長江時代，濱江是武漢的未來。
優質的城市資源、企業總部、地標建築，將向長江兩岸轉移。
最近有個段子說，漢口濱江是「茅台」，武昌濱江是「比亞迪」。
茅台，值得流傳的國酒，不僅價格堅挺，並且是「唯一」的存在。比亞迪，則是電動汽車的龍頭企業，後發之勢銳不可當。
這兩個濱江區域，在這輪樓市調整期，價格持續上漲，走出獨立行情。今年，漢口濱江的豪宅突破6萬元，武昌濱江也水漲船高。
長江水穿城而過，武漢江岸線足夠長。一線濱江的區域，除中間的二七濱江、武昌濱江、漢口濱江外，北有青山濱江，南有漢陽濱江。
目前，中間的濱江土地幾乎開發殆盡，兩頭還是價值紅利區。在響應「不搞大開發」的長江大保護政策下，一線濱江住宅將成為絕版。
01
同樣是濱江，有一線濱江與隔著樓棟看江，或者夾縫裡看江之分。這種價值差異，相當於是一線城市與二三線城市的區別。
以長江左岸為例，北起二七濱江，中間有漢口濱江，南到漢陽濱江。
據不完全統計，目前左岸一線濱江、二環內的在售項目7個，頭排濱江在售樓棟10棟，待售8棟。平均一個濱江項目，頭排樓棟只有2-4棟。如果這些樓賣完了，左岸就再也買不到一線濱江。
左岸二環以內的一線濱江，基本全部豪宅化，房價五六萬；地段稍弱一些，單價也要四五萬；而漢陽濱江，剛破三萬，存在巨大的價差，這種房價梯度格局已經成型。
以二七濱江為例，有樓盤二線看江的房子單價破6萬，頭排濱江的住宅單價破7萬。一線濱江的位置，留給500多平的豪宅。如今，二手房價均價6.3萬元，一線濱江掛牌最高7.9萬元（數據來源：貝殼二手房）。這就註定一線濱江是極少數人的資產。
二七濱江的某金融中心，27萬方，全部為寫字樓、五星級酒店與服務公寓及配套商業。另一熱銷項目，總規劃60萬方，其中住宅僅4棟。
再看看漢口濱江的某項目，一線濱江的是60多層的地標寫字樓，住宅位居二線位置。另外一個140多萬方的濱江綜合體，一線濱江的是雙子塔，住宅也退後到二線。
總體上看，一線濱江的新項目，一線濱江留給了寫字樓、星級酒店，極少量地塊留給純住宅。
如今在可選的頭排濱江站位，性價比最高的是漢陽濱江，坐北朝南，南向看江，二環主城。再加上這裡有著千年漢陽的老城沉澱，又有國博新城、新港長江城的後發優勢。對於漢陽濱江，以前很多武漢人看不起，未來這裡將是高攀不上的地方。
如果從濱江房價漲幅看，二七濱江從3萬漲到6萬，與漢陽濱江從1.8萬漲到3.3萬，這兩者漲幅相似，所用的時間周期相近。如今，我們還能以二七濱江一半的房價，買到漢陽濱江頭排位置。隨著二七濱江破8萬、10萬，漢陽濱江也將保持同等的增幅，跟著突破4萬、5萬。
從未來的眼光看，漢陽濱江既有入住頭排濱江的低門檻，又有生活成熟、宜居宜通達的生活優勢，更有濱江發展紅利的超高回報預期。
02
同樣的頭排濱江，住宅的「含江量」天差地別。
如何判斷「含江量」高低？
至少包括三個層面：觀江面的橫向長度、江面的縱向寬度，以及風景的豐富度與層次感。
傳統的建築布局方式是，住宅樓棟與長江平行排布局，如果有中間戶型，可以一面觀江，兩個端頭戶型可側面觀江。也就是說，這樣的戶型，至少有一半的房間看不到江，然而這是大多數濱江住宅的排布方式。
以前，聽二七濱江的豪宅自誇，「廚房與衛生間都能看江」。聽上去令人嚮往，而在最近踩盤的越秀漢陽星匯雲錦才發現，這都不是個事。
首先我們看看這個項目的排布，一線濱江的組團，4棟樓，呈現與湯臣一品同款的「U」字型布局，其中有兩棟樓垂直於長江，距離長江約50米。這種垂直於長江的模式，最大的優勢就是為濱江頭排戶型創造了超大觀江面。
這個280平米的端戶，三面看江，每個房間都能一線看江，無任何遮擋，並且是超寬屏看江視野。
在南向觀江面上，客廳13.6米＋餐廳2.8米，累計16.4米觀江，同時還配有轉角觀江平台，將本來就足夠開闊的觀江視野進一步延伸。這個超大陽台，猶如城市觀景台。橫向觀江面約8公里，縱向觀江面約2公里，這是屬於客廳的巨幕動態背景。
