一.長沙低房價，背後有個偉大的野心

在長沙輾轉考察多日，每次經過五一廣場，站在38°高溫的街頭，我都會抬頭望著長沙地標——452米的IFS國金中心。

這是由香港九龍倉耗時7年建成，2017年竣工，總投資超200億。

它是長沙的驕傲，西望湘江，俯瞰橘子洲，比長沙的名勝嶽麓山還高了近100米，是全城抬眼可見的天際線。

452米，95層，中國第六高樓，排在它前面的，分別是632米的上海中心大廈、596.5米的天津117大廈、592.5米的深圳平安金融中心、530米的廣州周大福金融中心、492米的上海環球金融中心。

而中國第六高樓沒有出在北京、杭州、南京，甚至沒有出在一直碾壓長沙的武漢，卻驕傲地矗立在長沙最繁華的五一商圈。

長沙IFS國金中心，是這個城市的主政者破除千難萬險才建成的，畢竟長沙城市首位度不夠、經濟實力不夠，從征地拆遷、地塊報建到建設施工交付......都得闖關破隘，什麼都得靠自己自立自強。

一定程度上，長沙IFS國金中心代表了一個被周邊強大的廣州深圳武漢壓抑已久的城市太想乘勢崛起、太想做強做大的野心。

在這個偉大的野心前，一切都可以為之讓路。

長沙選擇了「控制房價」的方法以此來吸引人才、吸引產業，成了全國低房價的一股清流。

大水漫過，獨留長沙這片房價窪地。

在上篇文章中（點擊產看），我們已經充分肯定了長沙的房產價值和經濟的可持續增長。

有很多人可能會質疑長沙房價如此低，以後可能會漲不起來。

請相信，規律只會遲到，不會缺席。

我們完全沒有理由相信2018年全國GDP第14位，11300億元，人口達815.47萬人的長沙，會一直維持房價11000元/㎡精裝的基本面，遠遠低於同等級的武漢18000元/㎡、鄭州15000元/㎡、合肥15000元/㎡。

但不得不說，現在的長沙，不愧是讓炒房客有去無回的城市！

二.長沙不炒概念，徹底成為本地剛需改善的主場

只是長沙限購，投資客幾乎無縫可鑽，徹底淪為了剛需改善的主場。

就像橘子洲頭沒有借著「橘子洲」的概念賣橘子，實際5元一斤的橘子賣到15元，長沙房地產也不炒概念。

當我在廣東聽多了什麼大灣區規劃、國家級自貿區、深中通道、宇宙中心的大規劃大概念，還有6月在武漢聽到的大武漢大光谷、百萬大學生留漢工程的各種大利好，而在長沙市政府對項目銷售管控非常嚴格，所以置業顧問的銷講都十分克制。

湘妹子置業顧問會溫聲軟語地和你說：項目距離地鐵口850米，雖然離商場開車要3公里，但項目自帶了5000方的底商，走路去附近的菜市場僅需要10分鐘，裡面每天都有非常新鮮的海鮮肉類和蔬菜。

還有項目自帶小學，家門口走路就到，可以讓孩子多睡10分鐘，但是長沙現在的學位都是微機派位，不能保證一定可以讀，但是學校離項目很近，大機率是可以讀的。

龍湖置業顧問還會跟你講，項目的園林綠化做得多麼好。第一排是春天盛開的櫻花、第二排是夏天茂盛的黃楊、第三排是秋天飄香的桂花、第四排是冬天耐寒的山茶，四季常綠，三季賞花，時時賞景。

龍湖物業要求草超過10厘米就會修剪，每平方米雜草不超過5株，甚至連阿姨早上打掃園區接水時，還要用毛巾捂住水流以降低噪音，不打擾業主早上休息，這些細節都會和你娓娓道來，而不是說一些假大空的遠期概念。

一般來說，越是郊區的項目越喜歡套花里胡哨的概念吹牛逼，而在長沙的郊區，項目銷售也很規範，沒有什麼避重就輕來收割韭菜。

例如旭輝長沙縣一項目，地段算不上太好，但置業顧問會非常耐心地和我們講板樓和塔樓的區別，講產品的採光通風有多優秀。問我們家裡住不住老人，如果住老人，儘量選擇那個有三個房間朝南的戶型。

