早在今年上半年，蘇州相關部門因蘇州頻出地王，房住不炒貫徹不到位，成了房價上漲出頭鳥，隨後5月11日限售新政出台，針對熱點區域進行限售鎖死流動性。

昨天，7月24日，蘇州市人民政府網站發布《關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，針對限售再次加碼！

一.

全文如下：

市政府關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見

蘇府〔2019〕61號

各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區、太倉港口管委會；市各委辦局，各直屬單位：

為堅決貫徹黨中央、國務院關於建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制的決策部署，切實解決當前蘇州市房地產市場存在問題，合理引導住房需求，抑制投機炒房，穩定市場預期，經市政府研究，在《市政府印發關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見的通知》（蘇府〔2016〕119號）、《市政府印發關於進一步加強全市房地市場調控的意見的通知》（蘇府〔2016〕150號）、《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》（蘇府〔2019〕38號）文件基礎上，制定進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見，具體內容如下：

一、進一步加強用地出讓管理。加大土地供應保障力度，嚴格執行住宅用地供應計劃，保障土地市場供需適度。嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業應說明購地資金來源並作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為30%～50%區間設置，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，並將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行「限房價、限地價」出讓方式。

二、調整居民購房政策。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、崑山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。

三、擴大住房限制轉讓實施範圍。對蘇州市區新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。自本意見實施之日起，蘇州市區範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

四、進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產信貸宏觀審慎管理，在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上，金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平；對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規採取相應監管措施。加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術，加強存量房交易合同監管和稅收征管。

本意見自2019年7月25日起實施。

蘇州市人民政府

2019年7月24日

二.

從本質上來說，此次的調控政策可以認為是基於5月份調控的升級。

五月份的政策有兩個核心重點，我們先簡單回顧一下：

第一個調控點是：蘇州的園區全境，高新區的核心區新房限售，直接三年，且是取得不動產證起，滿三年。

第二個重點是：園區全域所有二手房都納入限售範圍，二手房限購為了持平新房，直接就是五年，五年內都不得轉讓。意味著如果限購後入場園區，二手房最快到2024年才能再轉手。

而此次的政策主要升級的部分也是以上兩個調控點，新房和二手房限售加碼。同時更進一步提高了購房的門檻。

相對於上次的園區全境和高新區核心區新房限售3年來說，此次對蘇州市區所有新建商品住房實施管控，蘇州市區範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓。

注意是所有，包含所有歸屬於市區的範圍，包括已經撤縣建區的吳江，以及之前已經限制過的園區和高新區核心區。

而二手房同樣從原來的園區升級到蘇州市區全境，二手住房通過市場交易購房人需要新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

同時， 非蘇州戶口在蘇州市區、崑山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明，不過沒有提到張家港常熟等其他縣市。

三.

在5月份調控的當時，我們發表了一篇文章叫《蘇州限售五年刷屏，內幕根本不是你想的那樣！》。

文中曾經有提到：賺錢會教育人，虧錢更會教育人。

當蘇州人發現錢被外地人炒房賺走的那一刻，覺醒便促成了蘇州近期爆熱爆炒的導火索之一。

還有蘇州異於常人的調控政策， 蘇州的「人性化」調控政策做到了——地價低，限房價低；地價高，限房價高。

正因如此，看似人性化的政策，讓限價形同虛設，當低地價的樓盤被萬人搖搶空的那一刻，意味著整個城市要向高地價高房價看齊。

按照地價限房價，對於開發商來說只要可以保本賣，微利賣，不虧錢，地拍的高又如何？拿了少賺，不拿企業沒飯吃？怎麼辦，只能繼續拿，繼續地王。

所以，催生了5月份，針對於園區和高新區的新房二手房限售，以及土地的相關管控限制。

但正如我文中曾經說過，蘇州的地王可並不是都在園區，蘇州出地王從來不只是從園區和高新出啊，多處都可以出地王，只是每個區的天花板不一樣而已。

而二手房限售只限園區，新房限售只有高新核心和園區，意味著告訴大家，炒園區的朋友請停一停，大家去炒一炒其他區！

於是，不出所料，蘇州的熱度絲毫沒有退減的意思，本以為處在限售的區域內，樓盤意向客戶會大大減少，然而結果卻讓人出乎意料，園區有一樓盤，在5月限售之後，僅有200多套的房源，登記的意向客戶卻已經超過了3000人，等於每15人才能搶到1套房子，大機率要全款才能優先購買。

所謂羅馬非一日建成， 但調控卻可以一日降溫，只不過5月份的蘇州調控並沒有準備一日降溫。

就像當時文章中寫過，蘇州的政府調控不過是一個入門的試水。換個角度來說，說它「戲精」都不過分。

和「房住不炒」作對，就是和國家戰略作對，「房住不炒」執行的不徹底，意味著對於上層的要求執行不到位不落地。

面對著上下多級壓力，蘇州不得不，也不能不繼續放任，所以有了此次限購限售加碼的調控文件。

一方面是給上頭一個交代，另一方面是給上頭一個交代。

至此，新房三年二手房五年，全市限購。蘇州成為了全國限售最嚴的城市之一，也意味著未來幾年整個蘇州的房產流動性會逐漸的減弱。

四.

曾幾何時，蘇州成了整個江蘇乃至江浙滬的投資熱土，「因地制宜」，不同地不同限價，讓不少樓盤有著數千元的限價價差。更是讓買到就有百萬收益，來的比那些全城統一限價更加看得見摸得著。

而此時此刻，蘇州幾輪的漸進式調控，對於投客資的狙擊基本完成，無論情不情願，文件一出，駟馬難追。畢竟蘇州不會像開封那樣，壯膽取消限售，又秒慫撤回。

所以，對於尚未進場蘇州的投資者來說，無錫常州南京可能是下一步更好的選擇。

而對於蘇州市區的純剛需來說，謝謝政府把，至少幫你們擋掉了一大半搖號的競爭者。

無論房子漲跌，起碼，更容易買到了。