最近一個多月，樓市的預期正在慢慢轉向。
「724」高層會議後，樓市的頂層定調，鼓勵剛需與改善性買房。四大一線城市紛紛表態，最近將出台一系列政策細則。最近，武漢也明確表示，將更好滿足剛需和改善住房需求。等到這些細則出台，被壓制的改善需求將爆發。
未來4個月，樓市將從政策底走向市場底，武漢有望走出新房市場底。同時，部分房企投資信心與工程進度緩慢等原因，品質改善項目的有效供應減少。這4個月，對於改善家庭來說，是黃金的買房窗口期。
8月20日，位於漢口二環內、CBD板塊的凱德淮海壹號，1號樓開盤熱銷32套，開盤去化率超過三成。該項目成為區域銷售的頂流項目（克而瑞數據顯示，2022年至今，該板塊的開盤去化率3%-6%）。
據克而瑞機構數據顯示，7-8月份，武漢新房開盤平均去化率20%以內。這一次，凱德淮海壹號一舉成為武漢樓市熱銷紅盤「領跑者」。
01
漢口內環，新房價格5-6萬，超出普通改善家庭的購買預算。而二環內，教育、商業等城市級配套成熟，是改善家庭的宜居之地。
一方面，從心理認同與生活圈子上，「老漢口」不願意離開二環。另一方面，從安全性與資產保值角度，「新漢口」從三環內外，擠入二環內。這兩股人群交織在一起，將刺激漢口二環內樓市率先復甦。
在漢口二環內，一步到位買一套有品質的好房子，是給更多中產家庭的良心買房建議。未來不管市場如何調整，二環內都能擁有更保值的資產與更優質的生活。
7月1日-8月15日，武漢39個新房取證項目中，二環內項目數量僅為3個（其中包括1個武昌內環濱江、1個二七濱江與位於CBD板塊的凱德淮海壹號）。
從新房供應的角度，對於這些改善家庭而言，二環內買得起、有效的高品質改善住宅供應，出現結構性缺貨。
在漢口中心，10年以上房齡的社區，在硬體與服務等方面的不足，已不適合長期生活。在當前不穩定的市場下，有一批改善住房的家庭，不敢買新房，而選擇了確定性更強的二手房。這種「以舊換舊」的換房模式，是一種無奈的選擇。
從本質上，這些家庭的生活沒有根本性改變，還是住老小區、還是停車難、物業差。未來一段時間，這種「平行改善」將被逆轉，取而代之的是「全面改善」。
最近的重要會議上，多次表態「鼓勵和支持改善買房」，降低首付、利率等買房成本，擴大內需。武漢有關部門也正在研究出台鼓勵改善買房的政策。
這群改善買房家庭，如果出手換房、買房，將從根本上激活武漢的二手房與新房市場。
在漢口中心，改善買房的高能級板塊，是二環內的CBD板塊。
這裡是漢口中心的繁華區域，也是目前二環內進入門檻最合適的區域。CBD板塊內，商務密集度高、星級酒店配置高、商業配置豐富，擁有約20分鐘高效繁華生活圈。
同時，在武漢新出的城市更新項目清單里，CBD板塊周邊的復興村、漢西三路等區域，將拆出一批改善客戶。CBD板塊外圍一圈的改善家庭，更願意進入CBD板塊買一套房，不願離開現有的生活圈子。
與西北湖、古田、漢西周邊的老舊小區相比，CBD板塊擁有一個嶄新的未來。從另一個角度看，當二七濱江6萬+時，CBD板塊3萬+，處處都是優點。
02
二環內的CBD板塊，如今是漢口的流量板塊。
凱德淮海壹號，是CBD板塊內的地鐵口項目，也是一個高品質純改善項目，起步面積約110平米，適合初次改善與再次改善家庭。
在炎熱的7月，當多數項目門可羅雀時，凱德淮海壹號單盤來訪量超過300組，日均10組。平均每天有約10個家庭，走進這家售樓部看房。這種看房的流量，是7月份多數改善項目仰望的「天花板」。
7月份，漢口中心、總價350萬段位房源里，該項目的網簽位居區域前列。這個「叫好有叫座」項目，榮登CBD板塊「流量+銷量」雙量紅盤，甩開區域競品幾個身位。
最近兩個月，凱德淮海壹號為何能在淡季里開盤熱銷？
第一是，漢口中心有著龐大的改善群體。
1-7月份，房價2-3萬區域銷售前10強中，漢口占據6席。這一數據可看出漢口改善的購買力兇猛。
