6月28日，綠城武漢黃浦灣7號樓取證價格公布。
毛坯均價50614/平米。1單元，193平米與217平米兩種戶型；2單元，128、143、180平米三種戶型。6月29日開盤，推出220套房源。
2021年11月份，該項目6號樓，毛坯均價46865元/平米。7個月時間，價格上漲3749元，漲幅8%，高於今年一季度武漢GDP的6%增幅。
3749元，是上半年武漢房價實際上漲最高的項目。按照一套220平米戶型計算，上漲約82萬元。
一套千萬級豪宅，7個月，至少收益82萬元。
01
毛坯均價50614元／平米，為何是武漢豪宅的重要價格節點？
此前，武漢的洋房、別墅類豪宅，毛坯均突破5.6萬元／平米。（近期有一套230平米的洋房，成交單價6.43萬元。也有250平米的觀江大平層，高區的成交單價5.8萬元。這些屬於個例）
按照「洋房／別墅價格是大平層1.2倍」推算，洋房／別墅的實際毛坯價格（折算成同類大平層）是4.69萬元／平米。
今年1-5月，武漢5萬＋豪宅成交86套，同比增長856%，增速全國第一。
武漢豪宅市場上的帶裝修的5萬＋豪宅，去掉每平米5000元的裝標，實際毛坯價格4.6-4.68萬元／平米。
除洋房、城市別墅外，武漢大平層豪宅毛坯價格「天花板」，很難被打破。一批5萬＋大平層豪宅的毛坯單價，一直在4.6-4.8萬元左右徘徊。
目前在售的豪宅項目，除個別純新盤外，多數項目均在2021年底前取得預證。隨著一批老牌豪宅，以高價拿證後，將影響武漢豪宅市場格局。
7月2日，宸嘉100的嘉藝術館將開幕，樓王樣板間將開放。280、305平米兩種戶型，單套總價1500萬元起。
02
武漢大平層豪宅，毛坯破5萬，意味著什麼？
2021年，武漢平均工資4219元。一個人不吃不喝不消費的年收入5萬元，買不了塔尖豪宅的1平米。
按照綠城黃浦灣的實際價格，毛坯5萬＋，定製精裝修8300元，實際價格近5.9萬元。
毛坯破5萬，意味著武漢大平層精裝豪宅，將很快破6萬元。一批6萬＋的豪宅，將在今年下半年到明年年底前出現。
這就是武漢豪宅市場看得見的價格預期。
此前，武漢天地的二手房有破7萬的成交記錄。5月份，武漢天地有5套房源，單價超過7萬元。
豪宅新房破6萬＋，更能說明新豪宅與二手豪宅的價格差縮小。當價格差越小，更多人選擇買新豪宅，更容易推高新豪宅的單價。
同時，二手豪宅的價格也將從7萬＋，繼續往上走。
所以，當前的豪宅6萬＋集中上市，為武漢新豪宅7萬＋、二手豪宅8萬＋，打下了堅實的基礎。
由此可見，武漢豪宅離8萬＋的市場，越來越近。
03
在武漢，買新豪宅，越早越好。
這些豪宅所處的地段，位置更好，風景更好。
以長江兩岸為例，核心地區的核心，已被新豪宅所排滿。
這時候，買新豪宅，更多在於價值判斷，或價值選擇。
與所買的豪宅，有著一樣的價值觀，更認同豪宅的居住價值與精神價值，而不是停留在裝修等硬體基礎上，更多在於精神上的滿足。
真正的豪宅，必須同時滿足「時間+效率+景觀+聲望+物管」五要素，同時擁有看得見的資源與看不見的精神與藝術。
6月26日，二七濱江某5萬＋項目加推130套房源，開盤當天去化約20%。
與之形成鮮明對比的是，武漢一批4萬＋的豪宅，並不被市場看好。漢口某4.5萬的豪宅，開盤當天去化6%。
越貴的豪宅，越好賣。價格在中間的豪宅，處境很尷尬。武漢的頂尖豪宅，永遠是為1%的人所消費的。
曾經統計了武漢豪宅20盤，以價格為標準，分成三大梯隊。這是一種事實判斷。
在這20盤中，提出一個20%原則，其中有20%的豪宅值得買，也就是4-5個項目。至於選哪一個項目，這就是價值判斷。
所以，武漢豪宅眾多，值得買的、有品質的，選擇範圍很有限，形成頭部豪宅的市場冷熱不均，熱的熱死，冷的凍死。
［後記］
一個段子說，之前，我總覺得經濟不好。走到豪宅售樓部後，覺得是我的經濟不好。
當前經濟環境下，合理配置豪宅，是財富階層主要的投資渠道與對沖經濟風險的方法。
6月初，上海豪宅報價大漲，有老洋房單價64萬元／平米，大平層24-27萬元／平米。3000萬以上豪宅，日均成交超過3套。北京、深圳、南京等豪宅市場，也聞風而動。蘇州5個月，賣了一年的豪宅量。
與一線城市的豪宅價格相比，武漢的頂級豪宅還是「白菜價」、「剛需價」。疫情之後，一批留學生家庭、一線回流家庭，選擇了武漢的豪宅。
三年疫情中，武漢豪宅市場一直處於領跑狀態。2021年，武漢千萬級豪宅（一二手）累計成交約600套。對比2021年武漢新房成交總量，相當於千分之三的人買了千萬級豪宅。
好地段、好品質、好風景的豪宅，將是資產配置的「硬通貨」。
文｜楊光華（地產寫字人）