現在的房地產市場，之所以能成長為年成交金額15萬億元，銷售面積達17億平米，與一個詞有密不可分的關係：勞動力。

按國際流行的標準劃分，我們把15-64歲人口，看做是勞動力人口，這部分人群的數量，在2013年達到10.06億的最高點，隨後開始出現回落。

2013年有什麼特殊的地方呢？經濟學家姜超此前指出，從城鎮每千人新開工套數這個指標來看，我們的房地產巔峰期早在2013年就已經過去。

無獨有偶，城市化學者任榮榮在第十六屆（2019）藍籌地產年會評審會上指出，房地產行業在2013年的時候基本上已經到頂了。

看起來有點巧合：勞動力人口的尖峰時段，正是房地產行業最輝煌的巔峰。

深究起來，一點也不奇怪，青壯年人口帶來的需求，既有婚房，又有學區房，還有改善房、高端房，涵蓋了目前房地產市場的絕大部分形態，從中心城區的老破小，到遠郊的低密度洋房，數量龐大的房子，都得靠年輕人、中年人來貢獻。

所以，我們把勞動力稱之為房地產市場的「核心動力」，一點沒錯。

其中，堪稱數目巨大的進城農民工，這部分勞動力，對樓市更是起到了「發動機」一樣的作用。

研究顯示，在2000-2010年間，我國人口遷徙總體方向是從西往東流動，這與東部的房價漲幅高於中西部是一致的。

數據顯示，京滬深的常住人口在2000-2010年增速，分別是京津冀地區、長三角地區和珠三角地區最大的，同時，房價漲幅也位居前三。

2011年之後，新增農民工數量出現了回落，與之相隨的是，房地產開發投資增速也從2010年33%的峰值開始回落，2015年房地產開發投資增速只有1%。

這樣看來答案就很明顯了，農民工源源不斷的進程落戶，才是催動房價上漲的重要力量，也是樓市最大的「盼頭」。

但是，勞動力、年輕人、農民工，對樓市來說，仿佛是一把「雙刃劍」，既推動了市場體量猛增，也讓房地產市場「吃撐了」。

打個比方，拿「吃飯」和「買房」來說，人一天3頓飯，飯量是固定的，天天都要吃這麼多，既不能飲食過量，也不能食不果腹。

樓市也是如此，供給和需求必須均衡，才能維持健康的發展結構，過去這麼多年，很多人為了買房，開始「暴飲暴食」，越來越多的勞動力，只往房地產、樓盤、建築工地上跑，同時遠離工資微薄的農業、製造業，顯然把房地產的未來都「吃撐了」。

有「中國首善」之稱的曹德旺，就對這種現象很「看不慣」，他在9月15日接受了新京報的專訪，提到了關於房地產行業的看法。

第一，曹德旺認為，房地產相關行業、網際網路金融及一些服務業如今吸收了大量的年輕就業群體，人工費用也隨之水漲船高。

這也抬高了製造業的成本。現在建築工地勞工一天的工資四五百元，一個月按照30天計算，工資就是15000元，現在有大量的勞工流向了房地產行業，假如工廠的工資和房企的工資一樣，那製造業幾乎無利可圖。

第二，他覺得，如果房地產的問題不解決，還是蓋那麼多的房子，所有銀行的資金、勞工資源等所有的資源都會流向房地產。我建議，削減不應該的、虛假的投資，不搞那麼多的房地產，大批的勞動力就剩下來了。

第三，他不無感性的提到：「以前我還是小孩子的時候，走出家門就能聽到蛙叫蟬鳴，春天的季節很舒服，但現在看不到這些了。現在走出家門就是密密麻麻的房子，我認為是我們這些貪得無厭的人造成的」。

不得不說，曹德旺對房地產的看法，著實點到了目前樓市的「痛處」，假如這種趨勢延續下去，會影響未來10年樓市的走向。

一方面，老齡化加速的時代，湧入房地產的勞動力數量越多，其他行業的年輕人就越少。

經濟學家任澤平之前在報告中提到，育齡婦女規模已見頂下滑，2030年20-35歲主力育齡婦女規模將比2018年減少29%，其中25-30歲生育高峰期婦女將減少41%；出生人口即將大幅下滑，預計2030年將降至1100多萬、較2018年減少26%。

因此，任澤平認為，十年之後，新生兒會下降到1100多萬的水平，對比2018年的1523萬人，足足下降了423萬人。

出生人口減少，勞動力增速必然下降，當絕大部分人都從事跟房地產有關的工作，自己的生活、財富、工作機會、社會地位、教育全都被房子所「捆綁」，一旦房價出現下行，對高槓桿買房的人群來說，結果不言而喻。

更重要的是，工廠、實體店、小業主，這些實體經濟的「有生力量」，會面臨難招人、招不到人的尷尬。

另一方面，房地產行業吸納了大量勞動力，會造成空置率上升、養老負擔加重。

道理很簡單，現在每年房產成交面積大概是17億平米，按100平米一套房來計算，一年就賣出去了1700萬套房子，如果大量勞工依然湧入樓市，年輕人的需求卻越來越少，最終就是「房子比人多」。

馬雲在今年5月份的一場演講中說道：「如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人」。

這似乎揭示了未來10年房價的趨勢，老人越多的城市，房子也會越多，養老的負擔，將成為比買房更重要的問題。

舉個例子，2018年，人口凈流入量排名前三的地方分別是，廣東(84萬人)、浙江(49萬人)、安徽(28萬人)，均為南方地區。

換言之，粵浙皖三個省份，去年流入了超過150萬的人口，僅一個廣東，就足以令其他地區汗顏。與之對應的，是北方人口大省的無奈，山東、河南分別凈流出20萬人和7萬人，豫魯兩地流出近30萬人。

這說明人口流向正在帶動城市群逐步分化，而且速度變得越來越快。

可以預見的是，那些荒無人煙、遍布農田的城郊，那些人口流出、工作稀少的小城，那些因高鐵、輕軌過境，房價水漲船高的城鄉結合部，那些大城市邊緣的鄉鎮，未來的房子會越來越多，樓市「吃撐」也在所難免。