我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，請教一下，鳳崗大運城邦和名流印象的房子單價多少值得入手？據說深圳地鐵10號線會在大運城邦有一站，消息靠譜嗎？

回答：10號線東莞延長線落地周期很長，從深圳到東莞通勤時間最長一個小時，外延出去的土地不算稀缺，可以投資的標的越多，漲幅越慢。東莞的房子跑不贏深圳大盤。

如果能開發深圳房票，建議優先入手深圳。東莞雖然是環深城市中比較投資的城市，你看到的是你的機會，但更重要的是市場的機會和未來更有購買力的人他們的選擇。鳳崗現在是一些買不起深圳的本地人和小老闆在買，城市化程度和前景是有限的。只能優中選優。

提問：不好意思，我又來提問了，最近一直研究你的星球，比較感興趣只吃蛋不殺雞這個操作方法，目前手上的全款房估計可以貸到170W，按照市場上的抵押產品，但是每個月月供要2W多？這個壓力有點大，後面還要還新買的房子的貸款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可貸款170W，有兩張房票，能不能指點一下如何操作？

回答：很簡單，新手留足2年月供即可。剩餘子彈都可以繼續加倉。

一名職業投資者，買入之前，現金流進出都要列出來。哪裡有富餘，哪裡需要抹平，怎麼抹平，都安排好了。

說說斷供這件事。最近網上風言風語，到處傳cf客斷供。但稍微有點經驗的，略微推敲就知道這種屬於造謠。什麼樣的人會斷供？

一種是剛起步階段，短時間內買入多套房產，用了極高的槓桿和融資成本，現金流沒有算好的瘋魔流。

一種是沒什麼底倉，買的基本都是貴婦CEO盤，幾年不漲，無法變現，遇到現金流一緊張，就要面臨斷供賣房。

而一個正常的人，四平八穩買過三四套房，經歷過一兩輪大大漲後，就會發現，自己的負債率無論如何也提不上去了，每新增一筆貸款都無比困難。

而cf客，則比普通人更加謹慎，漲幅更高融資能力更強。三年前的月供壓力，今天轉眼就小了50%。只要你願意停下來，隨時都可以還清負債生活腐敗，代價是停滯不前迅速掉落階層。

提問：花山10.15號的土拍，樓面將接近15000！花山到底是一個什麼樣的存在？感覺開發商不會傻，政府肯定有規劃。

回答：花山環境好，有山水資源，屬於光谷東的後花園，高價土拍地未來入市產品定位都是改善盤。前期花山的產品剛需盤居多，未來二手市場會兩極分化。花山有產業，也有地鐵，教育資源的利好，對區域整體房價的提升有很強的預期。

提問：房市各個板塊代表隊各個小區的馬拉松比賽，一二年的漲幅並不代表以後5-10年能跑贏。選籌大於信貸，信貸大於微觀小區戶型樓層。只看微觀筍，只看宏觀漲，都是耍流氓對麼？如何能從各種信息得到有價值的信息？

回答：我認為買房這件事情中，「買不買」是體，「買什麼」是用，「怎麼買」是術。這三個環節只要你開始關注，你都會獲得大量的信息，而你唯一可以確切把控和甄別的只有你自己。

你的購買意願，買入目的，預期收益，選籌偏好，資金情況，購貸資格，看房經驗，價值認可，家人支持等等，只有你自己本人才知道，你把這些條件編成一個篩子過濾各類信息，再多再雜你都不必焦慮。

體>用>術，每個維度帶來的投資回報不屬於同一個數量級，相互之間從理論層面沒有優劣尊卑之分。你要全國範圍內的資產搭建，拉高負債分散風險，就應該重視「體」。你要板塊輪動套利，布局城市倉位，就應該研究「用」。你要ABC單，網紅民宿流，鳳冰，要快速的賺錢，就需要挖洞發掘「術」。

我唯一要提醒你的，也是被很多人忽略的一個重點就是：時機。看準時機的人，隨便買都能躺贏。

提問：房姐，做專業的房產投資人有哪些盈利點。謝謝！

回答：知識星球內部資料有各個流派的賺錢模式，建議先學習下。詳見內部資料《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

提問：美麗的小姐姐，最近很迷茫，我先說哈現下的狀況吧，我和老公名下各一套房，他全款房無貸，我的有貸款月供9k，我無業全職帶孩子，去年老公創業虧了200多萬，到現在不及時止損還要繼續投入，我逼迫他買房投資挽回點損失，現在手上子彈不多，能湊到100子彈，如果jlh讓他sfsd去買琨御府或者招商樾望，要是搶到了我們都沒什麼收入房貸都成問題，如果繼續讓他創業很可能虧完了，該怎麼辦呢……

回答：頂著很大現金流壓力創業的話，很多動作會走偏。創業和做生意不一樣，創業需要極度專注、心無旁騖，而且只追求長期回報，1-10年內可以接受完全由投資人養著，不追求任何短期回報。

