來源丨喜馬拉雅APP陸銘的精品課《經濟學名師陸銘：中國經濟72講》
編輯丨何嬙
通常來講，城市化是指城市人口比重的提高，而在中國城市化卻出現了兩個概念，一個概念叫人的城市化，仍然是指城市人口比重的提高。而另外一個概念叫土地的城市化，那是指城市的土地面積的擴張。
中國出現的情況是城市土地面積擴張的速度遠遠超過城市人口增長的速度，這樣的話就導致了大量的土地資源的浪費。
在一個國家內部，特別是像中國這樣一個非常大的國家內部，地區之間的均衡發展當然是非常重要的。但是遺憾的是絕大多數人可能把均衡的概念都理解為均勻分布了。
在經濟發展里真正有意義的均衡發展，其實是地區和地區之間人均收入的均等化。而我們所追求的均衡發展，其實是一種人口和資源的均勻分布這個意義上的均衡發展。
土地資源應該如何配置？
按照道理來講，在一個市場經濟國家，任何資源的供給應該去適應有效的需求。以我們今天所講到的土地和房子為例，如果一個地方因為人口流入，因為經濟發展帶來了大量的土地和住房的需求的話，那麼價格機制就一定會起作用。
它會表現為土地的價格上漲，住房的價格上漲。於是這樣的一個價格信號就會引導企業去拿地，然後造房子。
但是在我們國家土地資源不是這麼配置的，我們國家的土地受制於建設用地的指標。於是在這樣一種政策導向之下，大約在2003年開始，中國就開始特彆強調把新增的建設用地指標作為一種優惠政策，更多地給中西部地區，讓他們去發展工業，建設新城。
幾乎全國的每一個城市都已經造了自己的新城，這樣的新城已經在很多地方出現了大量的新城變鬼城的現象和住房庫存賣不出去的現象。於是地方政府也沒有更多的動力來造更多的新城，這個時候新城建設的熱潮才開始慢慢平靜下來。
更嚴重的問題是什麼？
中國大量的新城建設是建設在人口流出地，而且這些新城建的都非常遠非常大。怎麼說？在我自己收集的數據里，這個新城能夠容納的人口平均可以達到42萬，這已經是一個不小的城市的人口數據了。
而它建在什麼樣的地方？我們每一個新城的建設都隸屬於一個地級市，在我的樣本里，一個平均的新城建設的距離是位於他所在的老城之外的25公里左右的地方。大家可能會覺得25公里開車一會就到了。
可是你知道嗎？中國絕大多數的城市的半徑都不到十公里。也就是說在今天中國所建的新城，平均來看，在他和老城之間的距離達到25公里，意味著在新城和老城之間可以再建其他一個城市。
其實中國今天大量開建的新城市建的既大又遠，而在這樣的一種新城建設模式之下，建設的時候，地方政府借了大量的債務，建好了以後卻發現沒有活力，沒有效率。
最後就會導致地方政府的投入沒有相應的產出，使得地方政府背上沉重的債務。在短期里這些新城建設，因為伴隨著大量的投資，好像是拉動了地方的經濟增長，但是它卻是不可持續的。
我今天講的這些問題，其實也已經引起了中國政府的重視。所以在最近這兩年，中國的土地供應政策已經開始做出了調整，在中央層面已經開始強調，未來的土地供應要和一個地方吸納人口的數量一致起來。
中國有大量的建設用地指標配置給了人口流出地，建好的房子沒有人買，建好的廠房空在那裡。不僅如此，我們還有大量建設用地指標，已經分配給了地方政府，但是由於已經建好的工業園都空著，已經建好的房子都賣不出去，有一些建築用地指標給了地方政府都沒有被利用起來。
與此同時我前面有說到，在人口流入的東部沿海地區，卻土地價格非常高，住房價格非常高。這個時候所謂建設用地指標，跨地區在配置就是指人口流入的地區，可以向人口流出的地區去購買一個建設用地指標。
這樣的話就可以使得人口流入地更多的做土地開發，而人口流出地也可以避免更多無效率的低效率的建設，甚至那些空置的廠房、空置的工業園，甚至空置的樓宇，可以把它拆掉，而相應的建築的指標可以挪到人口流入地去使用。
這種土地政策的變化，就可以在土地所有制不發生變更的情況下，換句話來講，並不涉及到中國的土地是否從公有改變為私有的這樣一種大背景之下，就可以改進土地資源的利用效率。而一旦土地資源的利用效率提高了，相當於就把經濟增長的蛋糕做大了。
最後，關於土地配置的這樣的道理，對我們個人有什麼影響？我想和大家講兩個方面。第一買房子，我想提醒大家，在買房子的時候，當然你的確要考慮到自己的支付能力，但是千萬不要一味貪便宜。另外大家自己平常的就業和創業的決策，也不妨關注一下土地的政策的變化。因為在這些政策變化里都有大量的商業機會。
關於主播：
陸銘，復旦大學經濟學博士、教授，2001復旦大學經濟學博士。陸銘教授重視實地調研，足跡遍布全國，掌握了經濟運行的大量第一手資料，他關於城市發展、土地和戶籍制度的政策建議對相關改革產生了重要的推動作用。
在本課程中，陸銘教授將經濟學的思維運用於中國的現實情境，形成一套掌握宏觀經濟的方法論，幫助你理解中國經濟的現狀和趨勢，從而把握時代發展的機會，更理性地作出各種決策。
關於喜馬拉雅：
有聲圖書館，中國知名音頻平台，5.3億用戶的共同選擇。