我研究了無錫1500套房，發現了二手房賣不動的3個關鍵！

文/吳婷婷

這幾天無錫二手房成交還挺火，尤其是昨天，達到了3月1日中介復工以來的峰值：271套！

（數據來源：e房網）

不過，這個成交量，和無錫二手房每日新增的掛牌量比，就有點小巫見大巫了

（數據來源：諸葛找房。這還只是早上9點50的數據，晚上一天下來的數據我就不拿出來嚇唬大家了）

和二手房近5萬套的庫存量比，每天200多套的成交量更是杯水車薪了

為什麼會有那麼多房子剩下呢？是價格不夠低？還是房子有問題？

今天我研究了無錫1500多套房的成交數據，發現了二手房賣不動的三個關鍵！

大房子求別人買，小房子看臉色買

大房子總價高、對應的首付也高，而很多人又有著「這套這是過渡、之後還要再換房」的想法，所以第一套房不求大、夠用就行，總價不要高，越便宜越好。

反映到二手房上，就是大房子得求人買，小房子得看房東樂意賣給誰。

從數據上看也論證了這一點。我從鏈家網上看到，去年11月1日到今年3月26日成交的1500套二手房，成交周期小於7天的，85%以上都是小戶型。

我們來看下抽樣數據。下面這張是掛牌1天就成交的房源信息表

這43套掛牌1天就成交的房子裡，勉強進局的幾套110平以上的中大戶型，基本上都是靠低於同期市場成交價才成交的。

比如首創雋府132.6平的四房，16214元/平成交的，同時間成交的小戶型單價在16900-17600元之間。

天竺東苑118平的三房，11610元/平成交的，同期其他小戶型的價格都在13000元/平以上。

就算是熱門的學區房也受大面積所困。

來看看成交周期大於300天的房源信息

就說那套曹張新村78平的兩房，掛牌133萬，賣了311天，最終128萬成交，比同期小戶型的成交價低了2000-3000元/平。開句玩笑，這一年的時間，把錢放銀行定期也可以把差價賺回來了

如果你手裡也有110平以上的中大戶型二手房（老新村65平以上），掛牌超過3個月都沒賣出去的，看完本文後第一件事，先把掛牌價降到同小區小戶型的9折再說。

二手房首付太高，同樣的首付情願買新房

大部分人買房的首付卡在60-80萬。按首付最低三成算，可以買200-266萬的新房，按100平算，就可以買單價在20000-26600元的房子。

如果買二手房，同樣是80萬，只能買總價在160萬左右、房齡在2000年之後的房子。按100平算，只能買單價在16000左右的房子。

單價2-2.66萬，和單價1.6萬，在無錫的房價梯隊里，就是一個梁溪、一個洛社的差別。

相比，眼下無錫的新房價格就占了絕對優勢。

年後復工到現在，不少中介經紀人跟我透露，自己3月的業績就靠新房撐了，「二手房，報價太高，沒戲！」

就算是學區房，市區老破房源也在面臨前所未有的危機，尤其是老破大，很可能掛。

「總價太高是最大的問題，沒有性價比。「

「差不多的總價，客戶肯定更願意選經開區的次新房了，房齡新、環境好、貸款也好批，學校麼，說起來都是錫師的集團或分校，以後教育資源均衡了，能有多大差別？」

利率太高了，付得起首付卻還不起月供

高到什麼程度呢？

這是全國平均利率水平

這是我們最新的利率

我們5.9% VS 全國平均5.52%

前幾天一個朋友來找我推薦南長區100平左右的次新二手房，她有80萬首付+4000元的月供能力，最多還能貸25年。

我表示無能為力。

80萬的首付，挺足天，可以買170萬的次新房（且不說南長有沒有這個價位的房源，哎，事實上沒有，主城區範圍內都沒有這個價位的次新房），但這意味著之後每個月要還7425元的月供。

她全家每月的餘糧加起來都沒有7425……

無奈，她打算回宜興官林買新房了，「反正早晚要回去」。

這就是無錫二手房目前尷尬的現狀：

• 房東膨脹，覺得自己的房子應該賣的和新房差不多貴；
• 首付太高，高到比新房還高，然後中介費、稅費等一大堆的費用要付；
• 利率太高，貸的越多覺得自己虧的越多，關鍵還是工資跟不上。

你們說，怎麼破局？