因此，投資房產如果是負現金流狀態，和創業天生是衝突的。如果拉平到了正現金流，倒是沒有什麼衝突。畢竟，運營存量房產並不麻煩，也消耗不了多少精力。

投資房產和做生意是不矛盾的。前者需要消耗現金流，後者賺取現金流，完美互補。做生意和打工沒有本質區別，都可以很好地配合投資房產的動作。

已經投入很大，後期也看不出什麼產出，及時止損，切換賽道也很重要。

提問：是否應該出售一部分京滬高價房產，轉移到資產價格更低的其他TOP20城市呢？未來漲幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房產總值低構建負債困難是否是還要保留相當比例航母在京滬的原因？是否同意：某種程度上，京滬房產價格的風險大與武漢鄭州重慶這樣的城市？

回答：各有各的潛力，各有各的風險。一線城市的好處是上不封頂，中高檔住宅在全盛極盛時期完全可以和其他城市拉開5倍10倍的差距。無非是看擁有層峰購買力的那些人最後有多少比例留在頂級城市，還是相對分散在各個TOP20大城市。

以歐美的經驗，如果是市場行為，因為現代服務業是有網絡效應的，城市間競爭最後要遵循馬太效應，強者恆強。現如今強二線的崛起，很大程度上是行政調控的結果，各種給政策。

提問：親愛的房姐，你好。17年市場火熱的時候，買了長江凱旋城的房子，均價過萬，3房、二線江景、精裝。目前長江新區沒批，請問是不是投資失敗？

回答：長江新城的兌現時間10年以上，做好長持準備。詳見知識星球內部資料《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

提問：有些炒房客買帶地下室的房子，目的是什麼？

回答：俗稱鬼牌。比如說一樓帶地下室地下室上產證面積，頂樓複式，特別的老破大等等非常特別一般難以見到的房子。鬼牌是一種通用的說法，這種房子運作的好，回報率可能驚人；運作的不好，收益率也非常的差，還有可能賣不掉。多軍老手喜歡。

提問：房姐你好 漢陽十里舖陽光城 十里新城小區 3樓毛坯 兩房的 ，3樓的會折價8%，多少錢一平算筍盤價？市場價是多少了？

回答：低樓層最新成交價在1.8左右

多少算筍？這是一直困擾大家的問題

之前給出的答案是7折算筍。但是真正去實踐過看房200套的圈友都知道，能買到7折筍是非常難的。需要有特殊關係，特殊渠道，特殊信息來源才可以，這些資源都是需要時間的沉澱。新手剛開始淘筍，不可能拿到一手信息，剛開始肯定是中介圈裡先轉一遍，然後他們會通知關係好的客戶，等這消息傳到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折筍，已經是很不容易了，不想費精力淘筍，可以直接嘗試跟業主砍價。

提問：用三張信用卡還月供，月供每月3.5萬，信用卡都是10萬額度，請指示怎麼使用。感覺每月都要凈流出3.5萬，怕捅簍子。拜託詳細明示

回答：空當接龍，三張卡先分組，如果每張10萬正好一張卡一組帳單日和起刷日儘量靠近，缺的人工補一下，保證持續穩定輸出。30萬輸出預計可以在20-24萬左右，還款大半年足夠了。詳見知識星球內部資料《信用卡的正確用法 99%的人都用錯了》

提問：房姐你好，我目前看中錦繡長江一期一套房子，但是賣家的房子有抵押，請問怎麼操作可以規避風險，謝謝！

回答：1.房產有抵押，誰來解押？正常情況默認房東自己解押。房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。最末等是買家自己出資解押。建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。2.房產有抵押，需要確認什麼風險？房產債務關係，是否有查封風險，所以簽約前先做產調排查明面上是否存在風險。3.如果買家出資，如何解壓？網簽後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。

提問：房姐晚上好，接著前幾天問的問題，南京邊上的鎮江句容寶華商圈，看的恆大的二手房離4號線終點站僅3公里，城際軌交在建設中。這個地方近兩年基本價格穩定，現在可以投一下子嗎？還有紹興柯橋的柯西片區也有杭州的城際軌交在建，請問值得一投嗎？望房姐幫助解惑，十分感謝！

回答：都不建議買

韭菜盤，收割一波後永遠站崗。沒有人口凈流入的城市，房價站不住腳。賭場也有很多人賺錢了。但是賺錢不代表不是賭徒，有人賺到錢不改變賭場必賺賭徒的性質。

提問：房姐，你好，聽你回復網友說上一次買房最好的時間是10年前。這10年最好的機會是今年，想向你請教

回答：判斷市場情緒，最低谷買入，最高漲賣出。武漢樓市漲幅也是有周期的，根據以前的歷史數據是每4-5年一次

平穩或緩漲期你不買，難道指望大漲期和韭菜一道慌慌張張擁擠入場？

你永遠不知道什麼時候是抄底的最佳時機，也不要妄想能賺到最後一個銅板。宏觀上判斷大趨勢。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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