隨著聖火的徐徐熄滅，武漢市圓滿完成了「第七屆世界軍人運動會」東道主的任務。

這是軍運會史上的第一次，所有比賽項目和開閉幕式，均由一座城來承辦。

這也是武漢交通史上的第一次，車主們主動讓出軍運專行道，供參賽車輛行駛。即使出現擁堵，也絕不占用比賽用道。

十天以來，所有鋪天蓋地的軍運會報道，讓武漢又一次出現在全國人民的視野中。

然而，幾天來卻很少有文章把軍運會和武漢樓市聯繫到一起，看來人民對軍運的熱情，並沒有轉移到房地產市場中來。

可能在前幾月，有些置業顧問和樓市媒體，會拋出一些軍運會後要漲價的觀點，但後來發現，武漢的人民並不買帳。數月後的今天，軍運會如期舉行，一切噱頭也歸於平淡。

難道，軍運會對武漢樓市一點影響都沒有嗎，未來的武漢又將怎麼走呢？

一.大型會議，能利好樓市嗎？

許多人可能都有這樣一個的想法：凡是城市舉辦大型會議或大型賽事，都會利好樓市，帶動一波小行情。

杭州在2016年9月舉辦了G20峰會，20個國家的最高領導人齊聚錢塘，讓杭州市一時間風光無二。

緊隨其後的10月單月，杭州房價就上漲了8.63%。整個2016年同比2015年，杭州房價都是百分之二三十的驚人漲幅。

杭州2016年年底二手房價格：

廈門2017年9月舉辦了金磚國家會議，整個2017的房價也從均價39593每平漲到了47177每平，漲幅近20%。

這麼看，會議對樓市的確影響不小。

但這話，說的不全。我們這種對會議與樓市的認知之所以會產生，是因為我們2015-2018這幾年剛經歷了一次房價的大漲，中國幾乎所有城市在這期間實現了房價的陡升。幾個明星城市剛好在這輪行情中開了幾個會，於是大家就把房價上漲，片面歸因到大型會議上。

其實，比會議本身更刺激房價的，是全國普漲帶來的樂觀情緒。當時所有人對房子的預期都很高，這個時候隨著大型會議和大型賽事這種概念逐漸落實傳播，觀望和糾結的人民就會果斷出手，導致需求猛增，房價升高。

那個時候，大家都在為概念買單，而不是房子。

可是，概念炒多了，就容易炒出一鍋泡沫。

隨後到來的，就是泡沫的去化。

如今，杭州的二手房市場一片冷淡，量價齊跌。人口不到1000萬的杭州二手房，二手房掛牌已逐月上升到9.8萬套，有價無市的狀態非常明顯。去年土地出讓金排名全國首位的杭州，終於開始用限價逐漸擺脫對房地產的依賴。

而廈門，早在2018年便開啟了泡沫的消化。從當年3月起，廈門房價便開始下跌，3-7月二手住宅掛牌均價分別為51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元，以一月降500的速度，直到今年初，才穩住頹勢。

如今，大環境趨冷，人們對房價的預期普遍平淡。軍運會宣傳得再怎麼火，市民們也大多不認為房價能因此而上漲。

當預期沒有了，也沒人願意為概念買單了。

況且，武漢的供給面也沒有什麼變化。據武漢住管局數據，武漢市2019年1-9月新建商品房批准預售189351套，同比略微增長3.12%，與去年節奏基本相同。

這就是為什麼武漢的軍運會大張旗鼓，樓市卻平淡無奇。也是為什麼軍運會過後，武漢房價大漲的可能性不大。

武漢人民是聰明的，房子還是不能買概念，得回歸價值。

二.軍運會對武漢真的就沒影響嗎？

房子的價值，更多的是城市的經濟、交通、環境、教育、商業等等。

而軍運會，恰恰和這幾點有著直接的聯繫。

人民日報曾經刊載了這麼一段短對話，準備軍運會期間，武漢市武昌區綠化隊隊長候斌在工作微信群里發的一條消息：

「中北路立交橋下新栽苗木有的水未澆到位，有的未澆到，今晚請重點澆灌，注意水壓。」並發了現場的照片。

隊員們回覆：「收到。」

這是武漢萬千普通勞動者的一個縮影，在軍運來臨之際，企事業單位的領導們責任更大了，員工們工作更認真了，城市基建的建設速度提高了，城市面貌也更加好看了。

從宏觀來看，這不就是經濟、交通和環境嗎？

軍運會1448億元的投資，不僅是賽事場館和賽事項目的投入，更是城市房產價值的諸多利好。

比如很多老小區外立面終於翻新改造了，比如修了十幾年的江北快速路終於通車了，比如寫字樓的亮化工程終於不看上去那麼土了。

從「迎軍運」園林綠化大提升行動，到2837公里道路大整治，這一切實實在在的價值，對樓市都是良性的。

只是，這些都是一系列持續推進的過程，從城市基礎建設到整體經濟發展再到房價上的兌現，需要一個比較長的時間，並不是一個軍運會就能帶動房價上漲，但可以說2019年這一年武漢房產的價值，總體是上升的。

儘管，現在武漢也和杭州面臨同樣的二手住宅掛牌量大、有價無市的局面。但軍運會的這半年，也就是4-9月，武漢的二手住宅掛牌成交量分別為9012套、9645套、9742套、11546套、11188套和10505套，整體上依舊呈向好態勢。

這說明，軍運帶來的城市利好，正在隨著時間慢慢兌現。這不是短期的概念刺激，而是長期的城市水平提升。

所以，不必因為二手房掛牌量大、樓市冷淡就看空武漢。反而可以慶幸武漢沒有因為軍運會而大漲一波，不然泡沫太大了，沒有紮實產業支撐的武漢，以後只會危機四伏。

依稀記得2010的廣州亞運會後，離市區30公里的亞運村的房價也被炒到了12000元/㎡，這在當時已經算很高的價格了。結果，後來整整六年，房價「紋絲不動」。在2010-2016年的6年時間內，房價總共漲幅只有10.8%，直到2016年中，還在13000元/㎡左右徘徊。

在樓市調整期，概念炒作的後果，非常嚴重。

關於武漢未來的供需基本面，我曾經在《二線城市的房子，是不是太多了》（點擊查看）這篇文章中，肯定了武漢未來的人口支撐。

長遠來看，武漢的樓市還是有不少發展空間的。

三.結

曾經，在房地產快速上漲的周期中，我們分析城市的房價，市民的心理預期是一個非常大的因素，所以峰會、大賽、新區等諸多概念都要考慮其中。

但現在房地產的調整期，我們分析房價，更加要落實到人口、經濟、配套等等這些真正意義上對房地產產生價值的東西。

於武漢而言，人口是虹吸整個中部地區的城鎮化趨勢和力爭百萬大學生留漢的決心，經濟是小米為代表的諸多第二總部落成和武漢大量國企們深化改革的進程，配套是光谷地下管廊的逐漸竣工和眾多高架與地鐵的通達...它們，才是房地產回歸的價值，才是武漢樓市最有力的支撐點。

武漢樓市沒有吹起軍運會的風，對武漢的長遠發展來說，是一件好事，對中國房地產的發展來說，亦然是一件好事。

可以說，房地產炒概念的時代，已經和我們漸行漸遠了...