樓下：麻煩樓上的朋友不要跳繩了，我家孩子在上直播課。
樓上：不好意思，我家孩子在上體育課。。。
武漢封城已經20多天，全國人民也閉關在家不少時日，許多屋子裡發生的趣事，讓人們在沉重的疫情陰霾之下，多了幾分歡樂。
偶爾去陽台曬曬太陽，隨時在客廳做做室內運動，在家的日子，也沒有那麼壓抑。
但在香港，你也許就不這麼想了。
這是香港網友回港隔離期間，往窗外拍的一張照片。
密密麻麻布滿樓宇，陽光只能通過一條窄窄的夾縫射入窗台，試問在這樣的環境下居家隔離，你的心情會舒暢嗎？
今天，城市的發展無比迅速，人們在湧入城市、提高收入的同時，也將自己置身於狹小的居住空間當中，降低了生活質量。
城市雖好，但其帶來的住宅擁擠問題、環境問題、交通問題、房價物價過高等大城市病，我們同樣不能忽略。
不僅如此，在這次疫情之下，我們又重新審視了人口密度高帶來的流行病快速傳播風險，使之成為當下熱議的話題之一。
可是，中國乃至全世界集中發展大城市的思路從未改變，我國人口向大城市聚集的主觀意願仍在持續，城市的利大於弊也被各種研究與實踐多番論證。在大背景不變的情況下，有沒有什麼方式可以降低「大城市病」帶來的風險與問題呢？
其實，這些早已在人類現代城市100多年的發展史中屢次被討論與規劃，國際上無論是紐約、巴黎還是東京，都經歷過城市人口過載帶來的困擾。最後，他們的解決方式似乎都非常相似，那就是
---都市圈
都市圈一定是中國未來的發展方向
早在1917年，底特律市就已經出現了地價高漲，土地效率低的現象，機智的亨利福特果斷將他的汽車公司總部遷到附近的迪爾伯恩市，這樣既能享受城市的經濟效應，又降低了土地和人力的成本。
馬上迪爾伯恩市就迎來了一波快速的發展，也就此慢慢形成了底特律大都會區（都市圈）。
100年後，華為因為深圳地價過高等原因，將自己深圳的總部搬遷至東莞松山湖。可以預見的是，若干年後，以深圳、香港和廣州為核心城市的粵港澳大灣區，正在一步步初顯他的雛形。
試想如果早年在松山湖有一套屬於自己的物業，一定分享了不少企業搬遷帶來的城市發展紅利。
與我國國情更為相似的日本，有著同樣的歷史路徑。
我們在搞「大躍進」的50年代，日本政府就已經提出《第一次首都圈建設規劃》，以東京為核心，大力發展首都圈。
然而，東京的人口聚集和產業規模超預期的增長！隨後幾十年不斷出現交通堵塞、基礎設施不足、居住環境惡化等大城市負面效應。東京大學的八代達夫教授就曾經把東京80末經濟危機歸因於過度集中。
於是，其首都圈的規劃便在隨之不停地修改、完善。
1986 年，日本政府提出了《第四次首都圈建設規劃》，第一次對周邊核心城市的發展布局與功能定位進行部署，明確各核心城市的經濟職能，將產業和人口疏導到東京周圍的衛星城。
中國現在的都市圈發展，尚且處於起步階段，2019年初才正式被寫入文件。中國仍處在全國人口向核心都市圈聚集，都市圈產業向衛星城市擴散的進程，遠沒有落實圈內各城市的功能定位，也沒有形成成熟的都市圈形態。
目前，如《意見》所述，交通一體化水平低，分工不夠是現階段中國都市圈的現狀，未來朝著這些問題去解決與改善，一定是城市格局優化的大趨勢。
我們經常以自己的地鐵長度引以為豪，動輒世界最長冠絕全球，但是我們地鐵的密度和都市圈之間的軌道交通連接都還尚未成熟。
一方面是我國的體量比較大，建設周期較長；另一方面也是我們喜歡在地下搞事情，地上的軌道交通其實並不發達。
東京的軌道交通總長度超過2500公里，超過北京（678公里）和上海（705公里）的總和。當然，這裡的東京是指包括「一都三縣」的東京圈，與北京市和上海市比較有失公允，但其軌交發達程度，顯然是高於我國任何一個都市圈的。
（東京發達的地面軌道交通）
現階段，在中國，住燕郊去國貿上班，住嘉善去浦東上班，還有住惠州去福田上班，都是非常麻煩的一件事，但等到我們的都市圈慢慢成型，城市間的軌道交通融為一體，人口的居住處會慢慢往周圍城市遷移，產業也會隨之搬遷和擴散，最終發展成國際上成熟的都市圈形態，乘軌道交通跨城市上下班，將不為一個難題。
