我們在回望中走向未來，在回憶中辭舊迎新。
半個月前，一系列重要會議精神與政策，將影響2023年中國經濟走向。
在全力以赴拼經濟的國家戰略下，房地產重回國民經濟的支柱產業，房子是擴大內需的重要手段。
三年疫情放開之後，預期與信心逐漸恢復，可以預見，2023年樓市將比2022年好。
回顧2022年武漢樓市，是極不平凡的一年。其中豪宅市場走出獨立行情，給市場帶來幾分暖意。
一方面，高凈值人群擔心手中的貨幣貶值，為了規避風險，他們在資產配置時，仍然傾向於用一套顯赫豪宅鎖定城市的中心恆產。每一套城心豪宅，都是時間、資源與金錢的積累，是這座城市不可再生的藏品。
另一方面，疫情之後，人們對居住品質的要求提升。同時，大部分人出海投資受阻，轉而把目光投向國內豪宅。
01
數據顯示，2022年武漢4萬＋豪宅累計網簽約1862套。
這個數字與2022年武漢新房網簽量116366套對比，豪宅占武漢新房成交量的1.6%。
2020年、2021年這個比例分別是0.8%、1.3%。由此可以看出，豪宅占新房總量比逐年上升。三年時間，這一比例翻番。
從數量上看，4萬＋豪宅數量增長到27個（其中4個待售）。總價600萬以上豪宅，占武漢新房總成交套數的1%；總價1000萬以上的豪宅，占0.5%。2022年總價1000萬以上豪宅，成交586套。
按照網簽量分類，武漢豪宅分為頭部豪宅（年網簽量超過100套，6個）、腰部豪宅（年網簽量40-100套，4個）、尾部豪宅（40套以內，17個）。網簽量超過40套，是進入TOP10的門檻。
從區域上看，漢口多於武昌，濱江多於濱湖。豪宅房價TOP13中，8個豪宅項目扎堆於二七濱江。最高單價破6萬元。預計今年下半年，二七濱江多個項目清盤，500平米以上超級大平層入市。
在二七濱江，豪宅從示範區、會所、泳池、健身房、樣板間、外立面等方面，展開激烈的產品力「內卷」，比拼已上升到藝術與生活等精神層面。武漢的豪宅項目雖多，但最匹配自己的，才是最好的。
2022年，武漢豪宅銷冠，是武漢瑞府，累計網簽220套。
從成交總量上看，武漢瑞府的220套，比武漢網簽第二名豪宅，高出56套。從單月成交看，該項目平均每月18套網簽（實際銷售更高），相當於一些豪宅項目的全年網簽業績。
在武漢，千萬級豪宅是奢侈品，也是身份標籤與生活方式。
武漢瑞府的熱銷，勾勒出當下頭部買家的購買邏輯：在漢口中心（二七濱江的核心區），買入頭部品質豪宅，喜好奢華酒店的生活方式。
02
二七濱江，是頭部豪宅的塔尖俱樂部。
武漢天地、武漢瑞府、綠城黃浦灣與宸嘉100，是武漢頭部豪宅「四大天王」。
以周大福的地標建築為中心，將二七濱江劃分為兩個區：一個是從周大福地標到二七長江大橋的東區，另一個是從周大福地標到長江二橋的西區。
從目前的房價售價、學區配置、商業配套等角度看，西區勝於東區。頭部豪宅「四大天王」，均在西區。
對於武漢瑞府來說，前有武漢天地等豪宅老將，後有多個豪宅新秀，如何能從群雄中突圍？
武漢瑞府的打造標準從來是一線城市的核心豪宅，作為華潤置地總部直管的項目，它傾注了華潤置地最多的資源與精力來打造。拿出all-in的態度與創新的魄力，是華潤置地對這座英雄城市最大的致敬。
