最近的樓市，有點「風聲鶴唳」的意思，不管是土地市場、房貸利率、成交量，還是房企融資、「金九」首周的人氣，都出現了全方位的走弱。

僅僅在8月份，就有72宗土地流拍。LPR新規落地後，房貸利率不但沒有出現預想中的下降，反而逆勢反彈。開發商借錢更難了，在剛剛過去的8月份，融資規模環比降幅高達60%，堪稱「前所未見」。

為什麼樓市突然間開始轉勢了？原因有很多，比如調控政策持續發力，比如房地產資金面連續收緊。

但是，更深層次的原因在於，房地產已經變成了「高樓森林」，有點「難以為繼」了。

數據顯示，30年來，中國城鎮住宅存量從不到14億平增至267億平，統計局上個月公布的城鎮人均住房面積達到了39平米；住房套數從約3100萬套增至3.03億套，套戶比從0.8增至1.03。

住宅越蓋越多，人均住房面積越來越高，總套數也水漲船高。與此同時，資金往樓市裡湧入的更多。

從1986年到2018年，房地產開發投資已經超過了12萬億，是1986年的1200倍，年均增長24.8%。

經濟學家李迅雷指出，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米。

任何商品，都要遵守「供需失衡」、「過猶不及」的鐵律，房地產的擴張，為城鎮化做出了巨大貢獻，也極大改善了我們的居住條件，但房屋空置率、居民槓桿率走高也是不爭的事實。

毫無疑問，過去十年，房子是最「賺錢」，增值最快的「投機品」，那麼，未來10年，究竟應該「持房」還是「持幣」？

我們從以下幾個方面逐個展開分析。

第一，勞動力人口的增速、家庭結構的變化。

樓市是依靠年輕人才能推動的市場，「高樓森林」為什麼能夠形成？歸根結底，是因為大量的年輕人從農村湧入到城市，從婚房到學區房，從剛需房到改善房，不斷釋放的置業需求，才讓這片森林不斷擴張。

然而，勞動力人口的減少，卻是我們無法忽視的問題。

在2013年，我國勞動力人口（15-64歲）達到了10.06億的頂峰，隨後五年當中，以年均200萬人的速度在減少，當然，即便再過十年，勞動力人口依然可以維持9億人以上的規模，但是，45歲以上的勞動力將成為常態。

更重要的，是很多人家庭結構的演變。

馬雲在今年5月份的一場演講中說道：「如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人」。

房子繼承的越來越多，養老的壓力卻有增無減，事實上，8個老人，意味著「八四二一」家庭結構的逐步形成，夫妻雙方的父母、祖父母，都是獨生子女難以承受之重。

這樣的情況下，房子再多又有何用？能不能隨時變現？能不能為年邁的老人提供陪護？這些問題遠遠比買房更加現實。

第二，貨幣流通、LPR機制落地後的變化。

在前段時間舉行的博鰲房地產論壇上，東方證券經濟學家邵宇的話很有意思：這麼多年，我們賺錢的方式無非就是三種，掙經濟增長的錢、掙貨幣供應的錢，實在不行還可以掙隔壁老王的錢。

邵宇稱，房地產的優勢在於把經濟增長的錢掙了，把流動性的錢也掙了，還把隔壁老王的錢掙了，所以是一種風口自然積累的表現。據他統計，中國現在的房地產總市值65萬億美金，相當於450萬億人民幣。

專家說的很直白，買房，掙的就是貨幣供應的錢、貨幣流動性的錢。

數據顯示，從2007年到2017年，M2（流通中貨幣）的均值增速為15%，同期房價上漲的幅度也趨近於這個速度，也就是說，人們把房產當成了金融投機品，而不是用來居住的消費品。

但是，未來10年，房地產有個非常重要的前提：LPR機制落地了。

在8月末，央行發布新規，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。定價基準轉換後，首套房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上lpr為4.85%）；二套房利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按最新5年期lPR為5.45%）。

表面上看，最大的變化是取消了利率的「折扣」，以後房貸打折將成為歷史，長期來看，這意味著實體經濟融資成本將會持續走低，房地產資金面的管控有增無減。

說白了，未來10年的貨幣，重點傾斜領域是製造業、實體、新經濟、基建、工程機械、建材，房企和購房者想利用低利率的環境撬動高槓桿，可以趁早放棄了。

第三，城市、區域之間的分化。

我們必須要承認一個事實：房價普漲普跌的時代已經結束了，未來的樓市，必然是「白菜價」和「黃金價」共存的市場，不能一概而論。

澎湃新聞此前報道稱，2018年人口凈流入量排名前三的地方分別是，廣東(84萬人)、浙江(49萬人)、安徽(28萬人)，均為南方地區。

換言之，粵浙皖三個省份，去年流入了超過150萬的人口，僅一個廣東，就足以令其他地區汗顏。與之對應的，是北方人口大省的無奈，山東、河南分別凈流出20萬人和7萬人，豫魯兩地流出近30萬人。

這說明了一個結論：人口流向，正在帶動城市群逐步分化，而且速度變得越來越快。

經濟學家任澤平以北京為例，從2009-2018年，新房均價從1.4萬元/平上漲至5.5萬元/平，上漲3.9倍，高於M2漲幅的3倍，遠高於全國均價漲幅的1.9倍。

靠近中心的外圍地區受益於城市規劃利好、產業發展和人口流入、公共資源和交通趨於完善、住房質量較高，相關住房漲幅最大。

因此，未來10年，人口、地段、區位、資源占優的城市，「持房」是必選項，對於其他絕大部分只流出人口，工作機會不充分的城市而言，「持幣」是更好的選擇。

有專家用「4個字」的定論，來概括這種趨勢：勢不可擋。

經濟學家李迅雷此前在《分化：已經勢不可擋》一文中指出：今後，城市之間的繁榮與衰落將並存，珠三角與長三角的經濟總量份額會不斷上升，最終超過全國經濟總量的一半將是必然趨勢。

李迅雷認為，過去中國人口的流向是從西到東，如今已經呈現「從北向南」的流向，過去人口的分布比較分散，今後會越來越集中。

對購房者而言，內行人的概括，對我們「持房」還是「持幣」有很大的參考意義。

正如上文所說，當一個家庭的養老壓力在未來十年成為一座「大山」時，房子又能給我們帶來什麼實質性的幫助？當你所在的城市，連一個年輕人高薪的工作都無法提供，再多的房子又有什麼意義呢？