剛剛過去的2019年，發生了很多事，比如數百家房企破產、高管離職潮、百強房企頻現危機、大魚吃大魚開始出現……引發人們的高度關注。
因為，這些事件都會不同程度影響2020年乃至更遠時候的行業格局，身處其中的房企以及地產人的命運。
可是，明源君注意到，有一件十分重要的事情，卻被很多人忽略了。那就是12月10日招商局商業REITs（即「招商局商業房地產投資信託基金房地產投資信託基金」，以下簡稱「招商局REITs」）在港交所主板掛牌上市，募集資金約30億港元！
為什麼說其發行意義十分重大？
與此前內地發行的眾多類REITs不同，招商局REITs是真正的REITs！其他持有優質重資產的房企也可以尋求去港交所等處發行真REITs，此前綠地、萬達等均有此計劃。藉此，房企可以克服重資產的壓力，打造「開發+運營+金融」的全鏈條輕資產運營模式（越秀已經是）。
2019年12月28號我國剛通過的新證券法，資產支持證券被寫入了證券法！內地公募REITs的出台也已指日可待。去年11月，證監會副主席閻慶民就透露，證監會正會同相關部委研究推進在國家政策重點支持區域的公募REITs試點工作。去年12月初，深圳提出在深交所開展公募REITs試點！像招商局REITs這樣的外部發行，對內地公募加速推出有很大的促進作用。
根據測算，中國的公募REITs是一個10萬億級別的市場。搶先介入的房企、運營商，將享受到巨大紅利。民眾也可以購買REITs進行投資，而不一定非得加槓桿買房。影響十分深遠。
1 真正的REITs，大家都能買
年分派收益率就達6%左右
房企再也不怕算不過帳來了
12月10日招商局REITs在中國香港上市，這是內地在港發行的第3隻REITs產品（此前兩隻是越秀REITs、開元產業REITs），第2隻內房股REITs。
招商局REITs發行價格定為每基金單位3.42港元，共發行7.5億個基金單位，約收取全球發售款項凈額約25億港元。
交易構架上，招商局REITs通過境外子公司（即REITs管理人）收購招商局置地間接持有深圳南山區蛇口區域的5項商業物業：
新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期、數碼大廈及一項商場物業即蛇口花園城中心作為底層資產公開發行REITs基金單位。
截止2019年9月底，上述5項物業的總評估值約67.8億人民幣。
國際上，REITs能夠成為現金、股票、債券之外的第四類資產，獲得機構投資人的青睞，得益於其長期相對穩定的分紅收益。
比如，1996年到2016年，在經歷了兩個經濟危機後，美國REITs仍取得了近700%的收益，同期S&P 500的收益不到400%。
來源：Bloomberg
此前國內發行的大量類REITs，雖然不斷在向標準的REITs靠近，但本質上還是債，在發行時會有一個發行利率，比如旭輝領寓類REITs首期產品，規模為2.5億元，為3+2年期，優先A級9000萬元，利率5.9%，優先B級6000萬元，利率6.5%；新派公寓類REITs產品總規模2.7億元，期限為5年（前3年為運營期後2年為處置期），其中優先級產品規模1.3億元，獲得AAA評級，發行利率為5.3%……
此次，招商局REITs是真REITs，但為了保障廣大REITs基金投資人的利益，招商蛇口披露了該REITs未來4年業績分紅承諾的重要事項（如下表所示）。
來源：根據公開資料整理
如果按照3.42的發行價計算，2019年和2020年的分派收益率為6.9%，高於此前發行的諸多類REITs優先級的收益率。
此前上市的越秀REITs，年分派收益率也常年保持在6%左右的水平，部分時間段內加上基金單位上漲帶來的收益，綜合收益率更高。比如，2019年上半年，越秀REITs收入總額約人民幣10億元，同比微降0.3%，受益於租金上漲等原因，除稅後的凈利潤上升18.5%至7.31億元。越秀REITs中期每個基金單位分派人民幣0.136元，約0.154港元，以2019年6月30日越秀REITs單位收盤價5.34港元計算，年度分派收益率約為5.8%。同時，越秀REITs上漲，2月份創下5.63港元/股的歷史新高，截至6月30日，上半年漲幅為6.4%。分紅和股價漲幅兩項合算，上半年越秀房產基金綜合收益率為12.2%！
