）。
來源：國家統計局
二是，4月TOP100銷量已超過去年。
根據CRIC的數據，4月份，TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環比上升17.2%，同比去年增加了0.6%，這是疫情爆發以來，百強房企銷售業績首次同比轉正！
此前，龍湖CEO邵明曉在業績會上表示，預計到今年4月，市場就能恢復到正常水平。略微樂觀了點，但5月份整個市場恢復正常，已經沒有懸念！
二、土地市場火熱，地王再現
對於需求端的回暖，有人說，這只是之前積壓的購買力的釋放，甚至還有大V認為這是房企在出貨，後續未必能持續。
果真如此嗎？顯然不是！因為土地交易市場也在持續走熱，真金白銀，最能看出房企對未來的預期！
中指院的數據顯示，土地市場在經歷3月平穩期之後，4月格外火熱——4月單月，拿地TOP50房企的拿地總金額達3102億元，環比增長105%，同比增長也回正達到0.5%；TOP100房企的拿地總金額達3882億元，環比增長108.9%，同比增長7.2%！
事實上，早在3月份，廣州誕生的新地王就以64576元/平米刷新土地拍賣單價紀錄。此外，廈門誕生「百億新地王」，南京一天拍出2塊超4萬/平的地王……
三、租賃住房的需求快速回升
買房是投資，租房是消費。租房體現真實的住房需求，表征的是就業和經濟復甦的情況……這是樓市最基本的支撐。
受疫情影響，今年租賃住房市場相比去年節後旺季推遲了一個月。整個一季度市場成交量呈現U形走勢，但3月份第3周成交量已超過了去年同期水平。
根據廣州市房地產中介協會發布的最新統計數據，廣州監測點住宅租賃市場3月成交量環比增長552.42%！
4月，數據進一步回升。需求回暖，還帶動了租金的上漲。據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年4月全國大中城市租金掛牌均價為43.94元/平方米/月，環比上漲0.55%，與上月相比，租金繼續上漲且漲幅擴大0.1個百分點。
來源：諸葛找房
因城施政，以及降息降准預期將起到穩定器作用，持續護航
面對疫情衝擊，今年不少地方政府試圖全面放鬆調控，但懾於「房住不炒」的威力，最終的命運都是「一日游」「二日游」。
不過，受國際大勢和國內深化戶籍改革等政策影響，相比此前，政策上依然有一定寬鬆，調控邊際寬鬆+充裕的流動性+資金成本降低，將為樓市回暖提供強有力支撐。
一、因城施政、戶籍改革下，政策可持續托底
疫情爆發後60餘省市陸續發布「穩樓市」政策。雖然多城政策因尺度過大而「一日游」，但在「一城一策」的框架內適度鬆綁，早已蔚然成風。
比如，蘇州出台人才新政，本科學歷（年齡不超過45周歲）可直接落戶，無需社保；大專（年齡不超過35周歲）連續6個月社保就可以落戶。
在蘇州新政之前，廣州、汕頭、佛山先後在3月中旬出台人才新政，進一步放寬落戶條件。
更大的政策紅利來自《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》和《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知。
根據最新的政策，除北京和上海之外，超大城市、特大、Ⅰ型大城市的落戶都顯著放寬，將加速人口進城；「加大新增建設用地計劃指標與吸納落戶數量掛鉤力度」，又保證了人口流入的城市有地可供。
來源：2014年11月國務院印發的《關於調整城市規模劃分標準的通知》
部分城市群的戶籍轉入年限同城化累計互認，更是給城市群帶來新的購買動能。比如，以前在深圳工作的人買不起深圳的房，想買東莞的，但他沒有購房資格。如果可以互認，那麼東莞的潛在購房客群就能大大增加。
這些政策的刺激，疊加春節假期和疫情期間積壓的需求集中釋放，成為近期樓市快速回暖的主要動力。
未來，這些政策的紅利還將持續。
至於堅守「房住不炒」，打擊突破紅線的行為，其實是對樓市的呵護。如此，才能保證市場溫和運行。
二、外圍低利率內部保就業，降息降准將持續
任澤平說，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。金融方面來看，央行堅持房住不炒的紅線沒變。因此，各地降低首付的行為就被堅決打擊。
可是，今年以來，降息降准已經好幾次了。資金充裕，而且越來越便宜。
4月20日，LPR迎來有史以來的最大降幅——1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，房貸基準利率降至20年以來的新低！
