漲價理由？當然是土拍啊！
1
今年以來，逢土拍就會有大批樓盤炒作漲價。
哪怕要拍的地離自己有十幾公里，也總能和自己扯上點關係，五百一千的往上抬價。
事實上到底漲沒漲？可能只有開發商和真的買了房的人才知道（非常歡迎知道內情的你到文末留言告訴我們價格真相
）。
2
今天是8月14日，距離9月4日的土拍還有20天，朋友圈已經炒作了兩輪漲價了。
第一輪是土拍信息剛剛發布：梁溪XDG-2019-25號地塊起始樓面積14236元/㎡！最高限價18000元/㎡！
朋友圈的各位房產銷售隨即開始造勢：「梁溪區終於要拍地啦，未來房價分分鐘破3萬+，還可能3.5萬+，梁溪終於要逆襲啦！」
然後話鋒一轉：「我們樓盤的房價還不到2萬（或者才過2萬），窪地啊，抄底啊，趕緊來買啊！」
作為梁溪土著的我，當然希望梁溪未來房價可以一片輝煌，但各位能清醒點不？
去，看下這塊地的容積率，看下限高，推理一下未來可能的產品類型，就知道為什麼是這個起拍價了。
不過，說歸那麼說，我也希望梁溪這塊地能拍出個漂亮的價格。
前面說了，我是梁溪土著，我自己的房子也在梁溪，我即將想賣掉的房子就在這塊地不遠處。
靠土拍提振一下樑溪房市的信心，說不定我的二手房真的可以賣到更多的錢，所以，一起期待梁溪的逆襲吧！
3
前兩天朋友圈又開始了第二輪的土拍炒作。這次的炒作焦點是梅村。
梅村新洲路和錫義路交叉口東北側掛出的這塊地，起始樓麵價8878元/㎡。
這個價格說高也不高。畢竟碩放的最新地價已經7669元/平了，鴻山也已經7239元/平了，新吳鄉鎮的房價起飛就差一個梅村了！
業內預測，這塊地的價格很可能會破萬，因為同區域最貴的新房都要近2萬了，地價太低的話實在對不起梅村現在的開發商。
但就這個地價看，實際運作起來可能也挺棘手。
目前梅村主要在售的樓盤有吳樾東方、路勁梅都府，限價盤上品花園還在等待開盤時機。
其中，路勁梅都府在售的96、137平樓洋房，帶裝修均價約19000元/平起；
吳樾東方在售的高層均價約15800-16000元/平；即將加推的毛坯洋房價格預計17000元/平；
上品花園因為限價，預計12000-13000元/平，但目前還沒開盤也沒法確認。
然而據可靠消息，這些樓盤裡高價房的去化比較一般。
是梅村人沒有購買力嗎？我認為不是。
甚至，梅村人買好房的需求還挺旺盛的。因為三天兩頭會有人來找我，或者在我們後台問：梅村XXX樓盤的房子值得買嗎？
但目前在售的樓盤到底能不能滿足他們對改善房的要求，我認為是要打個問號的。
我挺好奇的一個問題是：梅村總共就沒幾個樓盤可選、且樓盤間層差還挺大的情況下，買房人為啥那麼糾結？
他們糾結到底買哪個好；會不會買貴；會不會因為是鄉鎮盤，開發質量比不過市區盤……
這種情況下，梅村土拍到底能給在售帶來多少漲價空間，當地人能否買地價漲這個帳，買房人更關心價格還是更看重產品本身，我認為都有待商榷。
起碼從目前的行情看，梅村這個地價，有點打腫臉充胖子的感覺。
4
回到本文的標題，我為什麼說無錫90%的樓盤年內都會漲價？
因為現在的價格不是靠市場撐起來的，是靠氣勢撐起來的。
翻譯成人話就是：全靠吹。
舉個例子吧。
前兩天和幾個置業顧問閒聊，問他們：
為什麼XXX盤（出於不可描述的原因，此處只能用XXX表示，歡迎競猜~）位置那麼差，居然有底氣賣23000元/平？比之前一批房子的價格貴了不少啊？！而且看起來還賣的很火？
置業顧問A：誰說他們賣得火了？看都人多而已，都是中介幫忙造勢的！
置業顧問B：他們無錫所有樓盤裡，這個盤是賣得最差的，價格定的有問題！
置業顧問C：據說他們馬上要聯合另一個樓盤搞個牛逼點的學校，以後要奔2.8萬的！
嘖嘖嘖，那看來現在賣23000還是窪地咯？
5
嚴格來說，無錫目前只有三類樓盤：剛需房、改善房、學區房。
而真正具備漲價條件的，我認為只有改善房。
我總說，剛需房漲價的，這個樓盤可能心裡沒點X數；
改善房漲價，有些還是有底氣的；
學區房漲價，我只想呵呵。
說句會被罵死的話：尤其是單單只靠學區做賣點的樓盤，基本可以不用考慮。
原因有二：一是這樣的房子價格已經被嚴重透支，未來不存在太多套利空間；
其二，除了教育局已經發文確認了是某個學區的，其他自說自話有學區規劃的，可信度都是存疑的。當然，如果你是剛需，你也可以賭一把。就算未來沒了好學區，起碼還能住。
如果你是投資，我建議你還是老老實實買那些學區已經明確確定的房子，不管是新房還是二手房，都可以。
6
那還有10%的樓盤呢？不漲嗎？能買嗎？
人家也想漲，但是真的漲不動啊。
漲不動的房子，從另一個角度看，可能真沒什麼支撐他漲價的利好：
比如地段真的很偏很荒，連土拍也造不了勢的那種；或者小區裡面也沒啥亮點，戶型設計的很一般，周圍還有太多競品樓盤跟你搶客戶……漲？能穩住就不錯了。
能買嗎？自住可以，想著兼投資的話就算了。