這個項目的發展速度，超出了大多數人的想像。其背後的秘密，卻從未揭開……
2010年的時候，該項目所在地還是一片葡萄園，本城居民對該區域的印象是「特別荒涼，不過可以買到新鮮葡萄。」目光所及之處，沒有任何像樣的建築，如下圖所示：
2019年，這片區域已經變成了下面這個樣子：
熟悉的人可能已經看出來了，這是長沙梅溪湖，占地7.8平方公里、總建面近千萬方。
其已先後獲得首批「全國綠色生態示範城區」、首批「國家智慧城市創建試點城區」和「亞洲首個英國BREEAM最高級獎項——綠色建築傑出獎」、「全球人居環境規劃設計獎」等國家、國際級殊榮。
也正因為這樣奇蹟般的變化，讓操盤梅溪湖的金茂，聲名在外……
這個項目引發了全國關注，大家都想知道奇蹟是如何發生的，相關打法到底是怎樣的。可金茂對外的分享一直是點到為止。
日前，明源君通過特殊渠道，獲取了該項目的眾多內部資料。明源君研究後發現，在該項目的開發過程中，起關鍵作用的是6大基因，這也是金茂的秘密武器……
1 第一種武器：規劃
預見區域未來，提升板塊價值
梅溪湖項目，和一般地產項目最大的區別，在於金茂不僅僅參與二級開發，也參與片區一級開發、後期產業導入及城市管理，梅溪湖國際新城也是金茂最具代表性的城市運營項目。
手握這樣的模式，一方面是因為金茂的品牌，另一方面則是因為金茂在很早的時候，就看準了這片區域，決定重兵投入。明源君下面就來說說，金茂根據什麼判斷這片區域未來會火，後期又如何通過規劃方案的優化，提升區域價值……
一、從城市、自然、產業、客群等維度判斷區域未來
2010年，梅溪湖是一片荒涼的葡萄園。金茂判斷這個地方會火，是基於以下幾個原因……
1、長沙當時雖然是房價窪地，但需求旺盛
長沙的房價曾經長期在4000左右徘徊。
但是金茂經過研究認為，長沙是一個強二線省會城市，其各項經濟指標均位居全國前列，居民收入情況、消費能力都沒有問題，房地產每年成交量也排名全國前10，不低於千萬方，最高甚至可以達到2000萬方。
長沙早年房價沒有起來，主要是因為前期土地供應過大以及單位集資房建設過多。而後期隨著城市近郊土地減少等原因，供應勢必會得到控制，城市價值將進一步凸顯。
2、梅溪湖擁有城市核心區域稀缺的山水自然資源
當時，梅溪湖在長沙市民心目中很「偏僻」，但實際上，其在城市核心區域內，沒有出規劃的三環。
梅溪湖是個低洼地，在政府規劃中，希望利用這個地方建一個3000畝的湖，兼具泄洪蓄水、景觀功能。同時，這個區域還背靠嶽麓山脈。
而城市核心區域，兼具山水自然資源的土地，一定是稀缺的。
3、梅溪湖旁有很好的產業資源、人才資源及政務服務
緊挨梅溪湖的北側，是麓谷高新技術開發區，它是全國十大園區之一，湖南最優秀的一些企業的總部都在那裡。而項目東南側，嶽麓山脈的另一邊，是湖南的嶽麓山大學科技城，集中了湖南大學、中南大學、湖南師大等名校，離項目直線距離也就是四、五公里。項目東北側大概5公里左右就是長沙市政府。總體如下圖所示：
園區、大學、政府，對項目而言，不僅僅意味著產業資源、人才資源、政務資源，更是依託梅溪湖為中心，形成了一個產城融合的閉環，為梅溪湖日後的快速發展成熟提供了有力的支撐。
所以，金茂認為，只要把片區做起來，讓它有足夠的吸引力，那麼周邊的產業、政務、商務、人才，都可以為梅溪湖所用。而要讓片區有足夠的吸引力，就要做好後天的規劃……
