我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，問個比較愚蠢的問題，利率這麼高，還適合高槓桿買房嗎？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投資房產，一定要注意槓桿不要太高，現金流不能斷，要保持自己扛過寒冬的能力。

其實，真正的房產投資高手，不喜歡投資一手房，他們最喜歡投資二手房。只有小白房產投資者，才把眼睛盯著一手房。一手房大多是期房，交房時間太長，在此期間不能產生現金流，資金成本較高。而二手房，只要地段合適，眼光獨到，「鳳變冰」、房間分割後馬上出租，是可以實現以租養貸的。對房產投資高手來說，選籌是關鍵，長持是正道，他們根本看不上短炒行為，那是小白才幹的事。房子對他們來說，只是既是資產，又是工具。長持不是因為他們愛這套房子，而是這套房子可以實現他資產增值的目標。與其不停的低買高賣，不如不停的買入優質房產，而讓房子自己養活自己，就是實現這個目的的最佳策略。

歸根結底一句話，當前投資房產儘量買入租售比高的房子。

提問：還要問一個問題，我們現在在武漢，需要為了孩子現在在一線城市買房嗎？目前有2-3百萬閒錢，不過一線城市要有戶口才能買房吧？

回答：可以，思路非常正確！

給在二三線工作和生活的朋友一點建議。這裡指的是本身已經在二三線定居的。如果生活本身已經比較穩定，其實去一線闖蕩，風險還是很高。當然，如果自己很年輕，很有激情，有機會去一線，那可以去，大多數人是沒有那麼多機會。那麼怎麼辦？就是好好在二三線生活啊。唯一要注意的一點是，要在一些中心城市買房，比如北上廣深等等。為什麼? 將來你的孩子還是有非常大的可能去一線城市的。這個時候，最需要解決的問題是什麼？就是房子，可能那個時候已經比較貴了。如果沒有提前準備，可能畢生的積蓄都被掏空，晚年有點慘。在一線買房，就等於已經定居了，雖然人不在那裡。哪怕將來孩子不在你現在選的城市，也能同等置換。

北上深一線城市破限購不難，具體操作方案見知識星球內部分享。

提問：房姐好哈，想問個問題，北京現在購買的好時間嗎？我觀察了下最近北京房價一直在降，這個趨勢是一直會減緩下去嗎？還是等等再買？目前情況，本人沒結婚沒孩子，就是想買個房子住著。謝謝

回答：最近也一直密切關注北京，已經橫了兩年半，我觀察的很多樓盤兩年來價格一分沒漲，但也一分沒跌。未來會不會一直橫盤?一定不會，就算不放鬆調控，通脹也扛不住啊，再說壓抑太久必有一波行情，只是行情何時到來不能確定。現在置換合適嗎?當然合適，投資絕跡只有剛需和置換的北京，長期橫盤說明泡沫已經擠干，跌無可跌，房價已是谷底了。

提問：您好，房姐，我是蘭州的，蘭州的萬達茂有必要投嗎？首付30的有一票，首付50的有一票，目前蘭州有6套房，兩套全款頂帳房，剩下全是按揭或貸款，目前手裡有200子彈，月供沒有壓力！

回答：你好，蘭州主城區人口太少，長遠看蘭州不優質，城市狹長，無法規劃發展，且蘭州是全中國唯一一個沒有第二條水源的城市，自住的買一套就可以了，投資換城市吧，前些年朋友在蘭州搞商業地產，血本無歸。對於城市的選擇，不要盲目分析。

樓市動能和上漲潛力有四點：

1.人口越多、動能越足。

2.南方城市比北方城市動能足

3.行政級別越高，定位越高，資金總量與增量大

4.樓市的賺錢與驅趕外溢效應 子彈200，建議優先入手一線城市深圳。剩餘子彈入手二線有確定漲幅的城市。6套蘭州房產，主場倉位配置太重，房齡老沒有潛力的資產建議出手裂變。

