根據中指院等機構的統計，最近2年土地流拍的數量持續增加。
就重點城市而言，2018年全年有1808塊土地流拍，同比增長93.6%。
2019年上半年，一二三線重點城市則共有2086塊土地流拍，超過2018全年。
那麼，為什麼會有這麼多土地流拍？明源君認為主要有以下一些原因……
1
房企缺錢，安全比發展更重要
2018、2019，乃至2020，都是房企的償債高峰。
而與此同時，信貸在不斷收緊。
房企手裡的錢不多，不能冒著資金鍊斷裂的風險拿很多錢去拿地。
而另一方面，隨著各大城市相關政策越來越嚴，空手套白狼越來越不可能。
首先，拿地之前，要交幾千萬的保證金，拍賣完成後一段時間才退還。
其次，拍賣之後，很短時間就要交齊地價，指望用這塊地區融資，乃至通過項目融資空手套白狼，基本不可能了。
在這種情況下，房企首先想的是安全，而不是發展。
2
上漲預期不再，存地沒有意義
過去房企拿地，並不是只拿最近1、2年要用的，而是多多益善。
為什麼呢？他們對房價、地價上漲加了很高的預期。
過兩年，即使自己不開發，把地賣給別人也能賺一大筆錢。如果自己開發，則比競品家新拿的地便宜很多，占盡優勢。
可現在，整個樓市橫盤，這種上漲預期不再了。
如果房價每年只上漲5%，那麼，存一些不會很快開發的地，很可能得不償失。
首先，拿地花的錢，每年產生的利息，可能比地價上漲的還多；其次，這些被占用的資金無法滾動，會影響企業發展。
所以，現在很多房企，只拿最近1、2年開發所需要的地。
最近有2、3家百強都表示，自己下半年不拿地也可以，說的就是這個意思。
3
少數地方政府財政壓力大
賣地太多
如果賣地收入地方財政收入中比例不大，那麼，如果流拍，就不再賣地了，等一等再說。
可是，如果賣地收入在地方財政收入中所占比例很大，地方政府就會不斷賣地，看哪些地塊能賣出去。
越是流拍，越是要多嘗試，於是流拍地更多。三四線城市平均流拍地塊數量明顯大於一二線城市。
4
新房限價、地價又貴
利潤空間太小
現在很多城市開始限價，限價依據的是已經銷售的同類項目的價格。
已經銷售的同類項目，拿地是在2、3年以前。
可最新的土地價格，卻是要比去年賣的土地還貴。
再加上，這2年期間，其他成本也上升了。
所以，按已經銷售的同類項目的價格賣房的話，中間利潤就很薄了。
有家房企拿地，最後算利潤只有3%，這也就意味著，成本控制稍有不慎，就會虧本。
所以雖然這家房企發展慾望很強烈，最後也沒敢拿那塊地。
5
地方政府發展思路改變
要選有能力的開發商
過去招拍掛，大多都是「價高者得」，
可現在很多地方政府轉換了發展思路，要選擇開發商，如果沒有自己中意的開發商來，寧可流拍。
比如，某地拍賣，就要求參與拍賣者是前30強，有引入產業的能力和經驗，等等。
最後沒有符合這個條件的大房企參與，最後就流拍了。
為什麼會這樣？主要是很多地方土地資源越來越稀缺，靠賣地來增加地方收入難以為繼。靠產業等引來長期稅收才有未來。於是，地方政府算起了長期的帳。
還有的地塊，帶有更複雜的條件，這也是對能力的考驗。
比如某地塊的拿地義務就包括：自持不少於50%的商業面積；建設不少於10萬㎡的電子商務載體；引入一家電子商務總部企業；建設並引進規模不小於5萬㎡五星級酒店一家；要求負責項目周邊城市配套的建設。
這些條件其實都是對能力的要求：
1、自持要求有資金實力、運營能力；
2、引入電子商務總部企業、五星級酒店，則要求有招商能力。
3、城市配套建設，這其實要求有部分城市運營的能力。
6
開發商認為地價未來可能會降
之前，北京等地都曾有過土地流拍，一段時間後降價再拍賣的事情。
很多開發商都想在「低谷」拿地，他們如果認為目前是當地地價的「頂峰」，一般不會出手。
明源君特別要強調的是，目前地價的高峰、低谷，都只存在於一個城市內。我們要看的是城市內的小周期，而全國性的大周期，早已經不存在了。充分了解相關城市的規劃、政策、歷史，才能作出準確判斷。
7
舊改、合作、產業拿地
慢一些，綜合成本卻更低了
之前，招拍掛拿地之所以受青睞，是因為它短平快，可以快周轉。
可是，隨著地價上漲，越來越多的房企發現，通過舊改、產業勾地等方式拿地，雖然慢一些，但是因為地便宜，即使算上人工和時間成本，仍然比招拍掛賺錢。
而且，只要投入足夠多的人力、精力，即使是舊改，也能支撐企業的發展。
所以，近2年，舊改、合作、收購、產業勾地，越來越多。
近2年全國新房開發規模相對穩定，其他渠道拿地多了一些，招拍掛這個渠道里，流拍的地塊多一些也就不足為怪了。
最後，明源君想說，近2年拿地謹慎是正確的，因為一旦拿錯地，就很難扭轉項目的命運了，等得越久可能虧得越多。