兩側的房間，兩個套房內，轉角飄窗，能兩面觀江。兩個衛生間也能觀江，大浴缸外就是江景。如果是我，我會將其中的一個小套房，改成書房，寫稿累了，看一看長江與黃鶴樓，讓眼睛休息，心情放空。另外兩個房間，也是大窗觀江，甚至連保姆間也能觀江。
這樣的」含江量「是不是已經很」霸道「了？
然而，這還沒到極致。
我們再看看，這個戶型外部，累計有12個觀江面，你在家裡的任何一個角落，都能看到長江美景，並且隨著日照的轉換，不同的房間會呈現出不一樣的景觀。戶型做到這個份上，已經沒有必要討論傳統的空間場景了，就是極目楚天的開闊感和無可比擬的儀式感。
這種「含江量」極高的戶型，這種每個房間都能觀江的戶型，在武漢頭排濱江項目里，實屬罕見。當然，這種基礎上，呈現給你的，就不僅僅是江景了。
在晴朗的午後，站在陽台上，往西看（右邊），能一眼望盡四橋，楊泗港長江大橋、白沙洲長江大橋、沌口長江大橋等四座大橋盡收眼底。往東看（左邊），能看到鸚鵡洲長江大橋、武漢長江大橋與黃鶴樓，是一巨幅「橋、江、樓」同框的風景畫。
左看，是橘紅，右看，是金黃。兩種鮮艷的色彩，使得長江更有活力。
低區的房源，能平視長江，抬頭望去，長江平躺在窗外。30多樓的高區房源，俯瞰到的，是真正的」江城「景致。夜晚，鸚鵡洲長江大橋與楊泗港長江大橋，在燈光的映襯下，猶如兩條橫臥在江上巨龍。
因為樓棟之間的超大樓間距，這棟樓的其他戶型，均能做到兩側觀江。這個戶型，可能是一眼看盡武漢的橋最多的項目之一，也是武漢「含江量」最大的項目。
如果將這個端戶的12個面觀江長度加起來，它很可能超過武漢所有的在售濱江住宅。我敢保證，就算你沒有買房的打算，站在大玻璃窗前，看到這份江景，你也會起心動念。
03
17年前，世茂布局漢陽濱江，成為轟動全國的「地王」。
次年，世茂錦繡長江首期入市，以9500－11000的價格（當時武漢房價均價4600元），定義武漢濱江豪宅。
5年前，漢陽濱江，碧桂園「地王」項目，將區域價格拉高到3萬。同一年，平安以110億，拿下漢陽濱江的總價地王。後來，漢陽濱江「三兄弟」組合（龍湖、金茂與越秀）在此深耕。
如今，龍湖的項目售罄，金茂還有少量濱江住宅，越秀漢陽星匯雲錦，還有一個4棟樓的濱江組團。這個組團的部分端戶均價3.3萬元，將漢陽濱江新房價格拉回「3萬」檔。按照280平米計算，這套端戶總價約924萬元，也使得漢陽濱江豪宅，進入武漢千萬級豪宅陣營。
如今，整個漢陽濱江的「帶頭大哥」是越秀。
目前，漢陽濱江的最貴二手房，以碧桂園晴川府為例，在貝殼網上，掛牌最貴一套4.86萬元，次貴4.14萬元，第三是3.7萬元。其中，「一線江景房」、「270度看江」的房源不僅少，而且掛牌價格較高。
在漢陽濱江，最具前景的區域是新港長江城。這裡的遊艇碼頭與楊泗港城市T台，已初見雛形。
按照規劃，新港長江城規劃用地面積超200萬方，以「一區、一軸、兩片」的整體空間結構打造城市T台，打造長江文化旅遊休閒區、武漢新港長江軸、商業配套服務片與時尚居住生活片，未來這裡將建設長江博物館、水上船艦展示中心、長江淡水科技館、船員俱樂部、遊艇漁人碼頭等。
這裡將是整個漢陽濱江的中心。
以新港長江城為中心，上游是國博新城、車谷，下游是漢陽濱江文旅、南岸嘴、漢口濱江。楊泗港長江大橋，到長江大橋的直線距離，約5公里。這黃金五公里上，有三座大橋，一條漢陽江灘帶，一條晴川大道，也就是未來的左岸大道。可以說，無論是都市感的介面，國際化的資源，還是先進感的體驗，這裡都發揮出極大優勢。
漢陽江灘公園，古城段內，籃球場、水上樂園、網球場等一應俱全；國博段內，沙灘排球中心等，提供了時尚感和活力感。楊泗港段，具有後發優勢，正在建設濱江公園與濱江道路。這一段補齊後，整個約10公里漢陽濱江公園帶，將成為業主的漫步公園、運動場。