東京圈晝夜人口分布圖，夜間人口往外圍擴散：
（來源於東京統計局）
綜上所述，都市圈形態是國際上已有數個成功案例的城市發展模式，是平衡人口集中和過度聚集下的最優策略，中國未來一定會堅定不移地朝這個方向努力發展，尤其這次疫情給我們呈現的大城市負面效應，及時有效地疏解中心城市壓力已經成為當下最亟待解決的問題之一。
那麼，回歸到房產層面，都市圈又能給我們帶來什麼置業啟示呢？
都市圈背景下的房產投資機遇
如果疫情發生在香港或新加坡，由於人口過度集中，爆發起來可能更難以想像。
就像03年非典香港的1755例，占到了內地的三分之一。
當然，這裡是先暫且拋開管理能力，僅僅從人口的維度來說，因為這次武漢暴露出來的公共衛生事件處理能力，實在是不必多說。只能期待「大換血」後，會更好吧。
如果有條件的話，早期以香港或新加坡為核心，建立都市圈，都可能成為全宇宙的經濟中心，但可惜囿於文化差異、制度差異和國籍壁壘等因素，這兩個城市，都難以和周邊城市融為一體，做到都市圈的形態。以至於上世紀末，世界的經濟中心在倫敦圈、東京圈和紐約圈。
但是，我們國家有豐厚的土地條件和高度統一的文化思想，人口自由流動和產業協同發展，是非常容易的一件事。所以我們可以很輕鬆地利用行政手段，規劃副中心、衛星城等戰略要地，促成都市圈發展。
雄安，就是曾經應運而生的地方。
很顯然，這些衛星城未來都有客觀的發展預期，其不動產價格也一定會隨之升高。
但是，一旦行政地位被確定，中國的熱錢就會蜂擁而入，炒高價格，所謂的投資機會，也就不在了。
比如雄安剛確定的2017年4月1日，北京到保定的高鐵票全部售罄，許多購房者連夜趕往，房價從四五千飆升到一萬，隨後的4月2日，便叫停了當地的房地產交易。
因為以這種情緒下的購房，只會透支未來10年甚至更長的時間的房產價值，造成房產泡沫，失去投資意義。
同樣情況的還有帝都附近的燕郊，17年炒作情緒過重，後來房價直接攔腰斬斷，現在都沒緩過來。
時間已經到了2020，北上廣深這樣的都市圈核心城市，當然是有一定投資價值，但城區動輒6位數一平的房價，並不是所有人都承擔的起。
相比之下，都市圈戰略中的臨核心城市，便成了價格窪地。只要不曾被過度炒作，都還是有機會的。
京津冀、長三角這兩個概念早在幾年前大家已屢見不鮮，但去年才興起的大灣區依然炙手可熱（2019年2月18日《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布）。
這也是為什麼全國樓市一片冷清，深圳二手房均價還能逆勢上漲7.6%（新房11.7%），部分豪宅上漲20%到30%的原因之一。
（來源：中國房價行情網，1月同比數據）
那麼，環深的，價格更低的衛星城，便是更多人好上車，都市圈發展機遇之下的投資首選。
從價格來說，臨滬的太倉、崑山、嘉善，環京的燕郊、三河，均價都超過1萬5，臨深的鳳崗均價也超過2萬，目前只有惠陽的均價是1萬3多，很難說它未來會不會補漲到1萬5或者2萬。
深圳相比北上廣有著更高的人口密度，是急需被擴大容量或者疏散人口的城市，尤其這次疫情來襲，決策者可能更加的迫切。
學術界也多次討論過深圳增加地界的可能。
深圳一路向西已經到了地理盡頭，而西部動輒3-4萬的房價已經讓很多剛需頭疼，深圳要想留住更多人才，只能加大東部的開發，惠陽就是其中的受益者之一。在都市圈戰略下，14號線的推進，想必會促成惠陽價值的兌現。
總之，在都市圈戰略的大背景下，我們會比以國際歷史上更快的速度完成大都市圈的建造，若干年後世界的經濟中心，從北美經濟圈轉移到東亞經濟圈，是一定會實現的一個變化！
溫熱的環境是病毒最厭惡的地方，但卻是人類最喜歡的去處。
底特律1月的平均氣溫是-4.1℃，是人們在後來紛紛離開它不得不說的原因之一。
20世紀以來，鐵鏽地帶的人民陸續往沿海區域的加州和紐約等地遷移，這也是中國現在和未來一直會發生的事情。
我們的都市圈計劃任重而道遠，但終有一天我們的城鎮化道路會走向成型，大灣區的人口會超過1個億，成為人類歷史21世紀那一章中的最璀璨的經濟中心。