提到泡沫，大家一定會想到這兩樣。

一是鄧紫棋，二就是中國樓市了。

經濟學中，泡沫的意思是事物價格上升，使人們產生還要漲價的預期，於是又吸引了新的買主。

照此說法，如何讓泡沫產生呢？就得加快人們預期的傳導，即一下子所有人都知道要漲了。這個時候，媒體就很重要。

樓市媒體哪裡強？鄭州樓市獨一檔。

鄭州的樓市媒體相當發達，新榜上樓市前五十就有四個來源鄭州，甚至還有兩個常年前五的大號。

所以，鄭州的購房者對房價相當敏感，對鄭州的預期也相當高，上一輪行情領漲的，除了幾個一線城市，就是合肥和鄭州。泡沫也就這麼出來了。

不過，自今年初以來，鄭州樓市全面進入擠泡沫階段，降價促銷的單點樓盤頻出，二手房也在持續陰跌的趨勢當中，總體價格方面尤其是配套不全的新區下降比較明顯。

時至今日，到底哪些區域還有泡沫成分，哪些區域又貨真價實呢？

我們用理論、經驗、數據結合實調，來給大家一個清晰的答案。

如果不在鄭州買房，這一套分析邏輯，也可以延展到中國其他城市。

一.通觀全局

全國的開發商，基本都在16、17年房價高漲的時候瘋狂拿地。

鄭州也不例外，由於前兩年城中村拆遷火熱，市場行情也很好，土地供應量就非常大。

這直接導致鄭州市區內，成片的可大面積開發的土地所剩無幾。今年的住宅供應量就大幅減少。

對比隔壁的武漢，鄭州9月入市的樓盤就少很多。

同時，鄭州2018年房地產投資占GDP高達32.1%，排全國第五，房產依賴困境嚴重，土地財政模式急需改善，也不敢再繼續大量出讓土地了。

以上，造成了現在鄭州新房不多的現象。我們數了一下，全鄭州現在在售的，總共也只有54個項目。

當新房有限，個例樓盤對片區整體均價影響較大時，二手房更能均價更能反映市場情況。我們就從二手房來看看鄭州市場。

首先，了解一下鄭州的區位圖以及2019年8月各區的二手房價格：

除了鄭東新區和臨近它的經開，其他區域房價非常扁平化，都在1萬3、1萬4附近。

這主要跟三個因素有關，一是鄭州作為路網發達的平原城市，交通便利；二是各區域的配套差距不大，尤其商業；三是這幾年城市發展快，人們對各片區未來的預期也很高，就願意付出高價。

但國人的預期，總是容易超理性的爆發，我們看看各片區的二手房走勢就知道了：

無一例外，主城六區相對去年通通在下跌。

下跌最嚴重的惠濟區，從去年的1萬5跌到了今年的1萬3。

我們打開鄭州市的總規圖，看到惠濟片區在北部光禿禿的一塊，既沒有像高新、經開這樣的經濟概念，也沒有各類中心的紫色紅色小圈圈。曾經1萬5的價格，必然是有些不合適了。

今天，惠濟區的價格又出現了一定漲幅，8月環比上漲1.84%，是否可以說已經走向理性了呢？

那麼，我們就從惠濟開始，由北向南，再問西東，最後問鼎老中原，把鄭州扎紮實實走一遍，看看每個片區到底值不值。

二.生活在惠濟？

前兩年，鄭州全城都在漲。順勢而為，惠濟也跟著漲。

前兩年，每個區都在賣地。順風而呼，惠濟也跟著賣。

但是，當其他區域看到形勢不對，減少供應了以後，惠濟卻依然沒有停止。

這就導致了該地區供應量過大，需求量過小的尷尬局面。也就有了後來的降價潮。

這裡並非就業中心，也沒有政策照顧。價格想要做到與附近的金水北和東區北扁平，幾乎不可能。

但是，純生活區也有其支撐面。

惠濟的置業顧問都喜歡跟我們說這樣一句話：

「城市向東，生活向北。」

說東部是城市的就業區，北部則要打造鄭州的生活區。

我聽完內心毫無波瀾，甚至有點想笑。我都不在這工作，憑什麼在這生活，除非。。。

除非房價便宜。

同能級城市中，不少地方也有這樣的區域，沒有政策和產業，但離市中心不太遠，價格便宜，環境也不錯。於是就成了剛需首選，有其自住價值。

比如武漢白沙洲的房價1萬5，但10公里外的武昌核心就到了2萬3。

比如長沙開福北的房價7千，10公里外的五一片區就到了1萬2。

惠濟目前的價格在1萬3，10公里外的就業中心鄭東就到了2萬。

在快速路通達的鄭州，這種價差下的惠濟是可以考慮的。也可以說，當時1萬5的泡沫，已經被擠到理性。

可是，1萬3的基本面，會不會還有一波下跌呢？這其實很難，因為地緣客戶和居住環境，支撐了其價格。

地緣客戶包括三類，一是在金水北和鄭東就業，但買不起該區域房產的剛需外溢；二是以前的惠濟城中村居民，不管是不是拆遷戶，親戚朋友都在這裡；三是北邊焦作、安陽、新鄉等地的進城人口，回家近。

