文/田大叔
3月31日的土拍已過去數日，但土拍後遺留的話題熱度依舊未減，「后土拍時代」留給業內和購房者一個很沉重的話題，房價是否會迎來新的「拐點」？
我的個人觀點是，在堅持「住房不炒」的主基調下，無錫房價會迎來「二次補漲」，受政策及限價影響，房價漲幅或相對有限，頂多貼著備案價賣。
這個判斷僅限無錫對樓市現有的調控政策下，我們忽略了外部環境對樓市及房價的影響。
當前外部環境十分複雜，尤其是在疫情影響下，各國經濟陷入衰退，全球央行「大放水」，貨幣超發，引發經濟通脹，錢不值錢，房子作為抗通脹的產品，可能會引發房價新一輪上漲。
中國百城近幾年房價走勢
今天我們不討論悲觀的國際市場，主要對「后土拍時代」給市場帶來的影響展開討論，本次討論的區域僅限梁溪區。
3月31日的土拍，梁溪區有兩幅地塊參與競拍，其競拍結果大家已經知曉，我再稍微重複一下：
太湖澱粉廠地塊被陽光城以12548元/平的樓麵價競得，成交總價11.632億元，溢價18.31%；慶豐B地塊被中梁以13324元/平的樓麵價競得，成交總價6.138億元，溢價20.87%。
這兩幅地塊的競拍過程持久漫長、競爭激烈，說明開發商對梁溪區土地價值的認可，凸顯了梁溪區房地產市場的價值空間還很大。
截止目前為止，梁溪區共誕生10幅萬元地塊，高價地塊遍布全域，甚至有些地塊樓麵價幾乎要追平房價，給未來房價提供很大上漲空間。
梁溪區10幅萬元地
我們來追溯下三區（北塘區、崇安區、南長區）合併為梁溪區後的土拍史。
2016年是梁溪區土拍元年，這一年梁溪區成功出讓10幅地塊，其中融創、融僑、富力、恆大、中洲表現搶眼，各在梁溪區斬獲一幅高價地，除融創外，融僑、富力、恆大、中洲斬獲地塊樓麵價都突破萬元。
值得注意的是，融僑是首個在梁溪區拿地樓麵價突破萬元的房企，其溢價率達到269.23%，最終樓麵價僅次於2019年南昌同創基業＆藍城聯合競得的太湖廣場E地塊，太湖廣場E地塊成為錫城首個觸頂競自持地塊，觸頂樓麵價18000.17元/㎡。
梁溪區太湖廣場北E地塊航拍圖
2017年，受調控政策的影響，開發商拿地意向出現衰退，梁溪區僅成功出讓9幅地塊，且樓麵價和溢價率都不高。
2018年，房地產市場重拾信心，開發商拿地再次出現激進苗頭。這一年，梁溪區就成功出讓13幅地塊，其中華發、萬科、綠地香港、華僑城、世茂、貴州大興等均在梁溪區斬獲優質地塊。
值得注意的是，華發、華僑城、貴州大興首次進駐無錫，其中華僑城帶著一種全新經營理念和城市運營能力改變梁溪區乃至無錫，這是後話暫且不表。
深圳華僑城
2019年，梁溪區土地出讓有所放緩，所出讓地塊都安排在下半年，下半年對開發商拿地很不友好，沒有充沛的資金考慮優質的地塊，所以在拿地上有點畏首畏尾。
我統計了下，2019年梁溪區共出讓7幅地塊，除太湖廣場E地塊表現搶眼外，其餘6幅地塊表現平平。
前面說過，太湖廣場E地塊被南昌同創基業＆藍城聯合以總價3.16億元，自持面積450㎡拿下該地塊。而該地塊也成為錫城首個觸頂競自持地塊，觸頂樓麵價18000.17元/㎡。
以上就是梁溪區合併後的土拍簡史，從中我們可以看出梁溪區土地價值的不斷改變，也感受到開發商對梁溪區土地價值的認可，我們也似乎看到主城區王者貴族的榮歸。
既然有那麼多開發商選擇梁溪區，梁溪區必定有它的優勢所在。
如果無錫格局像一張攤開的棋譜，那麼梁溪便是那毫無爭議的天元。
2016年2月，無錫原崇安、南長、北塘3區合併成立梁溪區，時至今日3周年過去。合併後的梁溪區更有效的實現資源整合，版圖變大，拉開了大城市的格局。
無錫主城梁溪區
當時有業內稱：區域調整有利於政府統一協調管理，打破現在因為部分區劃不合理導致的各種城市管理的矛盾和衝突。
從地產層面講，整個無錫區域劃分更加合理，合併後的梁溪區市場容量相當，區域市場的可比度也更高了。
這次行政管理體制調整後，有利於市中心商業資源的整合抬升，合併後的新城區對於人口的吸附能力更強。
再有，歷史人文的積澱主要還是集中於三大老城區，這對無錫整體城市的規劃有促進作用，也更有利於奠定無錫在長三角的地位。
據統計，梁溪區累計完成重大項目投資466.23億元，新增高新技術企業69家、雛鷹企業18家、瞪羚企業4家，主板上市企業3家、新三板上市企業14家。可謂集聚三區精華，發展大放異彩，取得了諸多新成就惠及板塊市民。
無錫華僑城古運河大型文旅綜合項目簽約儀式
另外，梁溪區的城市配套和教育資源是其它區域無法比擬的。
