一.

公寓能不能投資？真的是太多粉絲問這個問題了。

公寓就像一個磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點——產權時間短、沒有戶口和學位、轉手還要承擔高額稅費，還是奈何經受不了「不限購限貸、戶型小低總價」的誘惑，躍躍欲試。

而且現在的公寓營銷花樣百出，早已不是單純地賣房子。

擔心產權問題？——放心，我們不是40年、50年產權，是70年產權的住宅式公寓；

擔心公攤大得房率低問題？——不不不，我們是買一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶型，通過導板拓展，得房率可以高達100%。

擔心出租問題？——多慮了，我們已經和**酒店簽訂託管協議，一站式服務打理，到時只需躺賺收租；

擔心裝修費用高問題？——這點更不是問題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入巨額裝修費用。

......

（雙鑰匙設計的戶型在入戶玄關處就設置了兩道門，有獨立樓梯上樓，樓上樓下有兩把鑰匙，每一層都單獨成為一套戶型空間，各自配備了廳房廚衛，一套可以頂兩套用。）

招招切中你的焦慮，越聽腎上腺激素蹭蹭往上冒，仿佛不趕緊刷卡買單，人生就錯過了十個億。

但是，等等，說回剛才的問題，公寓真的有價值嗎？現實中真如置業顧問說的那麼美好嗎？

今天，我們就嚴肅正經地深扒一下公寓的居住價值、投資價值如何。

二.

各種花里胡哨的公寓，最終都是要回歸居住。很多年輕人也是想著自己買住宅首付不夠，所以先買個公寓解決過渡性居住。那公寓住著真的舒服嗎?

首先來看看市面上普遍的公寓戶型，基本上都是兩梯十幾戶甚至是二十幾戶，每天尖峰時段等電梯可以讓你等得跳腳，然後每次一打開電梯都是烏泱泱的人，會讓你有種擠地鐵的錯覺。

這樣的梯戶比，容積率簡直高到逆天。容積率高，意味著你的得房率就低，公攤大，如果不是買一層送一層的複式公寓，平層公寓的得房率基本只有70-75%左右，而普通住宅的得房率基本都是75-85%居多，看似好像是公寓比住宅便宜，但真心便宜不到哪裡去。

而且按照這種餐廳客廳臥室連在一起的大通鋪設計，還是暗衛，沒有陽台晾衣服，單向採光痛風，空氣不流通，準備好全天開燈和新風系統伺候，一想到電費我就肉疼。

更何況公寓還是商用水電，水電費是住宅的一倍多。物業費也是，相比住宅，公寓的水電費+物業費能飆到你懷疑人生。

比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；

居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；

同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。

而且公寓不通燃氣，根據建築規範，只有有獨立窗戶或陽台的廚房才可以通天然氣，而按照廚房餐廳客廳臥室大通鋪設計的公寓，要做飯基本都只能用電磁爐來搞定，說到電磁爐炒菜，經常做飯的人應該會大呼侮辱了「烹飪」這兩個字，畢竟中餐大火爆炒的那種快感，是電磁爐絕對無法取代的。

再者，公寓基本都是獨棟。有個空中花園就不錯了，其他的兒童活動區、小區花園、游泳池、網球場這種逆天設計就不用多想了，居住體驗和住宅真真沒法比。

公寓最大的優勢都是地段突出，可能是地鐵和商業廣場上蓋或附近，這是個好事，可能也是個壞事，特別是年輕人，畢竟留下揮霍花錢如此方便，想到這裡，捂緊錢包君。

更讓人「驚喜」的是你的鄰居，一棟公寓樓里沒有幾家美甲店、理髮店、轟趴館這都還是正常的，更掉眼鏡的是你樓下有可能是深夜玩嗨的KTV、桌球室、可能入駐了好幾家會所或酒店，每次都可以在電梯間裡遇到拉著大包小包行李箱的人，人群雜亂這就不說了，甚至門下經常被塞入了難以描述的小卡片。

公寓最被人詬病的是沒有戶口和學位，失去了房產最重要的附加價值，所謂的居住功能，不過也就是比租房更好一點，更確定一點的「高端床位」而已。

雖然有些公寓是承諾帶學位，但是現在積分入學，也不靠譜。

深圳留仙洞名盤——曾經是深圳唯二「帶學位」的商務公寓萬科雲城，因為積分變化，也捲入了學位保衛戰。

萬科雲城捆綁的學位是深中南山創新學校，2018年家庭唯一住房積分20分、非唯一住房0分，今年還可以上學，而到了明年，家庭非唯一住房，將因為積分減少，業主子女將失去入學資格。

你不得不承認，市面上公寓的公寓就是雞肋產品，也僅僅適合資金實力還不夠時的過渡性居住，一旦有錢絕對是毫不猶豫地換住宅。

三.