長沙縣的實力還是不錯的，有產業支撐

那一刻，站在沙盤前，我的感覺是：我在大灣區所感受到的那種樓市喧囂消失了，世界似乎突然間安靜了，沒有概念沒有炒房客，只有最純粹的居住舒適，最純粹的剛需和改善。

或許，這才是健康的房地產本來應該就有的模樣。

這個市場為剛需和改善讓渡了很大的挑選空間，而且現在正處供應高峰，除了個別限價極低的項目不好買，基本上都是可以買到的。

三.長沙買房應該怎麼買？

那長沙買房應該怎麼買呢？

因為限價，長沙毛坯基本面是9500，精裝是11500，城市規劃好的區域和規劃一般的區域的價差非常非常小。

全城管控嚴格、限價嚴格，不愧是「讓投資客有去無回的城市」，徹底淪為剛需和改善的主場。

當然，低房價一定程度上也是制約了長沙的城市基礎設施建設，武漢賣一塊地的錢，長沙至少得賣三塊，而土地供應又是有指標卡死的。

房價稍高的武漢所享用的城市基礎設施建設，明顯好於長沙，建設速度也更快。

長沙選籌要遵循的兩個原則：

1. 能買大，絕不買小，只看住宅，最好是毛坯

在管控如此嚴格的長沙，最珍貴的莫過於房票了。

要麼是2年戶口、要麼是2年社保、要麼是1年戶口+1年社保，二套還得在首套不動產證滿4年之後才能購買，這就決定了長沙買房，能買大，絕不買小。

這樣才能放大槓桿，最大限度地吃透限價紅利，而且二套門檻如此高，能買大絕不買小，能買四房絕不買三房，因為未來你可能置換不起，最好著眼於長遠考慮。

限價之下，精裝修質量差，能買毛坯絕不買精裝。

曾在【大鬍子說房】工作過的一位運營小夥伴，在2018年上半年搖號買到了芙蓉區萬科金域藍灣項目，交房之際，卻爆出房子漏水、牆面裂縫、外立面空鼓、廚房管道有洞等嚴重質量問題，所以業主群也在討論以抱團拒絕收房來倒逼萬科整改。

出現這樣的結果，並不是因為她買的項目不夠優質，而是限價嚴格的長沙，精裝修全城維權。

可見「看得見的手」也不是萬能的，調控如此嚴格的長沙管得住房價，管不住產品質量。

長沙曾經出過商品房全精裝的文件，現在精裝修維權太多，政策承壓太大，市面上開始也有零星出現毛坯項目但數量很少。全城維權之後，長沙也針對精裝修質量做過要求，但還是要看落實程度。

而且，在房票門檻如此高的情況下，不限購的公寓就出來作妖了。

長沙為了做大商務區，規劃了不少寫字樓，所以很多寫字樓都被改造成了公寓，導致公寓嚴重過剩，造成了「公寓圍城」的亂象。

再加上長沙的房地產是遠滯後於長三角和珠三角的，科學尚未普及，所以很多湖南地市的人置業長沙將住宅需求轉移到了公寓，選擇先買公寓來曲線救國。而由於公寓限價不嚴格，同項目公寓定價一般比住宅高出20%左右。

公寓成了專門收割房產小白的鋒利鐮刀，這也為未來的長沙房地產市場埋下了一個隱患。

如果你沒有名額，就通過入戶交社保等方式來獲得房票，實在不建議賭上本就緊張的資金去買個交智商稅的公寓。

2. 全城限價嚴格，價差小，只買主城區，不要郊區，要買優質板塊

長沙限價嚴格，主城區和郊區價差非常非常小，精裝11000元/平買的可能是荒郊野嶺，周圍沒有地鐵規劃，配套不成熟，買下就是長時間守工地。

而長沙12500元/平的房子差不多就是改善項目，僅僅只是1500元/平的微小价差，卻能撬動更好的資源，所以肯定是優先考慮主城區。

而且長沙正處於城市快速擴張、新老中心更替的過程。

以前，「寧要浦西一張床，不要浦東一套房」的地緣鄙視鏈也一樣存在於長沙。

雖然在長沙老土著心中，只有河東的五一廣場才是長沙，其他都是郊區。

長沙老城區極其擁擠，城市介面混亂

在河西板塊擴張之前，長沙的主城區一直都是在河東，重複建設非常嚴重，人口嚴重滿載、常年擁堵、公共設施老舊。

還好長沙早早規劃了城市新中心，將老城區人口往河西梅溪湖和濱江板塊疏導，而且梅溪湖和濱江板塊的規劃站位非常高。

但是隨著隨之越來越多新長沙人來到這個城市，河西梅溪湖板塊和濱江板塊的快速崛起，狠狠地教育了一番老土著，新區完勝老城區。

走遍整個長沙，我們認為未來長沙補漲最多的兩個片區：梅溪湖板塊和濱江板塊。

長沙現在限價，但5年後呢？6年後呢？7年後呢？....一旦補漲，優質板塊絕對是補漲最多的。

規劃優秀的高端住宅區——梅溪湖板塊

梅溪湖從一誕生，就具備了成為城市新中心和高端富人區的基因。

梅溪湖的規劃非常超前

梅溪湖本是一塊葡萄園，2007年開始啟動開發，1.8萬畝土地拆遷，挖湖蓄水...