6%左右的年分派收益率，基本上符合國際上的REITs投資回報率水平。
跟以往發行的類REITs有特定的認購人（200人以下）不同的是，像越秀REITs、招商局REITs這樣的標準REITs，普通民眾也可以輕鬆購買。
6%左右的兜底收益率，對大眾來說，是十分有吸引力的，畢竟現在餘額寶的收益早已不足3%，十年期國債到期收益率最近十幾年也沒有到過6%的水平。更何況還有基金份額價格上漲的潛在收益率。
2 稅收優惠以及管理的靈活性
使房企可以不斷優化資產配置
讓REITs可以保持較高收益
為什麼很多自持運營購物中心、寫字樓等的運營商或房企，吐槽根本算不過來帳？即便經營尚可的，也經常抱怨還完銀行的利息和發完員工工資之後幾乎就沒有任何結餘了。
比如某知名房企，由於是國企，融資利率非常低，但因為持有的物業太多，也感覺壓力山大。
為何越秀REITs和招商局REITs扣除所有成本之後，竟然還能有這麼高的分派收益率？為何類REITs做不到？
來源：RCREIT（REITs研究中心）官網
這跟類REITs和和真正的REITs的區別有很大的關係。
比如，在中國香港，REITs只能以信託的形式成立，並在港交所上市。REITs的全部資產僅可投資於房地產項目，禁止投資於房地產開發活動，並且至少90%的凈收益須分配給投資者。
當然，這不是最重要的，因為類REITs底層資產收益高的話，次級（劣後級）產品的投資人，同樣可以享受到較高的收益。諸如越秀REITs和招商局REITs這樣的真REITs的高收益得益於其特性。
首先，有稅收的優惠。
當前，由於內地REITs相關法規和稅收政策尚未完善及標準化，大多數房企搭建的類REITs融資不得不對標準化REITs作出微調，通過券商或基金子公司的「資產支持專項計劃」等方式發行。
存在雙重徵稅風險。
越秀REITs採用的是BVI結構，使用BVI公司而非註冊於內地的公司持有物業單位，最大優勢在於稅收減免，這讓越秀房托得以節省一大筆稅費，從而提高了租金回報率並維持較高的分派水平。
最近發行的招商局REITs，同樣是通過境外子公司（即REITs管理人）收購招商局置地間接持有深圳南山區蛇口區域的5項商業物業。
其次，收入來源更多。
持有運營的物業，雖然物業增值時帳面資產會增多，但是一般收益僅有租金。只有將物業出售之後才能賺取資產增值部分的收益。
類REITs多採用專項計劃購買私募基金份額，私募基金全額收購基礎物業資產的方式。基礎資產的選擇通常由發起人即原始權益人決定，在專項計劃成立之初便確定哪些物業資產作為基礎資產，在產品存續期內不會購買新的物業資產，即類REITs的規模一般是固定的。其收入也僅限於基礎物業公司的運營收入以及產品到期退出時物業資產的處置收入或原始權益人支付的權利對價等。
相比之下，REITs在發展過程中通常會不斷收購新的物業資產，同時賣出表現較差的資產，優化整體資產的質量，以穩步提高收益率。
比如，2018年12月，越秀REITs以11.78億元出售了越秀新都會項目，並在同月以5.9億元購入了杭州維多利商務中心及地下車位，進入杭州。使得基金整體物業組合覆蓋了廣州、上海、武漢、杭州，遍布珠三角、長三角和華中地區。
3 2020年，外資將大舉進入國內
REITs將深刻改變房地產的格局
搶先卡位的房企將贏得發展紅利
越秀REITs早在2005年就在港交所上市，直到14年後的2019年才有招商局REITs上市，可以說，越秀REITs當初的上市引起了很大的波瀾，但僅止於當時。那為什麼明源君認為招商局REITs的上市，具有深遠影響呢？！
首先，房地產行業格局已今非昔比，亟需REITs的加持。
2005年，我國還處於住房短缺的時代，正處於一輪牛市的起點。那時，國內不少房企也想學習黑石、凱德，想法是好的，但遠還沒有到那樣一個階段。越秀REITs的誕生也是各種特殊的機緣促成的。
如今，我國整體上已經不缺住房，更多的是結構性的問題，品質升級的問題。特別是一線和部分二線城市，早已進入存量時代。未來十幾二十年，增量開發仍有空間，但逐步進入了高位平台期，存量資產的運營越發重要。
