有個很精妙的比喻：地價是「麵粉」，房價是「麵包」。
開發商拿地、蓋房、賣房、回款、再拿地，他們把麵粉加工成麵包，麵粉貴了，麵包價格水漲船高，麵粉的進貨價便宜了，老闆賣出去的麵包價格自然也會更低。
舉個例子，2016年被業內稱為「史上可怕的地王年」，樓市的「麵粉價」被狂熱的炒作氣氛所抬高。
這一年，高總價、高單價、高溢價率「三高」地塊普遍出現在一二線城市，30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王，數量創歷史新高。
隨後，地王潮從北上廣深、二線的蘇州、廈門、合肥、南京「四小龍」，向其他二線城市如鄭州、武漢、濟南、石家莊、福州等地蔓延。
後來的結局大家都看到了，2016地王年之後，2017年的「麵包價」漲幅，同樣創出了歷史新高。
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2017年，在高基數和政策趨緊環境下，銷售再度增長7.7%，年銷售面積首次達到17億平方米。
從京滬深到貧困縣，從沿海都市圈到大西北，從東北邊緣小城到西南三四線邊陲，房價翻倍者比比皆是，單年漲幅沒超過30%的城市，都不好意思跟其他地方打招呼。
但是，時光流轉，麵粉價不可能只漲不跌，對不對？
正所謂「三十年河東、三十年河西」，現在，我們看到房地產的「麵粉」又變得便宜了。
克而瑞8月11日發布的報告顯示，7月份，全國平均地價出現結構性下跌，降至2863元/平方米，相比上月下降了4%。
4%的降幅，大不大？
當然不算大。但是，重要的信號在於：這是年內首次「成交量+地價」出現了下降！
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具體來看，二線城市由於南京、寧波等主力供地區域向郊區等非熱點區域轉移，因此成交均價較上月明顯下滑，降至4528元/平方米，環比下降了11%；
三四線城市因無錫、東莞等高地價的熱點三四線成交量明顯減少影響，平均地價回落至2000元/平方米以下，7月平均樓板價為1911元/平方米，環比下滑了10%。
也就是說，除了北上廣深四大一線城市外，二線、三四線的「麵粉」價格都在下降。
要知道，全國有數百個地市，幾千個縣城，當絕大部分城市的地價都開始下滑，或者說出現了下降的「苗頭」，房價還能撐得住嗎？
因此，藍白認為，隨著地價回落，未來2個月，購房者需要做好心理準備，當降價潮開啟，有3類房子首當其衝，參考過去幾年的經驗，可能會降價10%以上。
1，二線的遠郊盤。
二線城市的涵蓋其實很廣，既有成都、武漢、鄭州、杭州、寧波等新一線強市，也有太原、南昌、貴陽等經濟實力相對偏弱的省會城市。
但是，這些城市無一例外有個特點：擴張太快。
易居援引民政部數據顯示，2009年底，全國共有855個市轄區、367個縣級市、1464個縣。
截至今年6月，市轄區數量增至965個，縣級市增至386個，縣減少至1324個。
也就是說，10年時間，全國撤銷了約140個縣，同時增加了約110個市轄區，縣級市增加約19個。
目前，至少已有14個地級以上城市邁入「無縣時代」。在四大一線城市和15座新一線城市中，北京、上海、廣州、深圳、武漢、天津、南京、東莞、佛山9城已進入「無縣時代」，杭州、長沙、西安等大城市目前僅管轄少量的縣。
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環京、環滬、環深自不必說，中原城市群、長江中游城市群、關中城市群、成渝都市圈，區域性城市群一個接一個。
說好聽點：這是龍頭城市做大做強。
說難聽點：這是攤大餅。
尤其是經濟總量和人口總量並不突出的城市，接下來的幾個月時間，人口密度低的遠郊樓盤下跌風險遠大於主城。
比如，2018年時，廈門翔安萬科某盤大幅降價，杭州蕭山濱江某盤二期降價40萬，老業主痛斥房企「胡亂定價」。
比如，近幾年鄭州滎陽東、綠博、開封西房價持續跳水，供應量持續走高，每次到打折季，都是降房價的重要節點。
2，資金鍊脆弱的中小房企項目。
數據顯示，截至7月24日，今年發布破產相關文書的房企達269家。
當然，企業破產其實是一個漫長過程，涉及破產申請、裁定受理、債權人會議、財產變價分配，甚至被申請破產或債權人會議後又申請重整自救、中止破產程序等都會有公告，這200多家房企破產，只是數萬家房企的「九牛一毛」，也是樓市走弱的「障眼法」。
但是，年復一年，房企破產數量在加速，這是個不爭的事實。
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開發商們的生存境遇，已經無法跟過去10年相提並論，尤其是融資話語權小、資金規模小的開發商，受限於融資變少、回款艱難，破產重整實屬情理之中。
另外，根據財經網的數據，截至7月28日，全國68家信託公司2020年共發行了3858款房地產集合信託產品，規模總計5118.5億元，相較於去年同期的4099款6352.6億元的規模，融資額度同比下滑19.4%。
尤其是7月份，全行業共發行241款416.1億元的房地產集合信託產品，相較於6月的481款794.2億元的規模，發行只數環比下降50%，融資規模環比下降47.6%；
與去年同期的516款755.56億元的規模相比，發行只數同比銳減53.3%，融資規模同比下滑43.6%。
不管同比還是環比，不管跟上個月比還是跟去年比，都是腰斬。
房地產行業的融資環境越收越緊，為了活下去，本地資金鍊脆弱的開發商會搶先一步降價，降的幅度還不會小。
當然，有爛尾、虛假宣傳、戲耍購房者等黑歷史的房子，除地段外物業、品質、戶型、配套都乏善可陳的項目，就算降幅再大，還是別碰為好。
3，人口流出三四線的房子。
李迅雷前段時間發了一個報告：2019年，我國東部省份人口凈流入規模超過150萬，若按照秦嶺-淮河一線來劃分南北方的話，則南方省份單年人口凈流入達到167萬。
此外，去年浙江+廣東的人口凈流入規模，達到了84.1萬和82.6萬，在全國各省市中遙遙領先。
根據測算，全國70%以上的人口凈遷入量，都流向了浙江和廣東兩省，而在2017、2018年，這個比例都只有60%左右。
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這說明什麼問題？
一，城市競爭的「強者恆強」格局已經確立，北方完敗，西北、東北、華北很難再逆襲。
二，2015年至今，全國流動人口已經降到了2.4億，總量減少前提下，浙江廣東兩省局部的增量卻出現暴增，說明分化趨勢在加速。
三，存量格局下，人口大幅流入浙江、廣東，必然意味著同期中西部三四線城市人口加劇遷出。
四川、山東、河南這些人口大省，江西、山西、貴州這些農民工輸出地，黑吉遼、陝甘寧等偏遠小城市，是撐不住遍地高樓大廈的。
回想一下，我們在安徽馬鞍山、湖北恩施見識過「止跌令」，在四川達州見識過重啟棚改貨幣化，在茫茫多的縣城見到了「購房補貼」和「契稅優惠」。
今年，我們甚至還看到了駐馬店、寶雞、海寧、柳州、荊州、赤峰、淮安、無為、寧陽等十幾個城市出現調控鬆綁的「一日游」，堪稱房改20多年以來的奇觀，足見人口流出的三四線城市，是如何勉力支撐房價的，各地背後的那點小心思和小心機，任誰都能看出來。
立秋已過，寒風乍起，接下來，靜等好戲上演。
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-my/niqY5nMBLq-Ct6CZZ0di.html