2019年1-10月，碧桂園、恆大、萬科等20家房企銷售業績同比增長率均值為22.6%，增速較去年明顯回落，同時，行業未來發展環境更加複雜，如國家堅持「房住不炒」的定位，融資環境依然偏緊，10月8日起房貸利率換錨等。2019年第四個季度已然來臨，那接下來的房地產市場的走勢如何？房企又將如何在未來的市場競爭中脫穎而出呢？欲知各大房企的市場預判和戰略調整，且看本文為你分解。
一、未來市場預判：調控延續，市場更趨理性
未來房地產市場預判主要集中在政策環境和市場前景兩個方面。政策環境方面，將繼續堅持「房住不炒」的定位，落實房地產長效管理機制，「穩地價、穩房價、穩預期」的政策目標預期不會發生根本性的改變；市場前景方面，中國的城鎮化進程遠未結束，中長期來看仍有較大發展空間，同時隨著調控政策延續收緊態勢，土地價格逐漸回歸合理。具體來看：
政策環境方面
1.國家將繼續堅持「房住不炒」的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
2.「穩地價、穩房價、穩預期」的政策目標預期不會發生根本性的改變。
3.繼續規範和扶持文化旅遊、大健康產業，發展現代服務業，推動文化與旅遊融合發展，建設健康中國；將持續構建市場導向的綠色技術創新體系，不斷邁向製造強國。
市場前景方面
1.中國的城鎮化進程遠未結束，廣大縣鎮居民改善居住環境的需求仍將持續，廣大城鎮市場大有可為。
2.房地產行業激烈競爭和持續整合、市場進一步分化。
3.政府對房地產的調控政策將延續上半年的收緊態勢，行業融資將持續偏緊，將使目前整體較高的土地價格逐漸回歸合理，同時併購市場也將會有較多的機會出現。
二、房企經營策略：穩健經營，不斷提升經營水平
伴隨著房地產調控政策的逐步深入，房地產行業將面臨巨大變化，如行業競爭更加激烈，行業集中度持續提升，企業間分化進一步加劇，大型房企擁有較大規模優勢，中小企業發展難度加大；同時，我國城鎮化進程尚未結束、居民改善居住條件願望強烈等，市場仍大有可為。未來房企應保持發展定力，不斷提升產品與經營水平，實現企業高水平發展。
在基於對未來環境預判的基礎上，房企也適時調整自身的經營策略，主要集中於銷售、投資、融資、業務等幾個方面。具體來看：
銷售
1.房企下半年將營銷工作放到首位，堅持積極銷售、積極回款。如萬科表示下半年將堅持積極銷售，積極回款，加快長期庫存去化；陽光城下半年提出集團和區域都將把營銷工作放到首位，重點攻堅第三季度，保供貨、強銷售、促回款。
2.部分房企2019年下半年可售資源充足。如融創中國下半年總可售資源預計超過人民幣5700億元；龍湖集團下半年竣工的物業總面積將達到1600萬平方米左右；綠城集團預計整體可售貨源約為1060萬平方米，整體可售金額約為人民幣2263億元。
3.房企將繼續關注市場變化和客戶需求變化，充分調研、精準定位，調整產品結構、提升產品質量，根據客戶需求調整不同產品和業態間的比例，打造契合市場發展的產品。
投資
1.多數房企堅持穩健的投資策略，審慎補充優質土地資源，合理控制資源規模；部分房企在手土地資源充足，明顯放緩拿地節奏。
2.房企聚焦一二線城市及核心城市群，尤其是長三角與粵港澳大灣區等區域；部分房企積極布局有著強勁房地產需求及不同政策周期的三線或其他城市。
3.房企投資方式更趨多元化，除招拍掛市場外，通過二級市場收購、舊城改造等多元化方式進行土地資源的拓展。
融資
1.房企將繼續加強現金流管理，保持流動性充裕，拓寬融資渠道，優化融資結構，合理控制融資規模，保持安全的負債水平。
2.房企將在保證傳統融資渠道的基礎上,靈活運用各項融資方式，積極開拓新型融資渠道，盤活沉澱資產，推行創新持有資產融資、證券化業務等。
業務
房企將繼續堅持房地產開發主業，同時積極進行多元化業務拓展。而在多元拓展的方向上，聚焦城市升級、消費升級和產業升級，探索布局教育、養老、物流、公用事業等；部分房企開拓智能製造與機器人事業，發展現代農業與小區零售業務，進軍新能源汽車領域等。
三、房企經營表現：業績穩增長，投資趨審慎
銷售：銷售額穩步增長，推盤量保持平穩
2019年1-10月，20家代表房企銷售金額共計5.30萬億元，銷售面積為3.96億平方米，同比分別增長17.0%和14.9%。其中，碧桂園、恆大、萬科、融創、保利5家企業銷售金額超過3000億元。
表：20家代表房企2019年1-10月累計銷售情況
數據範圍：中指研究院綜合整理