二、「6不變」原則下，3次優化區域規劃，提升板塊價值
對於梅溪湖這個片區，政府之前請KPF做了城市規劃，金茂在滿足政府六不變原則的條件下，以區域價值最大化為核心訴求，結合市場需求進行規劃優化，實現政府和企業的雙贏。其中政府的六不變原則如下：
1、湖面的面積及形態不能變；2、整個片區的綠化率不能減少；
3、片區骨架路網是不能變；4、片區開發強度不能增加；
5、城市空間形態不能有大變化；6、片區功能定位不能改變。
在這6個前提下，金茂對梅溪湖一期的總體規劃，做了2次優化，如下圖所示：
上圖所示的這2次優化中，比較大的幾個改變是：
1、將學校位置調整至桃花嶺山體腳下
把學校位置從中間調到桃花嶺山體腳下，既滿足了山體限高的要求，同時，也把最好的山體資源留給了學校。學校環境更加安靜適合讀書，交通組織更為優化，原學校用地調整為商住用地，設計更加自由，發揮餘地更大，也可以讓片區天際線更漂亮。
2、分散商業，讓資源分布更均衡
在片區結構上由「單一CBD」調整為「一主三副」的多中心功能結構，轉移部分CBD開發量至地鐵站周邊區域，基於地鐵站點，創造站點周邊高強度、混合使用的發展模式，以此最大化交通效率、土地價值、區域便捷性與可識別性，帶動片區穩健均衡的發展。
3、增加橋樑、隧道打通南北交通
梅溪湖南邊是山體公園，這是很好的資源，但同時造成南北向交通壓力很大。金茂聯合政府，在湖上架橋、從山底穿隧道，把南北向的路網打通。未來，相關路網全面建成後，南北向會有三條主幹道。
三、金茂攜手政府以及德國HPP、深規院，完成了「梅溪湖二期控制性詳細規劃」
上面說到的2次優化，都是針對梅溪湖一期，而第3次則是在一期西邊，增加了梅溪湖二期，聯合政府做了整體的城市規劃。
該規劃以「森林入城、中軸引領、產城融合」為理念，綜合考慮了城市功能分區、環境與建築協調、交通規劃布局、產居比與開發單元導控等核心要素。
明源君研究相關規劃後認為。把現有路網，和西邊的二期路網拉通之後，梅溪湖的交通，就從放射式路網變成管狀路網，同時引入3條地鐵線貫穿梅溪湖東西片區，交通狀況會大大改善。
而且，一期的功能定位相對單一，基本是科研、商業、住宅項目，住宅項目比例還比較大。
規劃二期後，梅溪湖從地理範圍來講有38平方公里，有將近2000萬方的總建面。
一期已經成型的城市形象和配套有利於二期高端產業的引入，二期的高端產業又能夠給一期做產業和人口支撐。二期的產業比例將近50%，包括研發及高新轉化、智能設備、醫療康養等。
一二期整體的產業布局分區，如下圖所示：
2 第二種武器：資本
先靠自身實力，再分享紅利引入夥伴
像梅溪湖這樣的超級項目，需要的資金巨大，壓力很大。而金茂通過以下幾步，破解了相關難題……
一、前期：依靠自身實力，引入戰略合作夥伴
中國金茂在梅溪湖累計投入已超過600億，其中2011、2012年，梅溪湖項目凈投入近150億。在前期開發過程中，金茂還引入了另一個央企做戰略合作夥伴。
梅溪湖的資金來源，總體如下圖所示：
二、中期：分享區域發展紅利，同時也分散風險，提升發展速度
若由金茂單獨對片區進行滾動開發，片區發展速度將受限，同時也面臨較大的風險。
金茂的策略是：
金茂負責片區相關配套投入及引領性、標杆性項目建設，包括國際研發中心、學校、五星級酒店、5A寫字樓、購物中心、高端住宅等。