一個好的投資產品，一定是可居可租可售，再加上好價格和好槓桿，以及未來良好的房價預期。

而公寓的投資收益主要分為兩部分，一是房價漲幅，二是租金收益。

在過去的這一波房價熱潮，公寓就是漲得不如住宅快，一方面是由於公寓本身的硬傷太多，沒有戶口和學位的價值，再加上戶型雞肋、商用水電、沒有社區感，再加上轉手的稅費太高，交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。

100萬的公寓，大概要交20萬的稅，所以接盤俠非常小眾，市場交易非常不活躍。

住宅可能因為一名校學位而迎來房價暴漲，或者是物業維護好，口碑良好，小區成交活躍，一點點把房價抬上去。

而公寓完全沒有這些除了居住之外的房價溢價，只能是跟著大盤上漲，後知後覺地跟漲，一些位置和產品不夠優秀的公寓，甚至跟不上大盤的整體漲幅。

公寓本身的硬傷再加上高昂的稅費，就決定了二手成交不活躍，更別說各大城市的公寓是供過於求的，而且還有大量寫字樓因為賣不出去，後期改規劃為商住公寓。

二手公寓又是高昂稅費，再加上天量的新公寓供應，公寓怎麼漲得上去呢？誰願意來接盤公寓呢？

手上的公寓即使賣了都賺不到錢，更何況是接下來「穩」的行情，公寓還能賺錢嗎？

至於租金收益，公寓和住宅相比，同等地段來說，二者無異，特別是靠近就業中心、地鐵上蓋的公寓，更是不愁租。

但糟心的是中國的租售比太低了。

西方國家租售比高是因為永久產權，東南亞租售比高是因為正處於房子稀缺時期，而中國的國情是有產權時間限制和天量供應。

所以北上廣深的租售比低，二線城市的租售比更低，所以相比你付出的首付、房貸成本，收回來的房租只是毛毛雨。

下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況

我們可以看到，北上廣深的購房價/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線的一半。

如果單靠租金回報， 55：1的租售比，在靜態投資周期內，需要55年才能收回購房成本，這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小於 1.8 %，即使在一線城市，房產的投資價值並不大。

如果你把公寓出租，即使在一線城市，這租金只能勉強抵月供，並不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了。

從價格來說，現在的公寓房價都有些虛高，再加上各種TOD、TLD的炒作，價格更是被哄抬得不成樣。

開發商大肆宣傳的包租，懂行的人都知道羊毛出在羊身上，開發商引入酒店得花錢、酒店裝修和宣傳得花錢，其實這些隱性成本早就算進了房價里。

從槓桿來說，公寓的槓桿實在是低，而且你因為低價去買了公寓，更加延遲了你買住宅的時間。

首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；

而商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。

不管是合適的價格，合適的槓桿，以及未來的流動性、長期看漲的房價預期，這些投資房產所要滿足的因素，公寓統統不滿足。

這樣的大坑，你確定還要去做填坑炮灰嗎？

四.

當然，萬事總有例外，那就是占據了毗鄰CBD，又有稀缺景觀的大戶型豪宅公寓，典型的CEO盤，例如深圳灣的標杆性產品--深圳灣一線海景公寓深圳灣壹號和華潤潤府、前海的一線海景公寓華潤悅璽、科技園的華潤萬象府。

這種產品買來住都是OK的，畢竟確實是「真豪宅」，但是投資的話就不適合了。畢竟總價太高，動輒2000萬-1個億以上，屬於少數土豪的遊戲，流動性比較弱。

公寓看似簡單，其實挑到優質公寓的技術操作邏輯，是很複雜的，一般只有高端玩家或者是完全沒有名額、不差錢的主兒才玩得起，而房產小白看哪個便宜就逮著買，是很容易成為填坑炮灰的。

所以，公寓這個坑，千萬不要跳!