2019年1-10月，20家代表房企銷售額均值為2649.6億元，同比增長率均值為22.6%。其中，有13家企業銷售業績同比增速超20%，世茂房地產、陽光城、招商蛇口的銷售業績上漲明顯，同比分別增長43.0%、35.7%、35.6%；金科、金地、中海等企業實現了超30%的同比增長。
2019年1-10月，從公布銷售目標的部分企業來看，銷售目標完成率均值為87.5%，其中，7家企業完成率超90%，世茂房地產銷售目標完成率最高，達到93.9%，恆大、中海、龍湖、陽光城、金科、金茂等企業銷售目標完成率在90%以上。
投資：拿地小幅增長，核心城市群仍為重點
2019年1-10月，20家企業累計拿地金額為14610.8億元，同比增長9.8%，其中14家企業拿地金額同比出現增長。招拍掛市場拿地金額占比為84.4%，15.6%來自收併購。
2019年前三季度，20家代表企業拿地熱度差異明顯，上半年拿地熱情逐步提升，步入第三季度企業拿地熱情下降。7月、8月20家企業累計拿地金額分別為1812.4億元、1083.7億元，環比分別下降3.5%、40.2%，9月拿地金額為1102.1億元，環比小幅增長1.7%。10月，代表企業拿地金額為677.6億元，同比下降10.3%。
從2019年1-10月土地投資城市結構來看，企業更傾向於在一二線城市拿地。20家企業在一線及二線城市總拿地金額占比為70.5%，較去年同期增長7.3個百分點。
從2019年1-10月20家代表企業拿地熱衷城市來看：
一二線城市被重點關注：受區域經濟發展與房地產市場成熟度等因素影響，一二線城市仍為企業重點布局區域，1-10月拿地金額及拿地面積前十城市，全部為一線或二線城市。
熱點城市群仍受到企業重點關注：長三角城市群熱度不減。1-10月拿地金額與面積前十城市中，長三角城市群內城市出現5次，其中，寧波在拿地金額和拿地面積榜單中均位列前六。
中西部土地市場受追捧：由於政策相對寬鬆、購房需求充足等原因，房企積極布局中西部二線核心城市。從1-10月來看，企業在重慶、昆明、武漢、太原、西安、長沙等地積極拓展，其中重慶、昆明在金額與面積榜單中均上榜，太原位列拿地面積榜第一位。
融資：嚴控現金流安全，積極進行融資創新
房企主要通過銀行貸款、債券、資產支持專項計劃等方式融資。伴隨著國內房地產市場融資環境的不斷趨緊，越來越多的房企積極嘗試創新型融資渠道，構建多元融資體系。
2019年以來，融資環境依然偏緊，7月，發改委發布通知，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務等。面對當前融資環境，房企積極通過包括資產證券化、私募基金等，開闢了多元化融資渠道，補充企業資金來源。如2019年9月，萬科完成第二期25億住房租賃債券發行、票面利率3.55%，華僑城成功發行21.5億第一期租賃住房REITs、票面利率4.24%；10月，越秀租賃20億資產支持專項計劃獲深交所無異議函。預計未來資產證券化類創新融資熱度將持續提升，並得到政府和金融機構的支持。
業務：多元業務促進主業協同發展
2019年以來，房企圍繞人們對美好生活需要，在聚焦主業的同時根據自身資源稟賦，不斷進行多元化業務拓展，構建多元業務的協同效應。
圖：企業2019年1-10月多元業務方向
在多元拓展的方向上，企業一方面結合房地產開發鏈條的上下游，以服務與運營為主線進行相關業務拓展，增強與主業的協同效應；另一方面緊隨國家發展戰略，加大高科技產業的投入力度，布局新興產業，打造新的增長極。如恆大將加快拓展旅遊集團、健康集團業務規模，鞏固和完善新能源汽車全產業鏈；中海以持有運營的寫字樓、購物中心和星級酒店為基礎配置7%-8%的資源，配置1%-2%的資源探索布局教育、養老、物流、公用事業等，培育新的利潤增長點；華潤置地將聚焦城市升級、消費升級和產業升級，積極發展創新業務，探索新的利潤增長點。
結語：
隨著國家多輪的調控，房地產市場正逐步成熟，穩字當頭已成為多方共識。未來，房企應加強市場研究與判斷，把握居民需求變換及國家結構性發展機遇，以好產品好服務實現企業進一步發展。
來源：中指研究院（ID：indexsoufun）本文已獲授權，對原作者表示感謝。
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh/qV6KPm4BMH2_cNUgYCyR.html