智囊說：擔心半年到一年後房價可能再次上漲！你信嗎？

現在大家比較擔心的是房價下跌。很多人都會說，房價可能要下跌。恰恰相反，我擔心的是未來半年到一年以後，房價可能再一次上漲。

——上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授盛松成

供給側的萎縮為房價上漲埋下伏筆，未來某個時點，房價仍然存在上漲壓力。

當前對房企融資的嚴防死守，讓供給受到了抑制。截至2019年10月我國商品房和商品住宅的待售面積分別為4.93和2.24億平米，均低於2014年調控開始放鬆時的水平。

房地產市場庫存滯後於房地產開發投資1.5-2年左右的時間，也就是說房地產開發投資的下行在未來1.5-2年後將會導致更低的庫存水平。

一般土地購置面積達到負增長低位谷底後7-11個月，70城商品住宅的價格就會出現10%以上的明顯上漲。而2019年1-9月份土地購置面積增速-20.2%，處於近3年來的相對低位。

日前，人大財經委副主任、中國國際交流中心副秘書長黃奇帆表示：未來再想著炒房來賺幾倍錢的機率幾乎歸零。

因此，在不同地區的樓市「分化日漸明顯」的大背景下，部分地方的樓市雖然「依然值得玩」，但抱著投機心理，想靠炒房發財的除外，無論是個人還是開發商。

但即使不再狠踩油門，現有車速（房價水平）下，還沒上車的剛需要想上車，難度也還是不小。沒辦法，現實就是這麼殘酷。

稍早前，上海市人民政府參事、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成就表示，當前房地產市場存在三個結構性問題——供需失衡、地區失衡和供地配置失衡。房地產投資下行所造成的供需缺口可能將導致半年到一年後房價上漲。

盛松成解釋到，為什麼房價可能上漲？因為供給下降，供給減少了。我們現在控的是需求。而需求只能延緩。你不可能控了以後就不買房了。現在不買不等於以後不買。而供給如果繼續下降，一年以後房價很可能上漲。

需求端調控由於操作較易且見效較快，往往是房地產調控的主要手段，但無論從短期還是長期來看，我國房地產需求仍然處在相對高位，單純壓制需求並不能從根本上解決問題。

如果試圖只通過壓制來緩解目前的問題，這些壓制的需求終究會在未來反彈，造成更大的問題。正確的調控姿勢應該是供需結合。

但現有調控對房企融資的嚴防死守，不可避免地讓供給受到了抑制。

數據顯示，截至2019年10月我國商品房和商品住宅的待售面積分別為4.93和2.24億平米，均低於2014年調控開始放鬆時的水平。

房地產市場投資與庫存之間存在較強的關聯，房地產市場庫存滯後於房地產開發投資1.5-2年左右的時間，也就是說房地產開發投資的下行在未來1.5-2年後將會導致更低的庫存水平。

另有數據顯示，70城商品住宅價格指數與土地購置面積增速及房地產開發投資增速有較為明顯的關係，與二者的相關係數分別達到60.5%和40.8%。

一般土地購置面積達到負增長低位谷底後7-11個月，70城商品住宅的價格就會出現10%以上的明顯上漲。

而2019年1-9月份土地購置面積增速-20.2%，處於近3年來的相對低位。

所以，基於供給不足導致價格上漲的邏輯，未來半年到一年左右，房地產市場仍然存在著價格上漲的壓力。

此外，一線城市的供地結構存在較大的問題：供地配置失衡。

從人口結構性來看，東部區域人口基數較大，2018年達到5.38億，約占全國總人口的38.52%；中部區域人口為3.71億，占比為26.6%；西部區域人口為3.80億，占比為27.2%。東部區域2010-2018年間常住人口增長率整體較高，並且超過全國平均水平（4.06%）。

但房地產開發投資和土地供給，卻顯然與人口分布不匹配。比如今年1-9月，我國西部地區房地產開發投資增速累計同比為16.2%，東部區域增速僅為8.6%，西部房地產投資增速遠高於東部區域，該現象從今年2月份一直持續到現在。從7月份開始，中部區域房地產投資也開始超過東部區域。土地供給也是如此。自本輪調控政策出台的2016年至今年9月，土地的供需差距比例較高的前25個城市中15個城市是中西部城市，並且也有15個城市為三四線城市。但顯然，這些城市的人口支撐是較弱的；與此形成明顯對照的是一線城市和東部核心二三線城市，土地的供需比例整體為負值，也就是意味著這些區域供給明顯小於需求。

根據盛松成整合的2016年的數據，北京、上海、廣州三個一線城市居住用地占城市建設用地面積分別為28.75%、28.51%、31.87%，都在30%左右，而紐約達到42%，東京城市圈更是達到47.6%。」

顯然，中國一線城市居住用地占比遠遠低於國際大都市，這是導致一線城市房價居高且不斷上漲的主要原因之一。