三陽廣場當年有著直逼新街口的氣勢，至今也是無錫商圈的絕對C位，一二號線也在此交匯，意味著地鐵規劃也是梁溪為核心。
作為無錫歷史資源最豐富的城區如果加上錫師附小、連元街等這樣百年名校，支撐梁溪區房價破3萬不無可能。
江蘇省無錫市連元街小學
以上種種因素就是開發商選擇梁溪區的原因，而華僑城選擇梁溪區更多的是站在城市運營的角度，去改變這個區域乃至無錫的規劃和格局。
接下來我將著重聊一聊華僑城運河灣這個項目。
實不相瞞，前幾天在錫樓文章中出現的馬賽克截圖都是來諮詢華僑城運河灣的。
土拍之後，大家都在擔心房價會不會再次上漲，尤其是各大售樓處臨時取消優惠，加大了購房者的焦慮感，也加速了購房者的快速成交。
華僑城運河灣的熱度從未消減，即便在疫情期間，華僑城運河灣的來訪和成交都是佼佼者。
就在我碼稿的過程中，就有一位同行向我打聽華僑城運河灣的價格和優惠情況，這說明華僑城運河灣這個項目已深入人心。
戴著口罩來看房的客戶
之前，我通過《在無錫，只有這家開發商注重產品細節和生活理念！》這篇文章重點介紹過華僑城的品牌和經營理念，在這裡我就不多做贅述，感興趣的可以再翻一翻。
華僑城是通過「文化+旅遊+新型城鎮化」的產業布局，進一步優化無錫城市布局，完善城市功能，提高城市人氣，實現梁溪區乃至無錫價值的整體飛躍。
這種大格局的城市規劃只有懂情懷、懂藝術的開發商「玩」得遊刃有餘，由此，華僑城坐著遊船邂逅了錫鋼地塊，迸發出「運河灣」這樣的生活方式。
提前感受「灣區」生活的客戶
保留是華僑城對每一方土地的尊重。結合城市特色，在無錫，華僑城也付諸了思考。
華僑城思考的不僅僅是結合本土的文化元素，還將保留很多具有歷史文化和無錫記憶的東西。
區域內廠房的存留、熱電廠中冷卻塔的重塑，結合運河而建的水上樂園、融合無錫文化打造的藝術街區……這一切的一切都是華僑城對無錫的尊重、對文化的敬畏，更是對文旅項目打造的赤誠之心。
兩個標誌性的「大煙囪」不會拆除，未來會進行一定的包裝改造，很快就會成為文旅項目的重要標識，也會成為城市的新地標。
運河灣區域規劃示意圖
比如在錫鋼浜項目中將保留建築面積約3800平方米的老廠房，利用原錫鋼廠的工業遺產價值，改造成遊客集散中心，老廠房的主體鋼結構將被保留，在此基礎上，打造可移動的運行模塊。
在這裡業主可以盡情享受生活，足不出區就可以辦公、繪畫、搞創作、住酒店，儼然一副濃縮的小都市。
還有，運河灣會和南長街區完美銜接，無論你是步行還是坐船都能體驗一種不一樣的灣區生活。
華僑城運河灣新的生活理念
可以大膽設想一下，出門或許有一種叫做「船旅」的出行方式、下班回家或許可以在水上市場完成晚餐食材的採購、茶餘飯後扶老攜幼夜遊古運河或者欣賞一出充滿科技色彩的水上名俗劇場、周末逛逛家門口的主題樂園或許正巧趕上節日巡遊……
這就是華僑城運河灣所要呈現給大家的生活方式，也是眾多人選擇華僑城運河灣的原因。
為了滿足大家的需求好好奇，我再次走訪了華僑城運河灣，了解到華僑城運河灣的整體情況和在售情況。
華僑城運河灣位於清名橋古運河核心絕版地段，坐擁政府規劃、交通、教育、商業等聚合紅利。
就項目自身，華僑城運河灣打造一個集居住、商業、辦公、旅遊、教育等多元化業態為一體的高端復合人居社區。
華僑城運河灣整個項目共分為A、B、C、D四個地塊，同時項目自帶一所16班制的幼兒園，且規劃九年制教育用地就在項目周邊。
華僑城運河灣整體規劃以高層為主，整體建築採取圍合式布局，最大的樓間距超100米，建築由北向南依次降低，為居住者爭取最大的日照條件。
華僑城運河灣鳥瞰效果圖
此外，華僑城秉持「在花園中建城市」的開發理念，將項目打造成大型花園生態空間。
C地塊配備了400米有氧環形跑道，跑道串聯多個功能場地，如兒童遊樂區、環形遊樂場。
華僑城運河灣景觀效果圖
據置業顧問介紹，目前在售的房源主要位於C地塊、D地塊。
其中C地塊在售毛坯均價20500元/㎡，主力戶型面積108㎡、121㎡、129㎡、145㎡；D地塊在售精裝均價23000元/㎡，主力戶型面積95㎡、105㎡、129㎡、162㎡。
華僑城運河灣主力在售戶型圖
從面積段上來說，華僑城運河灣考慮到各個階段的購房能力，首次置業可買95、105、108㎡，剛需改善可買121、129㎡，改善買145㎡，終極置業推薦買162㎡，總價區間220萬-400萬元，有毛坯，有精裝，滿足多重購房需要。
最後總結一下，土拍之後買房莫糾結，買的越早越省錢。買房如果考慮主城區，想要生活氛圍和投資價值，首選肯定是華僑城運河灣。