從地塊基因上說，它位居二七濱江的核心區。未來周邊有城市地標與商業商務繁華，與武漢的城市地標建築平起平坐。
2020年疫情那年，這塊二七濱江核心區最後住宅用地，樓面地價單價破3萬元，至今是武漢單價地王。對於這塊寶地，華潤置地是志在必得，歷經321輪競拍。
華潤置地，在地產界就是高端品質的代名詞。在《2022年中國房地產企業產品力TOP100》中，華潤置地位居前十強。其中，企業交付力，位居行業前三；豪宅「瑞」系，名列中國十大頂級豪宅產品系。
在深圳，從幸福里、潤府、銀湖藍山，到深圳灣悅府、瑞府，都是深圳高品質豪宅的經典項目。2019年，「春筍」旁的深圳灣瑞府首次開盤，單套總價2500萬起，最高超過1.2億元，均價每平米15.8萬元，開盤秒光，一戰成名。
瑞府，是華潤置地住宅體系里的最高端產品，原則上一個城市，只能有一個以「瑞」命名的豪宅。瑞系，必須擇址城市地標地段，占據優質資源，聯合大師設計團隊，重塑生活和奢華，代言城市人居的終極嚮往。
瑞府，從深圳到武漢，一脈相承的產品基因。武漢瑞府，是華潤置地總部直管的全球第二座瑞府，是華潤置地在豪宅產品力上的實力展現，也是國內新一代豪宅標準的制定者。
武漢瑞府，聯合大象設計、JTL、萬景百年、杜拜Stickman等「設計天團」，國際級的大師，傾盡才學，只為一套在二七濱江能脫穎而出，被塔尖人群如數家珍的傳世之作。
武漢瑞府，是以玻璃幕牆和鋁板為材質的鑽石立面、以「風帆」造型為塔冠的美學豪宅，是華中首個引進離子瀑系統的項目，是一家以奢華酒店生活場景為故事線的豪宅。
深牆大院、會客廳里的泳池以及樣板間裡，給每一位到訪者留下深刻的印象：客廳主背景牆上，超大面積「翡翠級奢石」。主衛雙台盆一體化台面，由上噸重的整塊石材切割成型……
2022年，武漢豪宅買家更關心交付安全與品質。
武漢瑞府A、C雙地塊在2022年11月均封頂。實景兌現的品質與企業經營的穩健背書，也成為武漢瑞府熱賣的重要原因。
03
有了以上的地段、品牌、產品基因以及超強交付力之外，武漢瑞府就能賣成「銷冠」嗎？
這主要是因為項目從產品力與營銷力兩個維度打好了組合拳，最終憑藉產品力出圈。其中很多產品的創新點讓人眼前一亮。
首先，造好持續進化的豪宅氣場。
很多豪宅產品從定價定標後，在銷售周期里，很少主動根據市場需求調整產品配置。而武漢瑞府在銷售期內，主動徵求置業顧問、客戶、同行等意見，對3號樓的裝標進行升級：
主動對3號樓將客廳背景岩板，更換為石材；廚房加贈嵌入式冰箱及蒸烤箱；在已升級的精細化收納及隱形無線充電島台基礎上，增加隱形電磁爐，增設西廚中島功能分區；將主衛鏡櫃升級為智能冰箱鏡櫃，給名貴護膚品更適宜的保護等。
其中，島台上的隱形電磁爐、主衛的智能冰箱鏡櫃，在武漢豪宅里均是超前配置。
對其中兩棟樓，如果這一套升級做下來，採購成本價500多萬。錢雖然不多，但是改造升級的都是生活的痛點，為客戶多想一點點。這兩棟樓的房子都快賣掉一半了，即使不升級不增配，也一樣不愁賣。
同樣的邏輯，武漢瑞府的「離子瀑」是目前華中豪宅市場獨有的配置，覆蓋了瑞府的全部戶型。
「離子瀑」相當於把給新風系統和室內空氣凈化器合二為一，而造價則是市面普通新風系統的數倍。在北京、上海等一線城市，少數單價破了10萬元的住宅才敢用離子瀑。