梅溪湖的崛起密碼是：品牌、規劃、資本、產業、運營、協同，而這背後離不開城市運營商金茂的一手運作。

經過十多年的建設，金茂將梅溪湖打造成一個依山傍水、生態宜居的新城。落地國際研發中心、創新中心、企業總部等優質產業，還配套國際五星級酒店、5A甲級寫字樓、覽秀城購物中心，還有世界藝術大師扎哈.哈維德的遺作——梅溪湖國際文化藝術中心。

更難得的是，在重視教育的長沙，擁有如此得天獨厚條件的梅溪湖板塊還引入了長沙名校分校：長郡、雅禮、湖南師大附中、周南中學等，所以早期買梅溪湖房子的人，基本都是為了名校學位。

畢竟在中國如此特殊的國情下，新區的名校，真的是吸引人口的利器。

後來長沙市政府為了支持河西的開發，主動搬遷，給新區增加人氣。

站在梅溪湖城市島觀景台，我覺得很慶幸的一點是：長沙造新城，思路非常清晰，沒有將土地早早賣掉，也沒有將土地給本地小開發商，而是梅溪湖交給了一個優秀的開發商。

也正是因為了金茂府這個優秀的產品在那裡豎著標杆，決定了梅溪湖的產品水平不會低端化，持續誕生更加優秀的產品。

在房地產優秀的珠三角，深圳後海的開發有賴於華潤的強大資金運營，珠海華發商都的開發決勝於華發的拓荒耕耘。

而在房地產相對滯後的長沙，城市運營商金茂將梅溪湖運營得如此優秀，還獲得了有「人居環境奧斯卡」的全球人居環境規劃設計獎，真心不容易。

這樣的片區房價賣多少錢呢？

在我們去調研時，河西未來的地標395米的金茂大廈也已在打地基，旁邊還有未來定位梅溪湖頂豪——金茂.華府，這個項目只有218㎡和238㎡兩個戶型，直接望著地標，高樓層可以看湖景，關鍵是毛坯價格才11000元/㎡。

而這個項目，絕對是整個長沙的頂豪。

我想，放眼全國省會城市，基本找不到第二個性價比如此高的項目。

還有旁邊的中鐵建梅西青秀，地鐵600米，而且還是長郡梅溪湖分校的學區，雖然小區比較剛需，但也是非常優秀的產品，更關鍵的是，價格非常誘人，毛坯11800元/㎡。

在這篇文章發出去時，8月23日，已是認籌的最後一天，如果有名額的，不妨認個籌去碰碰運氣。

除了梅西湖，承載了新長沙期待的還有濱江新城。

重磅打造的金融CBD——濱江板塊

現在的長沙經濟，還主要是靠著三一重工、中聯重科、藍思科技等第二產業撐起來的，但是在未來，湘江邊即將崛起一座金融CBD——濱江新城。

這裡規劃了150萬㎡的金融寫字樓，目前已經入住的是平安、廣發、浦發等近20家銀行湖南總部，出此之外，還有70萬㎡的晚上配套，這個區域未來將是承載長沙第三產業的就業中心，而且還是無可替代的一線望江江景房。

在長沙，不管城市中心輪換，湘江永不遷移，就業中心+湘江，嶄新的濱江未來將會是長沙的新中心，濱江之後還有麓谷高新區，嶄新的大河西，未來會徹底激活長沙的城市活力。

至於長沙的其他片區，未來肯定也有很大的補漲空間，但是動力肯定不如梅溪湖和濱江。

不管是芙蓉區、天心區、雨花區、武廣新城、星沙，基本上都只能吃城市發展的紅利，漲幅無法超過梅溪湖和濱江這兩個優質板塊。

雖然長沙的雪坡還很長，但需要時間等待、蟄伏。

四.結

在結束長沙考察前一晚，因為白天走遍梅溪湖的項目，其實已經非常疲憊。但我們一行人還是堅持去了橘子洲，從橘子洲頭到橘子洲尾走了5公里。我想毛爺爺年輕時候肯定也走過吧，恰同學少年，風華正茂；書生意氣，揮斥方遒...

那一刻，我似乎更理解了長沙嚴控房價的原因，正如長沙城市規劃展館螢幕上的那句話所說：心憂天下，敢為人先。

時隔幾個小時之後，我們早早起身去趕07:38分的高鐵，在長沙的繞城高速上，我拍了一張照片。

太陽剛剛爬出雲層，透過層層疊疊的雲翳透出點點光芒，而遠處，是帶動整個城市不斷向上生長的塔吊.......

ps:關於長沙考察的第三篇，城市調研深度分析文章，將於明天發布，敬請期待！