本報記者 張薌逸
保交房、去庫存、穩市場……2024年上半年，在持續防範化解重點領域風險、順應人民群眾對優質住房新期待的背景下，從中央到地方，房地產相關政策不斷出台，政策力度持續加大，瞄準房地產市場供需兩側，著力構建房地產發展新模式。
展望下半年房地產領域的政策趨勢與市場走勢，受訪專家普遍認為，下半年房地產供需兩端的支持政策還將進一步加力，在政策利好帶動下，房地產市場將逐步企穩，房地產發展新模式有望加快構建。
積極信號不斷釋放
與房地產市場有關的積極信號不斷釋放。今年《政府工作報告》明確「優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展」「適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式」；4月30日召開的中共中央政治局會議強調「切實做好保交房工作，保障購房人合法權益」，並首次提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」；6月7日召開的國務院常務會議指出「著力推動已出台政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施」……
與此同時，有關部門通過推進城市房地產融資協調機制、降低商業性個人住房貸款首付比例與取消房貸利率下限、支持收購存量商品住房用作保障性住房等多種手段，從保交房、釋放購房需求、去庫存等多個著力點綜合施策，適應房地產市場供求關係的新變化，促進房地產市場平穩健康發展。
在地方層面，各地因城施策，在需求端放鬆限購、跟進房貸相關政策、優化公積金貸款政策，拉動購房需求；在供給端用好城市房地產融資協調機制、積極探索住房「以舊換新」和保障性住房「以購代建」，發力保交房與去庫存。根據中指研究院數據，2024年上半年，全國各地共出台房地產相關政策超360條。
「從上半年來看，政策效果已經在多個城市得到體現，不少城市二手房成交量提升。」58安居客研究院院長張波對《證券日報》記者表示，這為下半年市場復甦打下了良好基礎。
根據國家統計局公布的數據，1月份至5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄，房地產市場出現了一些積極的變化。從單月表現來看，5月份商品房銷售面積為7390萬平方米，同比下降20.7%，降幅較4月份收窄2.1個百分點，房地產市場出現邊際改善跡象。
「在房企融資政策持續優化、城市房地產融資協調機制持續推進等因素帶動下，1月份至5月份房企到位資金降幅有所收窄。」中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示。
根據國家統計局公布的數據，1月份至5月份，房地產開發企業到位資金為4.3萬億元，同比下降24.3%，降幅較1月份至4月份收窄0.6個百分點。
持續做好重點工作
6月17日，在國新辦舉行的新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示，政策效應釋放還需要一定時間，目前房地產市場仍在調整過程中。1月份至5月份，房地產開發投資同比下降10.1%，房屋新開工面積下降24.2%，新建商品房銷售面積下降20.3%，銷售額下降27.9%。
目前，部分城市仍面臨著一定的庫存去化壓力。據中指研究院數據，截至2024年5月末，三四線代表城市出清周期達30.7個月。
展望下半年，圍繞去庫存、穩市場，各方如何進一步促進房地產市場平穩健康發展？
6月25日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2024年第二季度例會指出，「著力推動已出台金融政策措施落地見效，促進房地產市場平穩健康發展。加大對『市場+保障』的住房供應體系的金融支持力度，推動加快構建房地產發展新模式」。
「下半年房地產供需兩端的支持政策都將進一步發力。」東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，供給方面，城市房地產融資協調機制對保交房有重要意義，同時還能有效防控優質房企信用風險，穩定市場預期，或將在下半年進一步全面推進；在需求端，重點城市放鬆限購，加大公積金購房支持力度，推進住房「以舊換新」，以及適度減免房地產交易環節稅費等措施，都有助於拉動需求，推動樓市回穩。
在去庫存方面，除了通過市場銷售這一渠道外，受訪專家普遍認為，各地收購存量商品住房用作保障性住房的「以購代建」模式也有助於消化房地產庫存，該模式將在下半年持續推進。
王青認為，下半年，除了各地會儘快建立專項工作機制、啟動收購存量商品住房外，中國人民銀行設立的3000億元保障性住房再貸款有可能增加額度、降低利率，中央和各級財政也可能通過提供貼息和擔保等，加大支持力度。
張波表示，預計下半年各地收購存量商品住房動作將不斷加快，資金層面或將呈現一定壓力。有針對性地提供專項貸款等措施，能為相關領域提供資金支持。
「消化存量房產已成為短期房地產政策的重心之一，地方按照『以需定購』原則，聯動保障房供給，收儲已建未售新房的節奏或加快。」曹晶晶表示，另外，收回閒置存量土地、盤活存量土地的配套政策也將加速落地。
加快構建房地產發展新模式
不斷釋放的政策利好帶來了房地產市場企穩的積極信號。
曹晶晶判斷，下半年，全國房地產市場仍面臨調整壓力，而目前保障性住房「以購代建」、住房「以舊換新」等模式才剛剛開始，未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實，預計將對去庫存、穩市場起到積極作用，將有利於加快房地產市場企穩恢復。
在房地產市場供求關係發生新變化的當下，構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的「治本之策」。6月7日召開的國務院常務會議提出，要加快構建房地產發展新模式，完善「市場+保障」住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展。
未來，如何適應高質量發展階段的新要求，加快構建房地產發展新模式？
「構建房地產發展新模式的核心是『市場+保障』兩條腿走路。」王青表示，市場方面，要堅決防範房價大起大落，提升商品房供給質量，弱化房地產的金融屬性，要長期堅持「房住不炒」主基調，並將其從制度上落到實處；保障方面，未來各地政府要提供較大規模、多種形式的保障房，滿足「新市民」等人群的基本居住需求。
張波認為，從政策層面來看，為了構建房地產發展新模式，供應側要在堅持「以人定房，以房定地」原則的基礎上，加速構建「市場+保障」住房體系；需求側需更大程度降低購房門檻，助力置換人群打通堵點，並優化土地側的供應節奏和規劃設計，以更好精準匹配相關人群的購房需求。