這些人在漢口二環，看過很多板塊，最終選擇了CBD板塊。
CBD板塊，是漢口二環內第一批房價破3萬的區域，與二七濱江板塊在同一量級水平。隨著武漢新房市場的修復，CBD板塊將是漢口下一個4萬+板塊。
第二是，項目的高品質被認可。
CBD板塊內，同期在售項目有多個，還不包括一些價格便宜的次新房。但對品質有要求的改善買家，不會因為低價而買房。
凱德淮海壹號，是CBD板塊首個純外資投資項目。
凱德集團，是亞洲知名大型多元化房地產集團，總部在新加坡。武漢，是凱德華中區域的總部所在地，也一直是凱德投資和發展的核心城市之一。在武漢，凱德已打造凱德·西城、凱德廣場·武勝、凱德1818、盛捷武勝服務公寓等代表項目。
懂商業的企業，更懂生活。站在凱德的全球視野之上，凱德淮海壹號，是一個各項資源優勢均好的「公園國際社區」，為區域注入引領潮流的國際生活方式。
該項目的國際一線標準、外立面顏值、創新戶型設計、花園規劃、教育資源等，滿足漢口中心改善家庭對房子的全部願望。出門就是地鐵口、城市主幹道，樓下就是花園與公園，隔壁就是好學校。
第三是，優質教育資源的全面改善。
教育的改善，是很多中產家庭買房的首要因素。凱德淮海壹號的周邊1公里範圍內，教育資源豐富。其中，礄口區兩大頭部教育資源（崇仁路燕園小學+十一初（北區），正在改變區域教育格局。
崇仁燕園小學，是「崇仁系」重點小學之一，擁有市區優秀青年教師、區學科帶頭人十餘人。該校總投資約1.5億元，規劃約30個教學班，學位約1400個。
十一初（北區）新校園即將投入使用，離項目直線距離更近。它是優質初中「十一初」的重點分校，是礄口的頭部級初中。這個「雙學區」的組合，將一站式滿足改善家庭的教育改善。
環顧漢口二環內，凱德淮海壹號在品牌、區位、交通、學區與得房率等上吊打大多數在售項目。
03
凱德淮海壹號的1號樓，是整個項目里具有超高性價比的樓棟。總價200多萬，即可輕鬆入住二環內、CBD。
低密度、高綠化、國際化、美學精工，是凱德淮海壹號的核心標籤。1號樓31-32層，是片區內很少見的高層住宅，樓棟住戶人口密度更低，更適合居住。樓棟南面，面朝小區內部公園，享受鳥語花香。
超級大橫廳、南向雙開間陽台、N+1靈動空間、超高得房率，是其戶型主要亮點。
1號樓的主推房源，是二環內的熱門改善戶型，面積段約110-132平米，約128平米、132平米均為邊戶。
凱德淮海壹號的戶型在採風、通光、精裝等方面，超過市面上大多數改善樓盤。約110平米戶型，是漢口改善進階CBD的最低門檻戶型。
這套戶型做到動靜分區、三間套房，其中，私密主臥套房+步入式衣帽，在同等面積段的，主臥套房尺度闊綽與功能齊全。
約132平米戶型，享受超大面寬的超級客餐廳，擁有三套房設計，沒有走廊的浪費空間，居住實用性較高。
在精裝方面，該項目全系一線品牌，有中央空調、地暖與新風等精裝三大件。弗蘭卡的抽煙機、燃氣灶與洗碗機，高儀的水龍頭、淋浴花灑、面盆與馬桶。入戶門是金大的鋼木復合門，配飛利浦的門鎖…
小到射燈、筒燈、燈帶與吸頂燈，大到廚房涼霸、入戶玄關櫃、大規格陶瓷板的客廳背景牆，全部配好。同時，這棟樓還額外增加高性能系統窗，讓房子顏值更出眾，還能做到隔音隔熱、防紫外線。
在品牌的全球視野、社區的國際感、精裝的品質感、物業的優質感等方面，凱德淮海壹號將是漢口中心的必看改善項目。
［後記］
武漢樓市雖然還在調整修復，但二環內的好房子不等人。
此時的改善買房，不是地段、教育等單一改善，而是全方位的全面改善。
漢口二環內，高品質新盤少，中等面積段、低總價的主流戶型更少。
在武漢出台鼓勵改善買房細則出台前，提前出手布局。政策出台後，一些二環外的猶豫型改善買家與一些原計劃二環內買二手房的家庭，將紛紛轉戰二環內新房，價格水漲船高。
所以，二環內改善買房要選對房、動作快、下手准。
文｜楊光華（地產寫字人）