同時通過招商引資吸引全國知名開發商進駐片區共同開發，分享區域發展紅利的同時，促進整個片區快速成熟。
通過土地出讓獲取的資金，又投入到片區基礎設施建設、產業導入、商業項目自持中，形成良性循環。
三、後期：聯合政府自持物業，導入人口和產業，實現片區可持續發展
金茂在梅溪湖片區內自持了超過60萬平米的商業、寫字樓、研發中心等物業，金茂聯合政府一起為片區後期產業導入、人口導入、商業運營保駕護航，實現片區可持續發展。
在不影響片區發展的前提下，金茂後期也通過對商業自持項目發行類REITS產品，創新融資模式。
3 第三種武器：產業
堅持「城、人、產」的獨特邏輯
一個片區內，到底是先有人才，還是先有產業，似乎是一個雞和蛋的問題。
對於這個問題，金茂有自己獨特的邏輯，那就是「城、人、產」模式。如下圖所示：
金茂的城市運營邏輯不同於政府開發的工業園區，也不同於其他企業開發的產業新城，金茂目前開發的城市運營項目，大多位於城市核心範圍內，引入的產業以高附加值、高產值的第三產業或2.5產業為主。這些企業和人才對城市形象、城市配套、景觀環境等要求非常高，所以，金茂的「城、人、產」模式是分2步走……
一、引入最好的基礎資源，打造最好的片區形象
金茂認為，高級人才、優秀企業入駐的前提，是基礎資源到位。基礎資源不到位，人才、企業來了也會走。
在這種思維指導下，截至目前，梅溪湖片區的各種資源，已經很可觀了。
就教育資源而言。
已經擁有11所優質中小學，集聚了長郡、師大附中、雅禮、周南、博才等最優質的教育資源，資源密度是其所在城市平均水平的2.5倍。而且，這個數字還將繼續增加。
就景觀生態資源而言。
有3000畝梅溪湖、上萬畝的桃花嶺公園、隨處可見的主題公園、廣場、島嶼。
就商業資源而言。
擁有面積10萬、20萬方的2家購物中心，近30萬方的特色街區商業，以及2家合計7.7萬方的國際五星級酒店共同構成的頂級商圈。
就文化資源而言。
已經擁有扎哈·哈迪德設計的全省規模最大、功能最全的文化藝術中心，一座城市島。湖南省圖書館新館即將落戶該地，打造1館4中心。
二、基礎資源初具規模後，同時引入人才和相關產業
片區形象、基礎資源有了，相關企業也就願意來了，高端人才也會來這裡安居。
根據梅溪湖天然的優勢、交通的條件，以及跟周邊城市、區域差異化的原則。梅溪湖規劃中的產業包括商業、商務、科技研發、醫療康養等等，其中一期產居比25%，二期產居比達到50%。
目前，片區已經形成了「一引領、三支柱」的核心產業結構，其中一期以科技研發、創新設計為引領，商務商業、企業總部、文化教育為支柱；二期以研發及高新轉化產業為引領，智能設備、專業服務、醫療健康為支柱。
這裡，有中冶長天、景嘉微電子等國內一流企業的研發中心，豬八戒網、淘金時代等頭部網企的創新中心，平安普惠、晟通集團等企業總部。億達、愛爾、人和未來、泰康之家等也在此啟幕梅溪湖的大健康產業。
4 第四種武器：運營
以拉升片區價值為終極目標
梅溪湖作為城市運營項目，「運營」當然是重中之重。
前面說到的規劃、資本、產業等目標，都要通過運營去具體實現。
「統一規劃、整體開發、統籌運營、配套先行、高舉高打、一二級聯動」，是中國金茂賦予梅溪湖的開發理念。
在獲取梅溪湖項目的初期，中國金茂曾經就滾動開發和整體開發兩種不同的策略，進行過深入論證。