80000+8000是最好的配置。二線城市推薦 武漢 重慶 瀋陽，其中重慶和瀋陽二手不限購。

提問：房產證沒有下來的二手房可以買嗎？

回答：你好，房產證沒有下來只能通過合同交易。

潛在風險是房主一房多賣，反悔風險不能完全避免

1.簽完合同後，你可以搬進去住。

2.付少量定金，合同里的違約金寫高，尾款等房產證到手後再付清。

3.合同做公證。

4.要求首付同等價值的抵押物，比如車。

提問：房姐你好，想湊子彈，求無息貸款方式？謝謝

回答：《無息貸款方案》詳見知識星球內部分享。

提問：房姐，如果只考慮自住，是不是重點關注售樓部未來規劃的配套設施？

回答：很多人買樓只關注周邊配套，其實，周邊配套大都是」忽悠」人的，要麼距離遠不方便，要麼一年到頭去不了幾回，比如這館那館，還是底商配套更重要更實在。

底商配套豐富完善，不僅生活便利，提高生活品質，還能節省下大量的時間。

一個樓盤好的底商一般需要包括：品牌便利店、品牌生鮮水果店、品牌藥店、品牌培訓機構、品牌麵包店或者早餐店、幼兒園、社康、銀行等等，越豐富越好。

所以，一個樓盤是否宜居，底商所占分量很重。

提問：房姐，請問武漢華僑城原岸155平米毛坯單價28000，現在入手合適嗎？本人16年已買入一套108平米的光谷南剛需房房，現剛裝修完已入住，手上還有現金500w，想著全款再買一個高端盤，兼顧自住和投資，但目前華僑城原岸周邊幾乎無配套，又有點猶豫，您覺得相對於濱江一線，或者成熟商圈比如漢街的融創一號院，萬達御湖一號，哪個更好？

回答：你好，如果從純自住角度分析這3個盤，融創>萬達>華僑城。從品質上來講，也不分上下。3個樓盤都是一線湖景。但是融創壹號絕對稱得上是CEO里的戰鬥機。任何時候除了自住都不選融創壹號院。我們假設投資回報還有一倍的空間，融創壹號院除了武漢土著自住，武漢八萬多的價格還能賣給誰？當然那個時候會有更好的一手項目。如果從投資的角度考慮，這3個盤都不是優選。詳見知識星球內部資料《為什麼著名的「溫州炒房團」 最後都虧的一塌糊塗？》

華僑城略好一些。高端項目的附加值表現在溢價上，是相對於普通項目更多的。在樓齡相對短(樓齡長有很多涉及到產品和需求淘汰的問題，不在這個話題內先不說）的時期的表現一般是順市起風，到逆市就會現原形，比如配套學校物業不好等等各種問題都會導致高房價不穩定。但華僑城算屬於相對綜合實力比較不錯和均衡的項目，也有稀缺資源加持，所以價格合適，投資也可以入。但無論從資產配置角度還是流動性來考慮，如果有房票，拆成單價和總價更剛需的2-3套更穩。千萬不要全款！

提問：親愛的房姐？請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？

回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。

提問：房姐呀…一般買二手房投資的話要如實跟中介說自己是投資嗎？還是編個故事說自己特別剛需特別窮？

回答：說自己是剛需自住，首付是找全村人借的，越慘越好。這個世界對有錢投資客充滿恨意。

回答：賣房子的時候，哪怕你再著急用錢，不到簽合同的時候，也不能表現出來，更不能將自己真實的情況告訴中介經紀人！因為一般人買賣房產都是一錘子買賣，基本沒有回頭客，你要是告訴中介或者買家真實情況，基本都是趁你病要你命，輕輕鬆鬆讓你少賣三五萬塊錢，車船店腳牙，沒有什麼人情。

如何快速高價賣房是門技術，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》。

提問：房姐，有個問題請教一下，都說買房子主要看地段，好的地段有升值空間更抗跌，根據房姐平時的講解所謂的ceo盤大部分都占據了中心位置不是應該更有投資空間嗎？一直想不明白像白沙洲這樣的地方地段也不好啊，不是應該不抗跌，不容易升值嗎？？？往房姐科普一下！

回答：感謝你的問題，今天來聊一聊買房到底如何選擇地段。你的問題換一種說法就是，為什麼現階段投資不能買核心內環，開始轉向城鄉結合部了呢？房產投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。

在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬+，這個時候就要趕緊買買買。隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。大城市的供給擠壓，老破小价格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。

於是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因為郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。不稀缺地區變得稀缺才有成長性。

如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點的板塊，重點在規劃。

武漢最具投資潛力的板塊和樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐，請問一下，找親戚代持不限購區域新房，外地戶口，首貸資格和二貸資格分別給多少代持費用比較合適？以100萬房子為例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。費用一般利潤10%左右，我一般直接3-5萬分期付。

詳見知識星球內部資料《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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