雖然這算不上強刺激，跟降低首付對樓市的提振更是沒法比，但降息同樣會改變人們對房地產的預期，鼓勵購房需求入市，提升市場交易，對樓市還是構成利好。而且，降息還將繼續。
首先是外部環境有利於降息操作。
美國當地時間4月29日，美聯儲公布利率決議，將基準利率維持在0%-0.25%不變。美聯儲承諾繼續維持近零利率，直到充分就業且通脹達標（此處的具體定義為就業完全恢復和實現2％的通脹率）。高盛預計，至少要到2023年才會加息。
其次，內部要保證一定的增長。
417政治局會議淡化了全年經濟增長的目標，但依然提到了「確保完成決戰決勝脫貧攻堅目標任務，全面建成小康社會」。
要保就業、保民生，全面建成小康社會，就必須要有一定的經濟增長才行。
因此，4月17政治局會議提出，要繼續「運用降准、降息、再貸款等手段，保證流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行」。
明源君認為，不僅貸款利率會繼續下行，存款利率也有很大下行的機率。因為存款是銀行最重要的負債。
精選城市打造精品就一定能夠賺大錢
市場在回暖，而且5月份就會恢復到疫情前的水平。可是，這並不意味著房企和地產人躺著就能賺到錢。
因為，城市格局變了，即便是同一個城市內部，分化也在加劇；此外，大家對住房的要求也變了。
一、最新政策下，城市格局發生變化，帶來新的機會
不少房企老總，特別是試圖走向全國的區域性房企老總告訴明源君：現在，除了銷售我們最關心的就是投資，哪裡買地。
這次疫情，是對城市治理水平的一次大檢驗。部分治理水平高、醫療等配套完善的一二線城市，復工後即迅速回暖，價格上漲甚至引發監管層高度關注。
當然，大家都看得到的機會，代價較高。而且，即便是同一能級的城市，疫情後復甦明顯存在差異——杭州、成都、合肥等復甦很快，鄭州、濟南、重慶等則較差。
三四線還有沒有機會？有的！數據顯示，3月份三四線樓市的復甦程度最高，二線次之，一線城市最低。
之所以如此，一是部分三四線城市政策刺激大，二是當時一二線城市處於務工人員回流階段，疫情管控措施相對偏嚴，對成交有負面影響。
但部分三線城市，長遠來看也還有很大機會。
一是如上所說，部分城市群的戶籍轉入年限同城化累計互認，讓城市群的三四線城市，客群輻射範圍更廣，潛在客源更多；
二是在提升中心城市能級和核心競爭力的過程中，中心城市代管的市縣可能變成區（此前四大直轄市代管的市縣，基本上都已經改為區），比如鄭州周邊的新鄭、中牟、滎陽、新密；
三是面積小的城市擴容，深圳、廈門等土地不足，但吞併周邊城市又不太現實，咋辦？主要「擴容」空間在「飛地」。
如此一來，既可以解決大城市土地不夠的問題，又可以帶動合作區所在城市的就業和產業升級、經濟發展，先富帶動後富，實現共同發展，多贏局面。諸如廣東的河源、肇慶，福建的泉州、漳州、龍陽等城市。
相較之下，一些當前房價上漲租金卻下跌的熱點城市，倒是需別注意。
二、疫情後，綠色健康、大面積產品受到客戶的追捧
CRIC數據顯示，4月份，中國金茂單月環比漲幅最高，達到46%，同比漲幅達到48.9%，環比和同比漲幅分別位列TOP20房企第一和第二位；綠城中國同比漲幅為51.7%，在TOP20房企中表現最高……
為何？因為新冠疫情讓人們對健康、綠色、科技住宅的需求空前提高！
數據還顯示，70平米以下成交數量大大減少，90平米以上的成交數抬頭。是剛需購房減少了嗎？非也！是剛需購房改變了！
人們對剛需購房的需求，已經不再是小平米能住人就行，而是更趨向於中等平米一步到位的改善型住房。
而從老環境、老小區中出來的更換型、改善型需求，更是成為這一波「暖」的主流支撐。鏈家的數據顯示，3月以來，一二線城市140平方米以上大面積房屋關注度明顯提升。未來幾年，一切產品，要圍繞這個去設計和規劃。
戶型力市場評價維度（來源：旭輝）
小結
國家統計局的數據顯示，經過短暫的調整，其實，從去年12月開始樓市就已經開始逐步回暖，只不過疫情打斷了這一進程。
當前的「暖」，當然是跟春節期間、疫情期間的「冷」相比較的。而且，這一次的暖，暖得恰到好處。既不瘋狂，也不痛苦。
中國將引領2021年全球經濟增長（來源：高力國際）
更重要的是，明源君認為，這一狀態還會持續下去。拋卻以上不說，這一判斷來自於最根本的支撐——中國經濟的增長。不錯，疫情對世界經濟造成了巨大的衝擊，但根據IFM的的最新預測，2020年中國經濟將實現1.2%的正增長，2021年則達到9.2%（如上圖），依然鶴立雞群！（作者：明源地產研究院 凌峰）
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