隨著整個行業逐步轉向存量經營，越來越多的城市發展趨於精細化，需要城市運營商的參與。這也是為什麼近年來，越來越多的房企在往城市運營商上靠。因為地方政府越來越明白，多業態、多配套、產城融合，才能更好地提高效率，並且產生持續的現金流和稅收。對房企來說，由當前的產銷模式逐步走向資管模式，租售並舉將成為未來主流盈利模式。
比如萬科杭州，由於不少物業是要自持經營的，其75%的員工不是在做開發建設，而是在做空間運營。
其次，很多標杆房企早已展開布局，就等公募REITs推出。
對此，標杆房企也是心知肚明，早已展開布局。比如按照規劃，中梁控股的願景是「創造卓越的不動產投資集團」，資產管理列為十大平台之首，2021年的整體發展目標是「中國房地產20強（衝刺10強），經營收入3800億（其中住宅3000億），資管規模1400億」。
資管被提到了非常重要的位置……
此前，2005年12月21日，越秀REITs在港交所掛牌上市，以REITs形式持有國內商業物業，與大股東越秀地產一起，打造出了一個獨特的「開發+運營+金融」的全鏈條輕資產運營模式。
招商局REITs早在2018年就在為上市後的發展做準備。2018年12月，17日，招商蛇口（001979）與招商局置地（00978.HK）同時發布修改《非競爭協議》公告。
其中一點是讓招商局置地能夠排除地理限制，獲取若干輕資產房地產業務的權利。大力發展酒店及服務式公寓，以資產管理形式承接更多優質商業物業管理業務……而且，招商局置地將擁有獨家從事中國所有城市的辦公室物業的資產管理業務的權利。
隨著招商局REITs的上市，輕重雙輪驅動的格局的模式清晰起來：
招商蛇口有超過200萬平米的各類優質物業，招商置地可以通過基金形式投資投資招商蛇口原有物業，幫助集團回流資金，擴大自身的「輕資產」業務機會，分享租金及物業增值帶來的收益。而這正是此前中央力推的租售並舉模式。也是很多房企孜孜以求的目標。
此前，無論是類REITs還是ABS產品，不僅無法公開發行，而且產品結構都是付息還本。RITEs屬於公開投資證券，融資方無需承擔還本壓力。這使得其也可以較快地規模擴張。
比如，截至2019年上半年，越秀REITs旗下的物業組合估值為347.92億元，上市之初，這個數值大約是45億元。
最後，種種跡象表明，內地將於2020年推出公募REITs。
對個人來說也具有積極意義。眾所周知，自2016年930調控以來，雖然各地因城施政，調控政策有松有緊，但從未突破過「房住不炒」。未來這一主基調也還將長期存在。
那麼大家手裡的錢怎麼辦？畢竟餘額寶收益太低，股市7負，2平，1勝，至於其他各種理財項目更是很多巨坑。怎麼讓大家能安心投資？REITs是一個非常好的去處。如果內地REITs推出，商用物業就可以吸納大量的社會資金。
去年1月，全國政協委員、證監會原主席肖鋼發文稱，可比照優先股、中國存托憑證（CDR）等證券品種的規定出台方式，在適用《證券法》的基礎上，將REITs品種認定為單獨的證券品種，認可其為公開上市的一種集體投資計劃。此外，肖鋼認為，明確REITs的稅收中性政策。
2019年12月28日，第十三屆全國人大常委會第十五次會議審議通過了修訂後的《中華人民共和國證券法》（以下簡稱新證券法）。新證券法拓寬了適用產品，資產支持證券寫入了證券法！
證券法案的修改，意味著證監會有足夠的力量和支持去推動REITs立法，開展發行和交易工作，形成中國自己成熟的REITs市場。未來無論是商場、寫字樓還是物流、酒店等盈利性資產，都可以在REITs市場公開發行募資。
2018年外資基金大批在中國收購酒店、商場等物業資產，近900億，僅黑石一家就有200億（詳見文章《有人在撤退，有人在恐懼！可外資卻在大舉抄底中國樓市》）。為何？因為擁有海外
REITs渠道的外資，資金成本便宜啊！
2020年是我國資本開放很關鍵的一年，2018年外資在證券公司、基金管理公司、期貨公司和保險公司等的外資持股比例上限放寬至51%，到2021年將全面放寬限制，之後又被提前到2020年。換句話說，2020年將會有大量外資進入中國。中國公募REITs產品有望加速落地。
如果內地落地的時間不夠快，外部上市的路也已經探明，持有優質資產的房企、運營商等完全可以赴外部發行REITs。此前，綠地、萬達都宣布了此類計劃。（作者：明源地產研究院 凌峰）