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提問：房姐，推薦下上海純投資的小戶型樓盤吧！上海戶口第一張房票已用，浦東金橋，一室一廳，靠近幾個地鐵站，最近的步行7分鐘，旁邊有個商場跟私立專科醫院，目前在租，想再在上海投資一套小戶型，首付壓力大，希望總價200萬左右，然後可以以租養貸，麻煩房姐推薦，謝謝！

回答：200萬其實不建議在上海買，總價太小了，就會離市中心太遠，反而選不到好籌碼。

上海買房，最好300萬起，想辦法加點預算，否則買個高不成低不就的，不如去二線城市買。一線城市的低總價上車盤，值不值得買？

1，一線城市，以深圳為例，不要碰低總價的上車盤，雖說要在一線城市置業，但是低總價的房子有明顯不足

2，深圳：200萬以內的房子，特點如下：一、老房齡，步梯，一層二三十戶類宿舍老產品，讓人深感大城市，居不易。二、面積小，老舊社區，剛需地段，租客聚集，無學區，遠離就業中心，有通勤無居住，有居住無通勤。

3，買這種房子很不值得，浪費了資格，而且接盤俠很少，接盤俠也要考慮兩個問題：首套名額被浪費；居住環境差，通勤時間長，買不如租的感覺太過強烈。只適合大齡准剛需，以後將面臨溢價低，跑不贏大盤。

4，同樣的總價，可以去二線城市買一套三房，漲幅會高一些，而且流動性強

5，200萬總價以內，從投資角度考慮，可以放棄所有一線城市，浪費購房資格，接盤俠購買力薄弱，很難有漲幅

6，對於上海，250萬總價以內，需要警惕，上海的主力客戶更加純粹，更偏向剛改

實在要買，可以關注星球內推薦的上車板塊。

提問：房姐你好，再過一年就北京五年社保了，想問下北京共有產權房，經濟適用房，商住房可以考慮麼，預算有限，

回答：經適房>共有產權>商住房 經適房稅高，只適合全款抵押買入。 共有產權，槓桿和流動性非常弱，並非投資優選，僅適合自住。 商住不考慮，大家都等著解套呢

提問：新人首問，房姐你好，我在武漢有房票，老家西安，西安明年四月有房票，在西安有套住宅（價值170萬左右），貸款還剩40多萬（契稅剛交了，還沒有拿房本），手裡有30萬子彈，還有剛全款買的公寓一套，貸款買的商鋪一套，我覺得是不是應該這樣操作：方案一，先把住宅還清貸款，抵押做貸款，在西安和武漢各買一套，但是契稅剛交了，沒房本，不知能否做抵押。方案二，公寓抵押做貸款，在武漢或者西安買一套（但是公寓剛買，房子明年九月到手，是不是不能做抵押？）。方案三，用手裡的30萬子彈，加我的招行消費貸30萬，在西安或者武漢投資一套住宅。請問，1、這三種方案哪種更好？2、請分析西安和武漢哪個更適合投資？西安哪些小區投資更好

回答：你好，資產配置沒有問題，武漢和西安都是看好的城市。但是剛買的全款公寓，建議直接退掉。公寓說過很多次，沒有漲幅，二手稅費極高，流動性極差，基本是平進平出狀態，還會損失稅費和裝修。住宅是更好的投資產品。 公寓退掉之後，武漢和西安分別入手一套。 沒有房本不能做抵押。 西安謹慎看好，城市地理位置非常好，西北重鎮，全省單核城市，理應得到大發展。但是市場經濟氛圍和產業結構還不合理，房價漲過一波，目前熄火中，近2年不會有太大起色。西安推薦大明宮，昆明路西延線，紡織城板塊，逢筍入。 武漢和西安相比，動力更強。

提問：房姐你好，看了你的文章深受啟發，現在手裡有60萬想在濟南買房，有首套房票，您對地段或者什麼的有什麼需要提醒的嗎？

回答：濟南推薦2萬的CBD，成長性和市南一樣，但是單價又比市南低30-50% 到年底，看好工業北2好點地鐵沿線，或者經十東路地鐵延長線限價新房。 2020-2021年地鐵加CBD組網，金融及大國企人口導入，會有一波機會 低價區關注雪山和工業北的一手限價盤。

提問：房姐，我和老公兩家在深圳南山有4套，在其他二線城市零星有3套。但是南山的房子全部自住，沒有出租或空置。我和老公現在住在華僑城西組團老房子（靠世界之窗地鐵站600米）兩房高層無電梯，70+平米。想要再買一套改善型。目前手裡150，年稅後兩人加起來可能70多。可以找父母借個200-300。上班在蛇口和登良。請問您建議我們買哪裡的改善？（很看重品質和車位，學位可以用南山的） 1. 潤恆尚園 96平米 4房 加稅費700 2. 深業新岸線 80+平米 2房 加稅費700 3. 西城上築 102平米 3房 加稅費840 4. 新房：碧桂園前海薈（創客居）199平米 4房 890

回答：你好，這幾個盤裡自住新岸線和西城是更推薦的盤。 碧桂園位置不錯，但是盤小，寶安大道會吵。 潤恆是西鄉北的標杆盤，整個西鄉北最大的問題在軌道交通。有回遷房，周邊農民房多，無商業配套。 從投資角度看，第二梯度投資價值更大的是西城，鴻榮源尚都，幸福海岸和新岸線。年底建議再淘淘筍。

