文/吳婷婷
8月25日，央行發布《關於新發放商業性住房貸款利率調整的公告》。
新政明確，房貸利率從此僅有加點，再無打折，將於2019年10月8日正式實行。
一石激起千層浪！
「再無打折是不是意味著房貸利率一定會大幅上升？我們是否要抓緊最後1個月搶房？」
單單就是這兩個問題，在新政發布當晚，我被一群粉絲們追問得焦頭爛額。
我本來並不慌。但連續被十幾個人追問後，也忍不住開始心慌。
畢竟我也還沒辦貸款呢，按照現行的基準利率上浮20%的政策，我的月供已經到極限了，再多一點我都還不起了……
甚至，我每天還在期待利率有沒有可能稍微降一點呢……結果劈頭就來了個新政！我我我我我我…我也一頭霧水啊我！
內心慌亂，表面卻還要保持鎮定。
我甚至還煞有介事的寬慰了粉絲們幾句，什麼「政策剛下來，細則還沒出呢，利率也不一定就是漲啊，說不定降呢？咱都是剛需，不怕哈，房住不炒嘛，要打擊也是打擊炒房的嘛，剛需不怕啊」。
但慌這種事，一旦上頭，不是三言兩語可以平復下去的。才買房的我，和我的粉絲們一樣，迫不及待希望誰能給一個確定的答覆：按照新政，未來房貸利率是不是只會漲不會跌了？
一直折騰到深夜，網上出來的文章不是我看不懂的LPR名詞解釋，就是各種資料的複製粘貼，幾乎沒有一篇能回答我的問題。想著第二天上班好好找點業內人士寫的文章看看，沒想到，就是從第二天開始，LPR這件事突然就不受控制了。
因為中介開始「介入」了。
看看他們發的朋友圈：
這些說法真的有毒啊！我本來就慌著呢，這下更慌了……
後來我就在朋友圈求助了，希望金融類相關從業人士可以用我聽得懂的話給我解讀一下LPR到底是個啥，過去是啥樣的，未來可能是啥樣的，對我們這些貸款人有什麼具體的影響？
我發了「求助信息」後，有意思的事情就發生了：
但凡是地產從業者留言的，都比較雞血：「利率肯定要漲的，現在買房最划算，以後成本只會越來越高！」
而金融從業者的回答就比較平淡。一位在債券行業做了許多年的朋友特地私信我，提醒我可以從純金融的角度看，可能會冷靜一點。
「現在，但凡什麼東西只要和房地產放到一起，市場就容易沸騰，但其實沒那麼玄乎，只是把原來的『固定貸款利息+上浮』變成了『LRP+基點數』，就是喊了很久的市場利率化的嘗試而已。」
我綜合了幾位朋友的說法，大致解讀如下：
以往我們的商貸利率是與基準利率掛鉤的，基準利率是比較剛性的，不會隨意調整，各地只能根據自己市場的情況，進行上浮或者打折。以無錫為例，目前首套和二套在基準利率基礎上上浮20%的居多。那麼10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率會根據市場化的貸款報價利率(LPR)為定價基準加點形成。而LPR本身是根據市場數據每月調整的，這樣一來，如果利率大趨勢下行的話，貸款利率跟隨大趨勢下行可能會更順暢。對應的，我們簽貸款合同的時候可以自行和銀行約定要不要跟著LPR的數據調整而調整我們的利率，如果大盤數據下調，我們也能跟著下調。而不是像以前那樣，不管漲跌，簽了就不變了。
然後再來看基點數，也不再是地方的一言堂，他涉及到三個層級的加點。
先是全國層面，要求首套房不得低於LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套房加點不能低於60（即5.45%）。
然後是各省層面，人民銀行省級分支機構在房貸利率最低標準上「因城施策」，再確定一個加點下限。
這裡要注意，對於房價漲幅較高的熱點城市，這個加點可能也會相對較高。比如無錫未來會加多少，還是要看整個市場的熱度。
最後是銀行層面，銀行可以根據客戶風險及信貸狀況等進行加點，以最終確定個人住房貸款加點數。
徵信或者資質較差的客戶，銀行可自主決定更多地加點。換言之，即使兩個人同時買房，買同一樓盤，同一戶型，利率重定價周期也相同，房貸利率也會有差距。
這樣把利率組成拆開來看，就清晰了許多。
再回到開頭粉絲們的問題：新政後利率會不會漲？
從央行目前的聲明看，新政後短期內利率應該不會有較大變動，至於長期會有怎樣的影響，不妨看一段時間LPR的走向。
比如我，保守估計可能要明年3月才會辦貸款，那麼我起碼還能看上大半年的趨勢後再做決定怎麼簽貸款合同。
LPR每月發布時間通常為20日。8月20日發布的新LPR中，5年期貸款市場報價利率為4.85%。再過18天，也就是9月20日，我們將會迎來第二期LPR的公示，感興趣的朋友可以關注下趨勢。
但有一點能確定的是，房價熱點地區的房貸利率必定會上升。而判斷一個地區的房價熱與不熱，本身有滯後性，一旦發現當月實際成交過熱，可以趁著房價備案的時間差，儘快辦理貸款。
另外，未來購房者個人徵信會直接影響加點數，如此，保護個人徵信的意義又被升級了（但同時也可能會給中介一些操作機會，銀行關係相對較硬的中介可能更容易幫助買房人申請到好的點數）。