居住環境主要是兩方面。一是惠濟由於離馬頭崗機場不遠，航空限高，容積率就非常低；二是惠濟有不少包括黃河迎賓館在內的綠地豐富的低密花園，且工業廠區少，生態環境還行。

大量的地緣客戶和相對較好的居住環境，使得其1萬2、1萬3的房價還是可以撐得住的。但產業的乏力和地位的薄弱，長線來看漲幅如果要跑贏高新和鄭東，可能有點難。

在惠濟，趁著這幾個月淘一淘打折的新房、比一比性價比高的二手房，用來自住還是可以的。

三.南部生態城？

產業薄弱的地區，還可以使用另一個概念：生態。

管城區南部（當地人稱之為管南片區）的置業顧問非常喜歡說這個詞，他們會說這裡青山綠水，生態宜居。

果然，道路兩旁都是新鮮水果，很生態。

24小時假人交警全天候執勤保衛安全，很宜居。

很顯然，稀少的人氣已經無形中透露出，這個區域還有太長的開發周期。所謂的生態宜居，更多只是營銷詞彙。

和惠濟一樣，管南也存在產業支撐力不夠和供應量過大的情況。

這裡幾乎找不到什麼落地的商業區和辦公區，只有很多不斷開建的商品房。

和惠濟不一樣的是，這個片區在今年初，還借著小陽春漲了一波。

這可能和當時小李莊站作為鄭州四大鐵路樞紐落地有關，也可能和眾開發商的營銷手段有關。

但作為純生活區，管南的居住環境並不如惠濟。

物流園多，廠區多，道路規劃落地滯後，商業少，公園少等等因素，都不太利於居住。

儘管新密、新鄭、管城外溢和經開外溢的地緣客戶也不少，但單單只靠一個小李莊的輻射和幾個開發商的搭建，這個區域的潛力恐怕也有限。

管南的西邊還有個二七新城，也處於規劃落不了地的窘境。

寫字樓是建好了，但底商沒啥流量，處於半關門的狀態。車輛肆意停在馬路邊，建築垃圾也就拿個綠布蓋著。在鄭州多處CBD想開花的今天，這裡的成型更是要等到猴年馬月。

總之，惠濟和管南這兩個純生活區，儘管價格差不多，但惠濟相較管南理性一些，經過了一波漲跌起伏，居住屬性也更強。如果不考慮地緣因素，選惠濟比選管南更加划算。

四.港區，港城？

再往南走，也就是總規劃圖右下方，有一片非常大的新區，名曰鄭州航空港經濟綜合實驗區。

這個區域政治地位是足夠的，全國首個航空港經濟發展先行區。就是劃太大了點，415平方公里，趕上深圳鹽田、南山、羅湖和福田四個區加起來的面積了。與其說港區，不如說是港城。

所以，拿港區作為鄭州的一個區，是不準確的。未來，隨著國家對港區的不斷投入和港區自身的產業發展，極其可能成為一個獨立的衛星城。

選擇在這座城工作，也就是在港區上班，房子買在這問題不大。

因為這裡不僅有富士康、京東全球購、恆大新能源、和晶科技等諸多產業支撐，人口流入肯定沒啥問題。而且總規劃圖上也有清晰的三中心重點標識，市裡還寧願修這麼遠的地鐵也要修過來幾條線，可見其政策傾斜程度，也是非常高。

即使有富士康要走的風聲，港區依然可以是新鄭市民和長葛市民的城鎮化首選地，人口支撐肯定會有。

與以上對應的是，慢慢港區肯定會有大型商業和景觀休閒區起來，生活還是可以生活，不算遠郊火坑。

但如果不在這裡工作或純投資，就意義不大了。

因為，和港區類似，二線城市的大面積新區還有昆明的滇中新區，蘭州的蘭州新區等等。這些新區通通一時半會都成型不了，因為舉國的資源還是向一線城市傾斜更多，二線城市的經濟實力往往有限，把蛋糕做大，非一朝一夕之功。

況且，南港片區離市區足足有60公里。就是可以從德國穿過盧森堡再越過比利時到法國的距離。基本沒有鄭州人把這當睡城。

可能有消息說港區的樓麵價很高，去年南港雙鶴板塊的幾宗地全部以熔斷價成交，最高樓麵價超過5500，將來的房價肯定是1萬1往上走了。豈不可以投資南港一波？

但永遠要記住，開發商可不管區域未來發展怎麼樣。他們的使命，是賺錢。

炒高地價，做高樓價，等人接盤。那麼開發商的這次操作就算是成功了。而不是說非要區域發展，樓有所值，他們才算拿對了地。

所以，如果投資南港。可以算是一種賭博，萬一開發商以後把樓價炒起來了，南港諸多產業的就業人口不得不選擇接盤，那也可以賺到。反之，則被套牢。

五.結

河南省政府在東，鄭州市政府在西，相信最值得關注的其實還是東西走向。常西湖、高新、北龍湖、老鄭東、經開、濱河、白沙綠博、金水學區、老管城、老中原和老二七的區域價值又是幾何？

我們且聽下回分解。