最終，金茂以運營城市的格局，採用了投入更大、風險更大但項目開發速度更快、未來效益更大的整體開發策略，並通過配套先行，在片區傾力打造基礎設施、園林景觀配套、引入豐富教育和醫療資源等措施，來迅速提升片區整體形象和區域價值。
在項目的整體開發中，統籌管理、把控節奏也非常重要。
針對「資金、工程、推地、營銷」等核心開發環節，中國金茂進行了全周期的計劃、實施、管控。
正是在先進的開發理念和科學的統籌管理下，梅溪湖才得以高效兌現理想藍圖：一年內完成基礎設施建設50%，三年內完成土地出讓計劃60%，五年完成總開發量的80%，八年完成500多家產業落位。
中國金茂質量與速度並舉，高速高質完成了開發建設任務，「一年成型、三年起勢、五年成城、八年產城」。
金茂很善於抓節點和節奏，比如通過充分研究市場，根據項目特性，確定整體開發思路與推地節奏，形成了項目全周期的推地方案；通過借力政府支持，深化事件推廣，與政府聯合舉辦元宵燈會、花卉節和文化藝術周等各項大型活動，深層次提升片區影響力。
經過梅溪湖多年的運營，金茂團隊積累了豐富的經驗，也在政策研究、產業導入、城市規劃、招商營銷等領域培養了大批專業人才。
下圖是梅溪湖一期2011---2018的開發節奏：
明源君認為，在這個過程中，金茂做對了以下幾件事情：
一、一二級聯動，通過金茂自身的高端產品力，提升片區價值
2012年開售的金茂住宅項目，在周邊均價4000的時候，首開8500全部售謦。這是因為金茂在二級市場，本身就有很強的產品力和影響力。目前整個梅溪湖片區內，金茂做了8個二級項目，幾乎每個小區域都會拔一個標杆，最終把整個片區帶起來。
金茂在梅溪湖二級項目開發總規模達342萬方，涵蓋研發中心， 5A甲級寫字樓金茂ICC、金茂大廈，五星級酒店金茂豪華精選酒店，購物中心金茂覽秀城，高檔住宅金茂府、金茂灣、梅溪湖華府、梅溪湖璽悅等多樣業態，通過樹立產品標杆，成功拉升了梅溪湖整體高品質地位。
二、引入優秀開發商，大家一起開發建設緊密合作，促進片區快速發展
金茂認為，要提升整個片區價值，就必須選擇優秀開發商，並給予必要支持。
截至目前，金茂有針對性地引入了28家優秀開發商，其中包括萬科、建發、中海、卓越、中建、旭輝等知名企業。這些開發商本身的影響力就比較大，房子的品質高，操盤能力強，再加上為梅溪湖齊發聲，片區整體形象快速提升、影響力持續擴大、發展更是加速成熟。
三、創新營銷方式，提升項目影響力，通過股權合作、融資創新、商住捆綁等方式招商
金茂還通過創新股權合作、融資創新、商住捆綁等諸多招商模式，在全國範圍內與房協、代理機構、金融機構、地產基金等單位合作，全方位拓展營銷渠道。
5 第五種武器：協同
溝通形成合力，努力讓1+1>2
看過上面4種武器後，你會發現，金茂和地方政府、其他企業、大眾，通過各種配合協同，實現了共贏。
在長沙市委市政府決定將梅溪湖打造成擔當城市引領的片區時，決策部門對於「合作夥伴」的選擇，無疑是苛刻而慎重的。中國金茂最終不負眾望，梅溪湖國際新城呈現給社會的，是雙方在創建兩型社會、打造城市名片的高度共識，也是政企合作所實現的雙方共贏。
各級政府在權責範圍內積極支持，加速公共配套設施建設、給予系列優惠政策、高效的行政審批等；金茂也以責任央企和城市運營商的身份，誠信履約，實施項目統一規劃、整體開發、高效執行，快速打造城市形象，持續提升城市能級，實現了政府創造長沙新繁榮的城市理想。