從越秀漢陽星匯雲錦出發，走晴川大道，上晴川橋到漢口；上楊泗港長江大橋、鸚鵡洲長江大橋，通達武昌、南湖與光谷，享受15-30分鐘生活圈。約上好友一起到腰路堤吃夜宵，燒烤、牛雜、甲魚、財魚；周末，在家門口的江灘露營打球，還能帶著家人坐上遊輪，夜遊長江兩岸，看盡江城繁華。
不久後，濱江的一系列住宅交付後，遠洋、世茂、卓越、新港長江城、四新山姆店等一批商業也將開業。逛街不用再出漢陽，吃喝玩樂購，都在家門口。
04
最近，克而瑞發布的今年上半年武漢單套總價400-700萬住宅銷售排行榜上，越秀漢陽星匯雲錦位居武漢第六位，套均總價位居漢陽第一。
這次，越秀漢陽星匯雲錦的戶型面積，最小126平米，主力是141-184平米、236平米品質改善大宅，最大的是280平米五室兩廳四衛。如果能收藏這個280平米的端戶，家裡就是超大的觀江平台，不再羨慕別人家的江景豪宅，從此成為人生贏家。
當前，人們買房，更多考慮宜居與安全。越秀地產，是國企越秀集團旗下的全資子公司，是全國最早成立的房地產綜合開發商之一，是我國的第一代商品房締造者。它在全國先後開發200多個高品質住宅項目，擁有40多個優質商業物業，並成功打造了432 米的廣州國際金融中心（IFC）。
7月12日，財富中文網發布了2022年的《財富》中國500強排行榜，越秀地產在該榜單中位列第236位，相比2021年排名上升13位。今年上半年，越秀地產合同銷售金額約489.14億元，位居行業第18名。很大程度上，這就是交付與品質的保障。
星匯雲錦系，是越秀濱水豪宅高端產品系列。7年前，在礄口的星匯雲錦，以高於周邊項目4000元的單價，開盤即售罄。這一次，上海柏濤、笛東、梁志天設計團隊，三大豪宅大師團隊共同打造越秀漢陽星匯雲錦。
與濱江高端住宅相比，越秀漢陽星匯雲錦，還呈現出「人無我有，人有我優」的氣魄。
半公建化外立面，既有公建化外立面的氣派，又有通風采光好的外陽台設計。底部是天然花岡岩為基座，中部是鋁板線條，肩部是玻璃立面，簡潔大氣，未來它將是長江左岸的一道風景線。
酒店式精裝入戶大堂，超高大堂挑高，牆面與地面採用天然大理石，再搭配水晶主燈與牆壁掛畫，豪宅的歸家儀式感滿滿。
該項目犧牲樓棟數量，保證觀江與園林。約兩個足球場大小的五重園林，與外部的江灘公園相映成趣，為業主提供一座超大會客廳。在家裡俯瞰這座超級園林，猶如一幅四季如春的巨型畫布，令人心曠神怡。
此外，近75米的超寬樓間距（最寬154米），超大外推陽台、超大窗牆比等，這三大超級配置，使得業主們未來觀江賞園，支持超大屏模式，這也是其他濱江樓盤可望不可及的。
有了得天獨厚的區域站位，再加上不落窠臼的產品呈現，註定了未來生活場景的優越體驗。
［後記］
從某種角度看，「漢陽濱江」的關鍵詞，是濱江，而非漢陽。
決定漢陽濱江房價的邏輯體系，應在濱江系範疇，而非漢陽區域房價體系。漢陽濱江的豪宅項目，歸於武漢濱江豪宅序列。這些項目的價格邏輯，由濱江價值所決定。
當前，武漢長江主軸主城段，二環價值爆發。二七濱江，成為武漢豪宅的頭部區域。漢陽濱江，雖暫時處於價值底部，但潛力無限。
在漢陽濱江、頭排豪宅里，部分戶型房價衝破3.3萬元，接近武昌內環的二線濱江住宅。環顧長江左岸，唯有漢陽濱江，是中產家庭擁有一線濱江的最後希望。
從「含江量」的角度，12個面觀江、觀江面長度、江面的寬度、端戶每個房間看江，越秀漢陽星匯雲錦，是武漢頭排觀江住宅里「含江量」最高的，也是武漢濱江系裡的豪宅「寶藏盤」。
這裡，兩橋環抱，坐擁三城（漢陽老城、新港長江城、國博新城）；引江入戶，攬江入懷，伴江入眠；岸邊有遊艇、江邊有公園、江畔有商業。
以二七濱江一半的單價，買入一線濱江、二環主城，何樂不為。
文｜楊光華（地產寫字人）