從公區到室內的高奢配置，審美性與功能性兼得，武漢瑞府可能是最近五年武漢最具代表的豪宅，也是區域價值、產品價值與品牌價值疊加之後的優質資產。
回歸產品力、回歸居住與生活，是武漢瑞府的底層邏輯。即使未來10年，武漢瑞府的配置依然不落後，依然適合居住。
其次，善於講好奢華氣質的故事。
一個好的故事線，會讓買家瞬間有代入感。
海明威一生住酒店的時間占整個生命的三分之一，可可香奈兒女士曾長住巴黎麗茲酒店37年。酒店的服務好、環境好，「擁有你想要的一切」，「有一種家的感覺」。
在深圳灣瑞府1-24層，有一家復古與摩登並存的奢華酒店。這家酒店的泳池、電梯間、走廊與客房，呈現出來的生活感與儀式感，就是武漢瑞府要給業主的感覺。
住過這家酒店的人，再來看武漢瑞府的會所、樣板間，就很容易找到那種熟悉的感覺：雍容華貴、復古摩登。
對高端生活的研究，敬畏市場與客戶，用心鑽研產品，是華潤置地對項目的態度。其中，最關鍵是不斷匹配客戶對美好生活的需求。
正如社會學家馬斯洛研究的需求層次理論一樣，華潤置地對武漢高凈值人群的觀察很深刻：客戶需求的不單單是一套好居所，而是對城市優質資源的占有、是背後帶來的純粹圈層歸屬感。
2022年3-4月份開始，武漢瑞府圍繞「奢華酒店生活」的故事線，持續預熱：
7月，邀請世界冠軍楊威為瑞府產品甄選官，啟動小業主夏令營；
8月，武漢瑞府的「瑞管家」，加入金鑰匙國際聯盟，兌現高品質服務標準。
10月，邀請克而瑞武漢區域總經理吳洋探訪深圳灣瑞府，體驗奢華酒店生活。
同時，項目邀請小艾大叔、April等全國豪宅大V探盤，構建「全國豪宅大V＋本地網紅小V」的立體傳播矩陣，做到月月有主題圈層活動，顛覆市場對項目的認知，全面提升了項目的品牌地位與市場口碑。
當氣場爆棚、氣質奢華，加上這一系列的產品與營銷動作，豪宅「銷冠」自然是水到渠成。武漢瑞府從外到內的高奢感，從規劃初始一直延伸到交付後，滲透於項目的每一處、每個角落。
今年上半年，武漢瑞府將加推在售地塊上的新品房源。下半年，可能將有新地塊的新樓棟上市。從庫存貨量、主流面積段、推盤節點推出，武漢瑞府還將是今年二七濱江的「王者」。
［後記］
前不久，國內10大超級豪宅榜單發布。
前三分別是，北京的縵合北京，上海的湯臣一品，深圳的深圳灣一號。
這三大豪宅有一個相似點：全部是公寓，都有奢華酒店的生活方式。
如果在武漢範圍內，選一個超級豪宅項目上榜，恐怕是，武漢瑞府。
武漢瑞府之於武漢，猶如「縵合北京」之於北京，「湯臣一品」之於上海、「深圳灣一號」之於深圳。
武漢瑞府，是華潤置地總部直管的全球第二座瑞府。
在建築造型、外立面、會所場景、景觀、裝標、奢石、生活方式等方面，武漢瑞府定義了武漢豪宅的新標準，開創了業內的很多第一次。在武漢豪宅進化史上，為瑞府單列一個篇章。它很像香奈兒或Gucci，是內在的奢華。很多見過世界的人，最終被瑞府的一套房子所征服。
在武漢瑞府項目，華潤置地不遺餘力地做產品、講故事，做正確而難的事。好的產品，能穿越時間周期，歷久彌新。
今年，二七濱江、300平米以內的豪宅供應將銳減，武漢瑞府將持續疊代升級，續寫傳奇。
文｜楊光華（地產寫字人）