通過招商引資，金茂不但為梅溪湖引入了諸多品牌房企，還引入了中冶長天、景嘉微電子、平安普惠等上百家產業客戶，實現了入駐企業探索長沙更多發展可能性的投資理想。
金茂以品質配套建設，滿足大眾全周期的生活需求，以高端都市型產業，為大眾提供有競爭力的職業機會，實現了大眾宜居宜業的生活理想。
而為了達成這樣的協同效果，在上面說到的種種模式之外，金茂還有不少微創新。
比如，為了引入足夠好足夠多的學校，金茂長沙公司專門成立了一個叫「學校籌建辦」的部門，跟長沙市教育局、湖南省各大教育集團溝通。
而這些名校願意入駐梅溪湖，看到梅溪湖的良好形象和未來之外，還因為金茂按照最高標準打造了學校的硬體、成立教育基金給予一定的運營補貼……
6 第六種武器：品牌
「綠色+科技」的差異化，與眾不同
城市運營項目往往包含多種業態。
城市運營的整體實力之外，還有哪些金茂的優勢，可以貫穿到所有業態中，形成差異化的品牌效應呢？
金茂選擇的是「綠色健康+智慧科技」。作出這樣的選擇主要有2個原因：
1、從上海金茂大廈等商辦、酒店項目開始，金茂就一直沒有停止過在科技、綠色方面的努力。並創造了一個住宅的新品類------科技住宅。所以，金茂在這方面有充分的優勢。
2、城市運營項目核心在於「運營」，而未來和現在最大的區別，就是綠色、科技概念會越來越受重視。梅溪湖內金茂能影響的項目，不管是商辦、產業、還是住宅，都主打「綠色健康+智慧科技」，那麼項目運營越久，金茂的品牌也就越閃亮。
梅溪湖範圍內「綠色健康+智慧科技」最標誌性的建築，是金茂綠色建築展示中心（綠方中心）。
作為中英兩國在低碳領域合作的重要項目，以「有生命力的格子」為設計構思，採用可持續的設計理念、被動式設計策略、可變的建築體型設計、中庭屋頂及立體綠化、自然通風及自然採光、建築遮陽一體化、地源熱泵、溫濕度獨立控制、太陽能利用、雨水回收利用、綠色材料、智能化控制、建築燈光展示、景觀濕地等方式，展示「格致」的綠色建築設計和技術。
綠方中心還是中南地區首棟「零碳建築」。
它能做到零排放，是因為它在節地、節能、節水、節材方面都採用了國際國內較為先進綠色技術。
該項目2013年11月獲得精瑞科學技術獎「綠色人居金獎」。2013年12月4日，獲得英國綠色建築標準(BREEAM)的「傑出級」獎項。這些獎項，為梅溪湖乃至金茂帶來巨大的品牌效應。
為了追求「綠色健康+智慧科技」，金茂還專門成立了綠建公司，實行綠色施工、綠色設計、綠色運營，通過綠色建築、碳中和聯盟、智慧社區、智慧能源站等在梅溪湖推廣自己的技術和理念。
梅溪湖片區內交付的學校、綠方中心、金茂廣場等多棟建築均達到了綠色建築的標準。
金茂與政府聯合投入的梅溪湖區域能源站，採用業內領先的「天然氣冷熱電三聯供+污水源熱泵+電製冷+燃氣鍋爐」復合式智慧能源系統功能，降低中間環節損耗，實現了能源的梯級利用。
簡單來說，把常規能源效能發揮到極致之外，它還充分利用了污水中潛藏的能量。
據科學估算，能源站每年節約標煤量達2134噸，減少排放CO₂達5762噸，相當於植樹5.3萬棵。
當下，梅溪湖已經越來越接近完全成熟，成為金茂的驕傲。而城市運營這種模式，也日臻成熟。
雖然城市運營對房企能力要求很高，但也正因為如此，這種模式的護城河很深，也成為金茂未來發展的核心武器。