今天看到一篇文章，講了一個觸動人心的故事。

36歲的小陳，人近中年，被單位解聘，在體制內待久了，一無所長，恰逢女兒出生、房租水電開支、老婆工作被裁，還好平時有做飯的愛好，他干起了深夜外賣，勉力支撐一個家。

故事很俗套，卻直擊每一個大都市「蟻族」的內心，最讓我印象深刻的一段描寫，是他與房子屢次擦肩而過的故事。

2006年時，他做房產中介，想到了房價會漲，但是家裡沒積蓄，手裡沒存款，不敢買。

2009年，成都房價起飛，「約父母去看過房，幾乎要確定了，最後還是沒買」，因為要賣掉父母的養老房，還是不敢。

2013年，房東一套164平的房子賣88萬，小陳依然嫌貴，不久，那套房賣了105萬，半年後漲到了130多萬。到了2019年，小陳已經斷了在成都安家的念頭。

過去十多年，相信絕大部分人都擁有過類似的經歷。

不管是誰，只要有膽量，敢加槓桿，敢借錢，敢負債，買房就會成為一件「躺著賺錢」的事，小陳沒有做到，於是他只能選擇在單位做合同工，辭職、被裁、做外賣、在大都市裡苦苦支撐。

然而，2019已經過去大半，現在去買房，還能否延續曾經的套路？到底是「躺著賺錢」還是「賠本買賣」？

筆者認為，後者可能性更大，有以下三方面的原因。

第一，LPR與房貸利率掛鉤，農地入市，樓市大「變局」已至。

在8月25日，發布了房貸利率調整的公告，自10月8日起，房產按揭貸款利率機制，從過往的「基準利率乘以上下浮比例」，改為「LPR+加點」，按揭利率的「錨」，不再是基準利率，而是LPR。

什麼叫LPR？

簡單點說，是利率的報價機制，每個月都會發布一次，房貸利率目前參照的是5年期LPR（4.85%），至於各地上浮多少，要看不同情況而定。

對於絕大部分城市來說，如今的房貸利率，不管是參考基準利率還是LPR，都極大的抑制了非理性的投機情緒。

與此同時，土地管理法、城市房地產管理法近日得到修改，從土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等三方面進行了制度完善。

其中，最大亮點是掃清了農村集體經營性建設用地入市的障礙，這一期盼已久的土地市場舉措終於取得突破。

說白了，以前農地是不能進入土地市場的，由此造成了很「矛盾」的現象：農民在城市裡打工，家裡的宅基地卻在荒廢，城市裡一房難求，想增加供地又不能從農地入手。

農地入市一旦放開，未來長時間內，肯定會增加房地產市場的供應體量，庫存緊缺的城市可以多供地，房子難賣的城市可以少供地，從土地市場這個源頭來調節房價。

這兩個消息，一個與房貸利率有關，跟LPR掛鉤後，也就意味著資金更多的向實體經濟、剛需族傾斜，農地入市後，租賃房、保障房的體量會顯著擴大，這兩件事，都改變了樓市的大局。

第二，靠買房掙快錢的「躺賺」模式已經過時。

過去十年，很多城市的房價翻了一倍都不止，即使僅按照一倍計算，年化收益也有7%，如果租金收益率按照3%估算的話，整體也能夠支撐10%的利率水平。而享受房價漲了幾倍的購房者，能夠承受的資金成本可以更高。

舉個例子，我國1年期房地產信託產品預期收益率基本都維持在8%以上，開發商顯然能夠承受8%的資金成本，說明蓋房子的收益要遠比8%高的多。

對購房者來說也是如此，不管是借錢、貸款、消費貸、六個錢包，資本成本不管有多高，都能夠通過房價上漲的巨大差價回本，轉手就能賺錢，比做生意、上班強得多，這就叫「躺賺」。

然而，這種賺錢方式必須要建立在房價持續上漲的基礎上，一旦樓市進入「穩中有降」的格局中，房價不漲，對房產持有者來說與下跌無異，「虧錢」將是必然。

舉個例子，假如一個城市的房價未來5年維持在1.3萬-1.5萬之間，房貸利率維持上浮20%的水平（首套房），加上房屋裝修、折舊、物業費、水電費、初期還貸巨大的利息支出，房價只要不漲到兩萬以上的水平，那買房就是「賠本買賣」。

第三，租售比創新低，房價收入比創新高，樓市的估值「很貴」。

以上海為例，2007年浦東房價大約1.5萬元/平米，60平米的房子出租，月租金不到3000元，摺合租金回報率大約3.5%。

到了現在，同樣的小區已經漲到了8萬元/平米，同樣還是60平米的房子，月租金漲到了6000元，租金回報率大約是1.5%，創出十年以來的新低。

這說明什麼問題？即便在最發達、人口流入最充分、資源最稠密的一線大都市，房租漲幅也遠遠跟不上房價的漲幅，更不說廣大的二線以下城市了。

數據顯示，當前我國絕大部分城市房價收入比都在15倍以上，而國際上主要經濟體一般都在10倍以內，也就是說，一對夫妻不吃不喝15年才能買得起房，如果加上吃穿用度，可能需要30年。

綜合租售比和房價收入比這兩個數據，不難發現，相比過去十年，樓市目前的「估值」已經很貴，說白一點，房子固然好，但不值這麼多錢，好比買入了一件價格高估的商品，未來不賠錢已經值得慶幸，更不用奢望「躺賺」這件事了。

針對這個問題，經濟學家李迅雷用「4字」道破了未來的趨勢：零和遊戲。

9月7日，中泰證券經濟學家李迅雷發文指出，一個本身價值100元的商品，甲如果能夠以150元的價格賣給乙，那甲就相當於賺了乙50塊錢；如果乙再以210塊錢賣給丙，那麼乙相當於賺了丙60塊錢。

如果這個時候商品的價格又回到了100元，那麼丙相當於就損失了110元，而甲和乙賺的錢的總和恰好也是110元。

所以，李迅雷指出，純粹賺資本利得的錢，就是個「零和遊戲」，前人賺的是後來人的錢，而一旦價格向基本面回落，最後一個持有資產的人就要承擔全部的損失，損失的金額就是前人們獲得的收益。

內行人說得這「4字」，一語道破了房地產市場的規律，過去這些年，樓市「躺賺」的運行機制就是如此，先發者賺後來者的錢，「擊鼓傳花」的遊戲總有終結，誰來接最後一棒，誰就會成為那個做「賠本買賣」的人。