提問：姐姐晚上好，寶中具體哪些樓盤適合純投資，兼顧租金和漲幅。望指導

回答：萬象新天 大花園、近地鐵、高贈送、樓齡新、小三房 缺點是單價高、每天早上地鐵口排隊500-2000米不等； 富通v都會 高贈送、單價低、樓齡新、近地鐵、大三房 缺點是花園小； 富通城一期 大花園、戶型好 缺點是地鐵遠 幸福珺灣 樓齡新、近地鐵、大花園 缺點是贈送少、梯戶比低 聖拿威 樓齡新、近地鐵、大花園 缺點是沒贈送、單價高 西城雅築 樓齡新、高贈送、地鐵近、近寶中 缺點是單價高、花園小 這幾個小區具備的優勢有: 1.都能做到7.5成左右的槓桿； 2.租金都不錯。 3.流通性都還不錯

提問：房姐，請教一下，鳳崗大運城邦和名流印象的房子單價多少值得入手？據說深圳地鐵10號線會在大運城邦有一站，消息靠譜嗎？

回答：10號線東莞延長線落地周期很長，從深圳到東莞通勤時間最長一個小時，外延出去的土地不算稀缺，可以投資的標的越多，漲幅越慢。 東莞的房子跑不贏深圳大盤。 如果有能開發深圳房票，建議優先入手深圳。東莞雖然是環深城市中最適合投資的，你看到的是你的機會，但更重要的是市場的機會和未來更有購買力的人他們的選擇。 鳳崗現在是一些買不起深圳的本地人和小老闆在買，城市化程度和前景是有限的。只能優中選優。

提問：新人提問:廣電蘭亭都薈小戶型值得入嗎，自住。

回答：你好，都薈自住可入 鍾家村次新小戶型樓盤屈指可數，都薈還算不錯，缺點是交通不方便，距離地鐵站遠，如果生活半徑在附近，年底可以淘淘筍。

提問：房姐，請問想買漢陽的學區房（小學、初中），二房或小三房，有沒有好的推薦？最好二手房

回答：漢陽最好的小學有三個，鍾家村 西大街和玫瑰苑。 鍾家村和玫瑰園本校的附近沒有二手新房，西大街的世茂錦繡長江能上。 新盤學區最好的是遠洋，也是漢陽的CEO盤。 玫瑰園南區分校還可以，南國明珠的對口保利香頌那個現在還只能確定是教育用地，可能修小學，教育質量不確定。 如果你只追求這個級別的學校，招商公園1872和新城璟棠是都可以考慮的。

提問：房姐你好 現狀：家裡沌口有套自住，父母名下外地戶口。年紀大不能JLD了。本人武漢戶口，準備在武漢買套房。在看世貿1-5期，有套算下所有費用單價2.45，江和城市景色不錯。金茂府龍湖，蘭亭大境，綠城金地都看了看。金茂府只開後面的樓。綠城在國博旁，品質感覺不錯但是單件不低。請問在將來自住和投資兩個不同的方向怎麼選，或者投資的話有什麼推薦？

回答：房子既是生活資料，又是生產資料。 對剛需、改善來說，房子生活資料屬性強一些。 對投資、投機來說，房子生產資料屬性強一些。 生活資料講究居住、學區、便利性。 生產資料講究增值、保值、流通性。 買房之前，就要想清楚你是買生活資料，還是買生產資料，一定要分主次，排先後，因為兩者的選擇標準不同，很難一碗水端平。 魚和熊掌不可兼得，柑蔗沒有兩頭甜。不是東風壓倒西風，就是西風壓倒東風。說生活、生產兩不誤，就跟說工作、生活能分開一樣，難啊！ 自住買世貿看江戶型，有江景資源，未來保值能力強。 純投資只買四新單價1.5以內的盤。 建議先把自住解決了再考慮投資，沌口房子如果未來升值潛力一般，可以考慮出手裂變2套低價盤。

提問：房姐您好，對長沙公寓、商住房、寫字樓可以落戶，你怎麼看？

回答：長沙公寓，一收割就是一輩子 長沙公寓價格比住宅高，庫存量非常大，長沙zf未來幫助去庫存想出了這招。 公寓雖然可以落戶，但是落戶後沒辦法上學，未來沒有接盤俠，沒有漲幅的房子，真的變成了不動產。

提問：新人首問: 房姐好，坐標武漢！武鍋老房子拆遷，多要了個就地還建的指標99平，武鍋時代花園小區，就是年底交房需要付全款100萬，還不能貸款，手裡錢不夠。方案1，直接把指標出手，有人收購大概2萬一平；方案2，把手上的金地藝境再抵押出去借商貸，就是要還3年左右商業貸款，負擔比較重，想聽聽你的建議。還有就是聽說還建的房子2年內不能辦證，是空著等能辦證了賣出去好還是裝修租出去呢，這間房自己不去住。萬分感謝！

回答：全款占資金，還建房未來漲幅不如商品房。 沒有槓桿的產品不喜歡。 收購價是2萬，你自己單賣可以賣到2.2左右 指標出手後，用200萬再入手2-3套1W+的低價潛力盤，未來漲幅更可觀

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